Bundesgerichtshof Urteil, 10. Juli 2015 - V ZR 169/14
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die (früheren) Kläger zu 1 und die Beklagte bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Klägerin zu 2. Die Beklagte erwarb 1995 eine Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde ein Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“. Zugleich wurde die Hausverwaltung „beauftragt und bevollmächtigt, die Durchführung dieses Beschlusses mit anwaltlicher Hilfe gerichtlich durchzusetzen“. Der Beschluss ist bestandskräftig geworden. Die Klage, mit der die übrigen Wohnungseigentümer die Beklagte dazu verurteilen lassen wollten, die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts zu betreiben und offen zu halten, ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision haben die übrigen Wohnungseigentümer ihr Klageziel zunächst weiterverfolgt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat ihre Prozessbevollmächtigte erklärt, dass anstelle der bisherigen Kläger die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Prozess eintritt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels als unbegründet.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Das Berufungsgericht sieht die Bezeichnung als „Ladenraum“ als Zweckbestimmung an, lässt jedoch dahinstehen, ob der Betrieb einer Gaststätte hiermit unvereinbar ist. Ein etwaiger Unterlassungsanspruch sei jedenfalls verwirkt. Die Beklagte habe zumindest seit 1989 - zunächst als Pächterin und dann als Eigentümerin - die Gaststätte betrieben und hierfür entsprechende Investitionen getätigt. Die Verwirkung müssten sich auch etwaige Sonderrechtsnachfolger entgegenhalten lassen. Daher sei die Beklagte so zu behandeln, als ob die Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung dem Betrieb einer Gaststätte diene. Insoweit sei von einer dynamischen Verweisung auf die jeweils geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen auszugehen, weil nur auf diese Weise ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb in Konkurrenz zu Wettbewerbern geführt werden könne. Der gefasste Mehrheitsbeschluss ändere hieran nichts, weil den Wohnungseigentümern die erforderliche Beschlusskompetenz fehle. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aufgrund konkreter Beeinträchtigungen, weil die Kläger solche nicht vorgetragen hätten.
II.
- 3
- Die Revision hat Erfolg.
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- 1. a) Allerdings hat das Berufungsgericht die Klage ohne nähere Begründung zu Unrecht als zulässig angesehen. Die objektive Auslegung der Klageschrift aus Empfängersicht (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 102/12, NZM 2013, 237 Rn. 5) ergibt, dass die Klage im Namen der Wohnungseigentümer (mit Ausnahme der Beklagten) erhoben worden ist. Diese waren nicht prozessführungsbefugt, weil der am 10. Mai 2011 gefasste Beschluss über die Klageerhebung die alleinige Prozessführungsbefugnis des Verbands begründet hat.
- 5
- aa) Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats zwar keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG (vgl. nur Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327, Rn. 6 mwN). Indem die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Durchsetzung der zuvor beschlossenen Öffnungszeiten für Gaststätten und Restaurantbetriebe in der Wohnanlage beauftragt und bevollmächtigt wurde, ist aber eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG für die individuellen Unterlassungsansprüche der Sondereigentümer begründet worden. Allerdings ist in dem Beschluss nicht ausdrücklich ausgesprochen worden, dass der Verband die Rechtsausübung übernimmt. Davon ist jedoch im Zweifel auszugehen, wenn - wie hier - ein Mehrheitsbeschluss gefasst wird, wonach bestimmte (vgl. AG Dortmund, NZM 2015, 224 f.) gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer, für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht, im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen (so bereits Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12, NJW 2013, 1962 Rn. 6; Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 6; Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 23 ff.; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 547). Ein anderer Sinngehalt kann einem solchen Beschluss bei nächstliegender Auslegung nicht beigemessen werden, weil die erforderliche Beschlusskompetenz nur für die Vergemeinschaftung der Individualansprüche besteht und die Wohnungseigentümer im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollen. Zwar könnte der Verwalter auch beauftragt und bevollmächtigt werden, die Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich durchzusetzen. Anders als die gebündelte Rechtsdurchsetzung durch den Verband kann dies aber nicht mehrheitlich - und damit ggf. gegen den Willen einzelner Rechtsinhaber - beschlossen werden. Vielmehr wären hierfür individuelle Aufträge und Vollmachten der klagenden Wohnungseigentümer erforderlich.
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- bb) Die Begründung der gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG hat nach der Rechtsprechung des Senats zur Folge, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt sind (Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 13 ff.).
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- b) Die Klage ist jedoch zulässig geworden, nachdem die Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat den erforderlichen (vgl. nur Senat, Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 73/09, NJW 2010, 446 Rn. 11) Parteiwechsel auf der Klägerseite erklärt hat. Da die Vorinstanzen die Klage fälschlich als zulässig angesehen und in der Sache entschieden haben, kann der Parteiwechsel in der Revisionsinstanz vorgenommen werden.
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- aa) Der gewillkürte Parteiwechsel auf Klägerseite ist als Klageänderung im Sinne von §§ 263, 533 ZPO zu behandeln (vgl. nur Senat, Urteil vom 5. März 2010 - V ZR 62/09, NJW 2010, 2132 Rn. 10 a.E.; Zöller/Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 533 Rn. 4 jeweils mwN). Er ist in der Revisionsinstanz in der Regel nicht möglich (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - V ZB 11/10, ZfIR 2011, 537 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 31. Oktober 2012 - III ZR 204/12, BGHZ 195, 233 Rn. 12; vgl. MüKoZPO/Krüger, 4. Aufl., § 559 Rn. 21). Etwas anderes gilt aber, wenn - wie hier - die Wohnungseigentümer Klage erheben, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht.
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- (1) Insoweit besteht nämlich sowohl bei der geborenen als auch bei der gekorenen Ausübungsbefugnis die Besonderheit, dass die Wohnungseigentümer Inhaber des materiellen Rechts sind und der Verband lediglich ausübungsbefugt ist bzw. durch einen entsprechenden Beschluss ausübungsbefugt wird. Von einer Vollrechtsübertragung hat der Gesetzgeber bewusst abgesehen, um die Individualrechte der Wohnungseigentümer nicht auszuhöhlen. Den Wohnungseigentümern sollte „die maßgebliche Stellung und der Gemeinschaft nur eine gleichsam dienende Funktion zukommen“ (BTDrucks. 16/887, S. 61; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 494).
- 10
- (2) Durch den Parteiwechsel wird demzufolge weder der Klagegrund geändert noch erfordert er neuen Tatsachenvortrag; er trägt lediglich dem Umstand Rechnung, dass die klagenden Rechtsinhaber ihre Rechte nur durch den teilrechtsfähigen Verband geltend machen können. Infolgedessen ist der Parteiwechsel sachdienlich, weil er dem Gebot der Prozessökonomie entspricht (vgl. zum Ganzen auch BGH, Beschluss vom 7. Mai 2003 - XII ZB 191/02, BGHZ 155, 21, 24 ff.). Dass die Beklagte dem Parteiwechsel widersprochen hat, ist unerheblich (§ 533 Nr. 1 ZPO).
- 11
- bb) Auch im Übrigen ist das Rechtsmittel des Verbands zulässig. Insbesondere ist es auf die Beseitigung der in dem vorinstanzlichen Urteil enthaltenen Beschwer gerichtet (zu diesem Erfordernis BGH, Beschluss vom 7. Mai 2003 - XII ZB 191/02, BGHZ 155, 21, 26 f.). Diese liegt unverändert in der Aberkennung der (nunmehr gebündelt durch den Verband verfolgten) Individualansprüche der früheren Kläger zu 1; würde das gegen diese gerichtete klageabweisende Urteil rechtskräftig, könnten die Ansprüche (auch) durch den Verband nicht mehr geltend gemacht werden.
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- 2. In der Sache hält es rechtlicher Nachprüfung nicht stand, dass das Berufungsgericht die Verwirkung von Unterlassungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer annimmt.
- 13
- a) Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 21. Oktober 2005 - V ZR 169/04, NZM 2006, 192 Rn. 10 f.; Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 12).
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- b) Daran gemessen liegen die Voraussetzungen der Verwirkung nicht vor.
- 15
- aa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, aufgrund der vor dem Jahr 2007 eingetretenen Verwirkung sei die Beklagte seither so zu stellen, als wäre ihre Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Gaststätte“ ausgewiesen. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre (vgl. auch Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 13 a.E.). Insbesondere begründet sie nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen, die qualitativ eigenständige Störungen darstellen (so für bauliche Veränderungen: OLG Düsseldorf, NZM 2009, 442; LG Lüneburg, ZMR 2008, 486, 487 f.; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 106, 158).
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- bb) Um solche neuen, eigenständigen Störungen geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden. Die Ausweitung der Öffnungszeiten über ein Uhr nachts hinaus begründet Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer, die frühestens im Jahr 2007 entstanden sind. Diese sind alleiniger Gegenstand der Klage, da der Betrieb der Gaststätte ansonsten hingenommen wird. Die Verwirkung ist schon deshalb nicht eingetreten, weil es an dem Zeitmoment in Gestalt einer vorangehenden langjährigen Duldung fehlt. Ob und unter welchen Voraussetzungen die eingetretene Verwirkung - wie das Berufungsgericht meint - auch etwaige Sonderrechtsnachfolger bindet (vgl. auch Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 14), kann daher ebenso dahinstehen wie die Frage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer trotz eingetretener Verjährung oder Verwirkung ihrer Unterlassungsansprüche den rechtswidrigen Gebrauch durch einen Mehrheitsbeschluss für die Zukunft untersagen können (vgl. hierzu OLG Hamm, NZM 2009, 624, 625; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 158).
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- 3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen alsrichtig (§ 561 ZPO); der Senat kann in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
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- a) Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Teileigentumseinheit als „Ladenraum“ dient, sieht das Berufungsgericht zutreffend als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an, lässt jedoch offen, ob die Nutzung als Gaststätte hiervon gedeckt ist. Dies ist zu verneinen mit der Folge, dass schon aus diesem Grund Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG bestehen (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 mwN). Auf den Mehrheitsbeschluss vom 10. Mai 2011 kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.
- 19
- aa) Die Auslegung der Teilungserklärung kann der Senat als Revisionsgericht selbst vornehmen. Aufgrund der Eintragung in das Grundbuch ist - wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 17 f. mwN).
- 20
- bb) Daran gemessen werden unter einem Ladenraum Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht (vgl. nur BayObLGZ 1980, 154, 159 ff.; OLG München, NJW-RR 2008, 1394; OLGR 1994, 38 f.; OLG Köln, WuM 2005, 71, 73; OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 281 f.; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219 mwN).
- 21
- cc) Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 16 mwN). Hiervon kann für den Nutzungszeitraum ab ein Uhr nachts schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort - anders als Gaststätten - zur Nachtzeit geschlossen sein müssen. Das saarländische Gesetz zur Regelung der Ladenöffnungszeiten vom 15. November 2006 (saarl. LÖG, ABl. 2006, S. 1974) beschränkt die Öffnung von Verkaufsstellen an Werktagen nämlich auf die Zeit von 6 bis 20 Uhr (§ 3 Nr. 1 saarl. LÖG) und erlaubt sie an Sonn- und Feiertagen nur unter erheblichen Einschränkungen (§§ 7, 8 saarl. LÖG).
- 22
- dd) Ob eine landesrechtliche Freigabe der Ladenöffnungszeiten dazu führt, dass die Bezeichnung als „Ladenraum“ im Sinne einer dynamischen Verweisung die Öffnung zur Nachtzeit erlaubt (so etwa das Berufungsgericht; verneinend dagegen AG Nürnberg, ZWE 2015, 35 ff.) und darüber hinaus bewirkt, dass bestimmte Arten von Gaststätten mit der Zweckbestimmung als Laden vereinbar sind (so für ein Weinlokal AG Bremen, ZMR 2013, 749, 750 f.; weitere Nachweise zum Ganzen bei Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219), bedarf keiner Entscheidung.
- 23
- b) Schließlich ist die Teilungserklärung nicht - was das Berufungsgericht ebenfalls offen gelassen hat - konkludent dahingehend geändert worden, dass die Teileigentumseinheit nunmehr als Gaststätte dient. Grundsätzlich kann eine solche in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, ZWE 2015, 208 Rn. 10, 20 f.; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 15 Rn. 8) schuldrechtlich geändert werden; gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirkt dies allerdings nur, wenn die Änderung - woran es hier fehlt - durch die Eintragung in das Grundbuch „verdinglicht“ wird (§ 10 Abs. 3 WEG). Ob und ggf. wann Sonderrechtsnachfolger in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten sind, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; dies ist nicht entscheidungserheblich, weil jedenfalls der auf eine schuldrechtliche Änderung der Teilungsvereinbarung bezogene Wille der Sondereigentümer nicht feststellbar ist.
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- aa) Der Umstand, dass eine zweckwidrige Nutzung geduldet wird, kann für sich genommen den Einwand der Verwirkung begründen, weil diese eine Rechtsfolge tatsächlichen Verhaltens und tatsächlicher Umstände ist (vgl. Senat, Beschluss vom 25. März 2010 - V ZR 159/09, ZWE 2010, 266 f.). Für eine Änderung der Teilungserklärung reicht eine schlichte Duldung dagegen keinesfalls aus (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67 mwN). Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat. Darüber hinaus muss allseitig der rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen. Für jede dieser Voraussetzungen bedarf es konkreter Anhaltspunkte. In der Regel müssen die Wohnungseigentümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben (vgl. KG, NJW-RR 1989, 976; OLG Hamburg, ZMR 2003, 870, 871; 2006, 298, 299; OLG Zweibrücken, ZMR 1999, 853, 854; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67). Im Zweifel ist von einer bloßen Duldung auszugehen.
- 25
- bb) So liegt es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer den Betrieb einer Gaststätte zwar über lange Zeit hingenommen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sämtliche Eigentümer von der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung Kenntnis hatten, sich der Rechtswidrigkeit der Nutzung bewusst waren und mit Bindungswirkung für die Zukunft eine Änderung vornehmen wollten. Die Beklagte beruft sich ausschließlich auf die langjährige Duldung.
III.
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- Die früheren Kläger zu 1 haben analog § 269 Abs. 3 ZPO die Mehrkosten zu tragen, die ohne den Klägerwechsel nicht entstanden wären (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2014 - X ZR 35/11, GRUR 2015, 159 Rn. 120 ff. mwN). Dies gilt insbesondere für die Erhöhungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Oktober 2006 - V ZB 91/06, NJW 2007, 769 ff.). Im Übrigen fallen die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO der unterliegenden Beklagten zur Last.
Vorinstanzen:
AG Saarbrücken, Entscheidung vom 15.11.2012 - 36 C 124/12 (12) -
LG Saarbrücken, Entscheidung vom 18.06.2014 - 5 S 297/12 -
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(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Tenor
-
Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 24. April 2013 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
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Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist Inhaber des Sondereigentums an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung und an dem darüber liegenden Spitzboden, der in der Teilungserklärung als eine nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit bezeichnet wird. Im Jahr 1984 ließ der Beklagte in dem Spitzboden, der über einen eigenen Zugang verfügt, ein Duschbad, eine Toilette, eine Küche, eine Heizung und Fenster einbauen und stattete diesen Bereich mit einem eigenen Strom- und Wasserzähler aus. Er bestellte zugunsten seiner Eltern ein Nießbrauchsrecht an seinem Sondereigentum sowie seinem Miteigentumsanteil. Die Nießbraucher vermieteten die Wohnung einschließlich Spitzboden von 1985 bis 2009 an Dritte. Im Jahr 2010 schlossen sie zwei gesonderte Mietverträge über die Wohnung und den Spitzboden, die seither als separate Wohneinheiten genutzt werden. Der Antrag des Beklagten, ihm und den Nießbrauchern die Trennung des Spitzbodens von der darunter liegenden Wohnung und dessen eigenständige Vermietung zu gestatten, wurde in der Eigentümerversammlung vom 26. Oktober 2010 abgelehnt. Am 28. März 2011 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, Klage auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken zu erheben. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
- 2
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Das Amtsgericht hat den Beklagten verurteilt, es zu unterlassen, den Spitzbodenbereich als selbständige Wohneinheit separat von seiner Dachgeschosswohnung zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will er die Abweisung der Klage erreichen.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZMR 2013, 632 ff. veröffentlicht ist, bejaht einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG. Der Beklagte sei mittelbarer Handlungsstörer, da er nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet sei, auf die Nießbraucher dahingehend einzuwirken, dass eine der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung entgegenstehende Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum unterbleibe. Insbesondere stehe nicht fest, dass der Beklagte einen gegen ihn gerichteten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchsetzen könne. Diesbezügliche Versuche, auf seine Eltern einzuwirken, seien nicht ersichtlich; der Beklagte vertrete vielmehr die Auffassung, dass die separate Vermietung des Spitzbodens zulässig sei. Der Anspruch sei nicht verjährt. Insoweit komme es nicht darauf an, ob der Klageantrag – wie es das Amtsgericht angenommen habe - einschränkend dahingehend auszulegen sei, dass er nur auf die Unterlassung der separaten Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum gerichtet sei. Selbst wenn allgemein die Nutzung zu Wohnzwecken untersagt werden solle, trete die Verjährung nicht ein, solange die der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung fortdauere. Jedenfalls stelle die erneute Vermietung der Räume bei wertender Betrachtung eine Zäsur dar, die zu einem Neubeginn der Verjährung führe und auch eine Verwirkung des Anspruchs ausschließe.
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II.
- 4
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Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.
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1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein der Anspruch der Klägerin auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens als selbständige, von der Dachgeschosswohnung unabhängige Wohneinheit; dagegen geht es nicht allgemein um die Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken. Denn in diesem Sinne hat das Amtsgericht den Klageantrag – von der Klägerin unwidersprochen – ausgelegt und den Urteilstenor entsprechend gefasst. Das Berufungsgericht hat zwar Zweifel an dieser Auslegung des Klageantrags geäußert, die Berufung des Beklagten aber zurückgewiesen, ohne den (für die Beschwer des Beklagten maßgeblichen) Urteilstenor zu ändern.
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2. Der danach maßgebliche Anspruch auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG ist begründet; die Klägerin kann ihn im eigenen Namen gegen den Beklagten geltend machen, weil sie die Geltendmachung der entsprechenden Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 WEG).
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a) Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer u.a. einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Werden die in der Norm genannten Gebrauchsregelungen nicht eingehalten, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist (vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 120). Von Letzterem geht das Berufungsgericht zutreffend aus; die Regelung in der Teilungserklärung, nach der der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken dient, sieht es als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an. Infolgedessen ist die Nutzung eines solchen Raums zu - wie hier - nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken nicht gestattet. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Juni 2011 – V ZA 1/11, ZWE 2011, 396, 397 mwN). Dies verneint das Berufungsgericht zu Recht. Denn die Wohnanlage erfährt jedenfalls bei einer Vergrößerung um eine weitere Wohneinheit typischerweise eine intensivere Nutzung, mit der eine erhöhte Aus- und Abnutzung verbunden ist (vgl. BayObLG, ZMR 2004, 925 f.; OLG Hamm, NZM 1998, 873; OLGR Köln 1995, 163, 164, jeweils mwN).
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b) Ferner hält es rechtlicher Nachprüfung stand, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB ansieht. Weil die Nießbraucher den Spitzboden als separate Wohnung vermieten, kann der Beklagte nur als mittelbarer Handlungsstörer zu der Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern (vgl. Senat, Urteil vom 7. April 2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 203 f. mwN; Urteil vom 27. Januar 2006 – V ZR 26/05, NJW 2006, 992 f.). Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
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aa) Die Beeinträchtigung wird adäquat durch Willensbetätigung des Beklagten verursacht.
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(1) Allerdings liegt der Schwerpunkt seines Verhaltens in einem Unterlassen, weil er gegen das Verhalten der Nießbraucher nicht einschreitet. Im Hinblick auf den unmittelbaren Handlungsstörer ist anerkannt, dass dessen Haftung nur durch ein pflichtwidriges Unterlassen begründet wird (Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 – V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 9); mit anderen Worten muss den in Anspruch Genommenen eine Handlungspflicht treffen (vgl. für den Zustandsstörer Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 – V ZR 112/06, aaO Rn. 17). Dies gilt auch für den mittelbaren Handlungsstörer. Für diesen kann sich eine derartige Handlungspflicht aus der Rechtsstellung als Eigentümer (Senat, Urteil vom 7. April 2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 mwN) oder als Betriebsinhaber (Senat, Urteil vom 30. Oktober 1981 – V ZR 191/80, NJW 1982, 440 f.) ergeben.
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(2) Geht es – wie hier - um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander, ist eine spezielle Rechtspflicht zum Handeln in § 14 Nr. 2 WEG normiert; nach der zweiten Alternative dieser Bestimmung hat jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen hat. Hiervon wird auch die Besitzübertragung aufgrund eines Nießbrauchs erfasst (ebenso BeckOK-WEG/Dötsch, Ed. 19, § 14 Rn. 100). Denn vorausgesetzt wird grundsätzlich nur die bewusste Überlassung der Nutzung durch den Eigentümer, ohne dass sich dies auf bestimmte Arten der Nutzungsüberlassung - wie etwa die Vermietung oder Verpachtung - beschränkte. Zweck der Norm ist es nämlich, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen (vgl. KG, NZM 2000, 681; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 15; Klein in Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 14 Rn. 43; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 51). Wegen dieser Zielsetzung ist die Bestimmung - entgegen der Ansicht der Revision - unabhängig davon anwendbar, ob der Eigentümer den Nießbrauch bestellt oder ob ihm das Eigentum von vornherein nur unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen wird; nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist hier ohnehin ersteres anzunehmen.
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bb) Auch ist davon auszugehen, dass der Beklagte in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Die Haftung aus § 1004 Abs. 1 BGB scheidet nämlich nur aus, wenn feststeht, dass der Kläger einen ihm zuerkannten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchzusetzen vermag; denn zu einer Leistung, die unstreitig nicht möglich ist - oder der der Einwand des § 275 Abs. 3 BGB entgegensteht -, darf niemand verurteilt werden (vgl. Senat, Urteile vom 7. April 2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f., und vom 21. Juni 1974 – V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393). Entgegen der Ansicht der Revision liegen diese Voraussetzungen nicht vor.
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(1) Soweit nicht – wie hier – ein Nießbraucher, sondern ein Mieter des Wohnungseigentümers unmittelbarer Störer ist, entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass ein gegen den Wohnungseigentümer gerichteter Unterlassungsanspruch nicht an dessen mietvertraglichen Bindungen scheitert. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden (Senat, Beschluss vom 4. Mai 1995 – V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 335 f. mwN). Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einigt und sie - erforderlichenfalls unter finanziellen Opfern - zu einer Aufgabe der zu unterlassenden Nutzung veranlasst (vgl. Senat, Urteile vom 7. April 2000 - V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f.; vom 21. Juni 1974 - V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393 f.; vom 11. November 1966 - V ZR 191/63, NJW 1967, 246).
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(2) Nichts anderes gilt für eine Überlassung aufgrund eines Nießbrauchs. Ebenso wenig wie durch das Eingehen einer langfristigen mietvertraglichen Bindung kann sich der Wohnungseigentümer seinen aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsenden Pflichten durch die Bestellung eines Nießbrauchs entziehen. Das gilt auch, wenn die Nießbraucher das Wohnungseigentum vermietet haben, weil nicht ausgeschlossen ist, dass sie das Mietverhältnis - jedenfalls im Verhandlungswege - beenden könnten. Dabei kann hier dahinstehen, ob der Wohnungseigentümer als Besteller des Nießbrauchs seinerseits den Nießbraucher gemäß § 1053 i.V.m. § 1036 Abs. 2 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen könnte. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte keine Bemühungen unternommen, um die Nießbraucher zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit zu veranlassen; im Gegenteil erachtet er sie selbst für zulässig und macht sich damit die Rechtsposition der Nießbraucher zu eigen. Aus diesem Grund steht schon nicht fest, dass der Beklagte die Nießbraucher nicht im Verhandlungswege zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens bewegen könnte. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich dies insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Nießbraucher ihrerseits in einem Parallelprozess von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Denn es steht nicht fest, dass sie auch nach einer Verurteilung des hiesigen Beklagten an ihrer bisherigen Rechtsauffassung festhalten und sich Verhandlungen verschließen werden.
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3. Der Anspruch ist schon deshalb nicht verjährt, weil der Spitzboden erstmals aufgrund der Neuvermietung im Jahr 2010 als gesonderter Wohnraum genutzt wurde und die Klage bereits im Jahr 2011 erhoben wurde; aus dem gleichen Grund scheidet eine Verwirkung des Anspruchs von vornherein aus. Soweit sich die Revision insoweit auf eine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken vor dem Jahr 2010 stützt, verkennt sie bereits, dass ein darauf bezogener Unterlassungsanspruch nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ist.
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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
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Stresemann Czub Roth
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Brückner Kazele
Nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
Tenor
-
Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 24. April 2013 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
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Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist Inhaber des Sondereigentums an der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung und an dem darüber liegenden Spitzboden, der in der Teilungserklärung als eine nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit bezeichnet wird. Im Jahr 1984 ließ der Beklagte in dem Spitzboden, der über einen eigenen Zugang verfügt, ein Duschbad, eine Toilette, eine Küche, eine Heizung und Fenster einbauen und stattete diesen Bereich mit einem eigenen Strom- und Wasserzähler aus. Er bestellte zugunsten seiner Eltern ein Nießbrauchsrecht an seinem Sondereigentum sowie seinem Miteigentumsanteil. Die Nießbraucher vermieteten die Wohnung einschließlich Spitzboden von 1985 bis 2009 an Dritte. Im Jahr 2010 schlossen sie zwei gesonderte Mietverträge über die Wohnung und den Spitzboden, die seither als separate Wohneinheiten genutzt werden. Der Antrag des Beklagten, ihm und den Nießbrauchern die Trennung des Spitzbodens von der darunter liegenden Wohnung und dessen eigenständige Vermietung zu gestatten, wurde in der Eigentümerversammlung vom 26. Oktober 2010 abgelehnt. Am 28. März 2011 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, Klage auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken zu erheben. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
- 2
-
Das Amtsgericht hat den Beklagten verurteilt, es zu unterlassen, den Spitzbodenbereich als selbständige Wohneinheit separat von seiner Dachgeschosswohnung zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will er die Abweisung der Klage erreichen.
Entscheidungsgründe
-
I.
- 3
-
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZMR 2013, 632 ff. veröffentlicht ist, bejaht einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG. Der Beklagte sei mittelbarer Handlungsstörer, da er nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet sei, auf die Nießbraucher dahingehend einzuwirken, dass eine der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung entgegenstehende Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum unterbleibe. Insbesondere stehe nicht fest, dass der Beklagte einen gegen ihn gerichteten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchsetzen könne. Diesbezügliche Versuche, auf seine Eltern einzuwirken, seien nicht ersichtlich; der Beklagte vertrete vielmehr die Auffassung, dass die separate Vermietung des Spitzbodens zulässig sei. Der Anspruch sei nicht verjährt. Insoweit komme es nicht darauf an, ob der Klageantrag – wie es das Amtsgericht angenommen habe - einschränkend dahingehend auszulegen sei, dass er nur auf die Unterlassung der separaten Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum gerichtet sei. Selbst wenn allgemein die Nutzung zu Wohnzwecken untersagt werden solle, trete die Verjährung nicht ein, solange die der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung fortdauere. Jedenfalls stelle die erneute Vermietung der Räume bei wertender Betrachtung eine Zäsur dar, die zu einem Neubeginn der Verjährung führe und auch eine Verwirkung des Anspruchs ausschließe.
-
II.
- 4
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Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.
- 5
-
1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein der Anspruch der Klägerin auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens als selbständige, von der Dachgeschosswohnung unabhängige Wohneinheit; dagegen geht es nicht allgemein um die Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken. Denn in diesem Sinne hat das Amtsgericht den Klageantrag – von der Klägerin unwidersprochen – ausgelegt und den Urteilstenor entsprechend gefasst. Das Berufungsgericht hat zwar Zweifel an dieser Auslegung des Klageantrags geäußert, die Berufung des Beklagten aber zurückgewiesen, ohne den (für die Beschwer des Beklagten maßgeblichen) Urteilstenor zu ändern.
- 6
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2. Der danach maßgebliche Anspruch auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG ist begründet; die Klägerin kann ihn im eigenen Namen gegen den Beklagten geltend machen, weil sie die Geltendmachung der entsprechenden Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 WEG).
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a) Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer u.a. einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Werden die in der Norm genannten Gebrauchsregelungen nicht eingehalten, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist (vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 120). Von Letzterem geht das Berufungsgericht zutreffend aus; die Regelung in der Teilungserklärung, nach der der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken dient, sieht es als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an. Infolgedessen ist die Nutzung eines solchen Raums zu - wie hier - nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken nicht gestattet. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Juni 2011 – V ZA 1/11, ZWE 2011, 396, 397 mwN). Dies verneint das Berufungsgericht zu Recht. Denn die Wohnanlage erfährt jedenfalls bei einer Vergrößerung um eine weitere Wohneinheit typischerweise eine intensivere Nutzung, mit der eine erhöhte Aus- und Abnutzung verbunden ist (vgl. BayObLG, ZMR 2004, 925 f.; OLG Hamm, NZM 1998, 873; OLGR Köln 1995, 163, 164, jeweils mwN).
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b) Ferner hält es rechtlicher Nachprüfung stand, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB ansieht. Weil die Nießbraucher den Spitzboden als separate Wohnung vermieten, kann der Beklagte nur als mittelbarer Handlungsstörer zu der Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern (vgl. Senat, Urteil vom 7. April 2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 203 f. mwN; Urteil vom 27. Januar 2006 – V ZR 26/05, NJW 2006, 992 f.). Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
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aa) Die Beeinträchtigung wird adäquat durch Willensbetätigung des Beklagten verursacht.
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(1) Allerdings liegt der Schwerpunkt seines Verhaltens in einem Unterlassen, weil er gegen das Verhalten der Nießbraucher nicht einschreitet. Im Hinblick auf den unmittelbaren Handlungsstörer ist anerkannt, dass dessen Haftung nur durch ein pflichtwidriges Unterlassen begründet wird (Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 – V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 9); mit anderen Worten muss den in Anspruch Genommenen eine Handlungspflicht treffen (vgl. für den Zustandsstörer Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 – V ZR 112/06, aaO Rn. 17). Dies gilt auch für den mittelbaren Handlungsstörer. Für diesen kann sich eine derartige Handlungspflicht aus der Rechtsstellung als Eigentümer (Senat, Urteil vom 7. April 2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 mwN) oder als Betriebsinhaber (Senat, Urteil vom 30. Oktober 1981 – V ZR 191/80, NJW 1982, 440 f.) ergeben.
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(2) Geht es – wie hier - um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander, ist eine spezielle Rechtspflicht zum Handeln in § 14 Nr. 2 WEG normiert; nach der zweiten Alternative dieser Bestimmung hat jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen hat. Hiervon wird auch die Besitzübertragung aufgrund eines Nießbrauchs erfasst (ebenso BeckOK-WEG/Dötsch, Ed. 19, § 14 Rn. 100). Denn vorausgesetzt wird grundsätzlich nur die bewusste Überlassung der Nutzung durch den Eigentümer, ohne dass sich dies auf bestimmte Arten der Nutzungsüberlassung - wie etwa die Vermietung oder Verpachtung - beschränkte. Zweck der Norm ist es nämlich, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen (vgl. KG, NZM 2000, 681; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 15; Klein in Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 14 Rn. 43; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 51). Wegen dieser Zielsetzung ist die Bestimmung - entgegen der Ansicht der Revision - unabhängig davon anwendbar, ob der Eigentümer den Nießbrauch bestellt oder ob ihm das Eigentum von vornherein nur unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen wird; nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist hier ohnehin ersteres anzunehmen.
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bb) Auch ist davon auszugehen, dass der Beklagte in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Die Haftung aus § 1004 Abs. 1 BGB scheidet nämlich nur aus, wenn feststeht, dass der Kläger einen ihm zuerkannten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchzusetzen vermag; denn zu einer Leistung, die unstreitig nicht möglich ist - oder der der Einwand des § 275 Abs. 3 BGB entgegensteht -, darf niemand verurteilt werden (vgl. Senat, Urteile vom 7. April 2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f., und vom 21. Juni 1974 – V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393). Entgegen der Ansicht der Revision liegen diese Voraussetzungen nicht vor.
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(1) Soweit nicht – wie hier – ein Nießbraucher, sondern ein Mieter des Wohnungseigentümers unmittelbarer Störer ist, entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass ein gegen den Wohnungseigentümer gerichteter Unterlassungsanspruch nicht an dessen mietvertraglichen Bindungen scheitert. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden (Senat, Beschluss vom 4. Mai 1995 – V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 335 f. mwN). Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einigt und sie - erforderlichenfalls unter finanziellen Opfern - zu einer Aufgabe der zu unterlassenden Nutzung veranlasst (vgl. Senat, Urteile vom 7. April 2000 - V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f.; vom 21. Juni 1974 - V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393 f.; vom 11. November 1966 - V ZR 191/63, NJW 1967, 246).
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(2) Nichts anderes gilt für eine Überlassung aufgrund eines Nießbrauchs. Ebenso wenig wie durch das Eingehen einer langfristigen mietvertraglichen Bindung kann sich der Wohnungseigentümer seinen aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsenden Pflichten durch die Bestellung eines Nießbrauchs entziehen. Das gilt auch, wenn die Nießbraucher das Wohnungseigentum vermietet haben, weil nicht ausgeschlossen ist, dass sie das Mietverhältnis - jedenfalls im Verhandlungswege - beenden könnten. Dabei kann hier dahinstehen, ob der Wohnungseigentümer als Besteller des Nießbrauchs seinerseits den Nießbraucher gemäß § 1053 i.V.m. § 1036 Abs. 2 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen könnte. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte keine Bemühungen unternommen, um die Nießbraucher zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit zu veranlassen; im Gegenteil erachtet er sie selbst für zulässig und macht sich damit die Rechtsposition der Nießbraucher zu eigen. Aus diesem Grund steht schon nicht fest, dass der Beklagte die Nießbraucher nicht im Verhandlungswege zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens bewegen könnte. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich dies insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Nießbraucher ihrerseits in einem Parallelprozess von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Denn es steht nicht fest, dass sie auch nach einer Verurteilung des hiesigen Beklagten an ihrer bisherigen Rechtsauffassung festhalten und sich Verhandlungen verschließen werden.
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3. Der Anspruch ist schon deshalb nicht verjährt, weil der Spitzboden erstmals aufgrund der Neuvermietung im Jahr 2010 als gesonderter Wohnraum genutzt wurde und die Klage bereits im Jahr 2011 erhoben wurde; aus dem gleichen Grund scheidet eine Verwirkung des Anspruchs von vornherein aus. Soweit sich die Revision insoweit auf eine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken vor dem Jahr 2010 stützt, verkennt sie bereits, dass ein darauf bezogener Unterlassungsanspruch nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ist.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
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Stresemann Czub Roth
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Brückner Kazele
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Klage kann ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden.
(2) Die Zurücknahme der Klage und, soweit sie zur Wirksamkeit der Zurücknahme erforderlich ist, auch die Einwilligung des Beklagten sind dem Gericht gegenüber zu erklären. Die Zurücknahme der Klage erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes. Der Schriftsatz ist dem Beklagten zuzustellen, wenn seine Einwilligung zur Wirksamkeit der Zurücknahme der Klage erforderlich ist. Widerspricht der Beklagte der Zurücknahme der Klage nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes, so gilt seine Einwilligung als erteilt, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.
(3) Wird die Klage zurückgenommen, so ist der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos, ohne dass es seiner ausdrücklichen Aufhebung bedarf. Der Kläger ist verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.
(4) Das Gericht entscheidet auf Antrag über die nach Absatz 3 eintretenden Wirkungen durch Beschluss. Ist einem Beklagten Prozesskostenhilfe bewilligt worden, hat das Gericht über die Kosten von Amts wegen zu entscheiden.
(5) Gegen den Beschluss findet die sofortige Beschwerde statt, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag übersteigt. Die Beschwerde ist unzulässig, wenn gegen die Entscheidung über den Festsetzungsantrag (§ 104) ein Rechtsmittel nicht mehr zulässig ist.
(6) Wird die Klage von neuem angestellt, so kann der Beklagte die Einlassung verweigern, bis die Kosten erstattet sind.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.