Landgericht Nürnberg-Fürth Endurteil, 28. Sept. 2016 - 14 S 2471/16 WEG

Tatbestand:

1

Die Kläger und die Mitglieder der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (fortan Beklagte) sind Grundstücknachbarn im Saarland. Die Kläger haben von der Beklagten, soweit hier noch von Interesse, die Beseitigung eines Holzflechtzauns vor ihrem Gartenhaus verlangt. Diesen Antrag haben sie nach der Entfernung des Zauns für in der Hauptsache erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich dieser Erklärung mit der Begründung nicht angeschlossen, sie sei nicht passivlegitimiert, der Anspruch sei verjährt.

2

Das Amtsgericht hat festgestellt, dass sich der Antrag in der Hauptsache erledigt hat. Die Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision möchte die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Kläger beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht meint, der Klageantrag habe sich durch die Entfernung des Zauns erledigt, weil die Kläger diese von der Beklagten hätten verlangen können. Als Grundlagen eines solchen Anspruchs kämen sowohl der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB als auch der Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB in Betracht. Beide Ansprüche seien nebeneinander anwendbar. Für beide sei die Beklagte passivlegitimiert. Die Störereigenschaft folge nicht allein aus Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Störung ausgehe. Verantwortlich für die Beseitigung einer Störung sei derjenige, der zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen verpflichtet sei. Das sei hier die Beklagte. Sie übe nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nehme die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Der Anspruch sei begründet, weil sich der Zaun nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vollständig auf dem Grundstück der Kläger befunden und es dafür keine Rechtfertigung gegeben habe. Der Anspruch sei nicht verjährt. Die Verjährungsfrist betrage unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsherausgabe gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB 30 Jahre.

II.

4

Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nur teilweise stand. Die Beklagte war zwar zur Beseitigung des Zauns verpflichtet. Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen tragen aber seine weitere Annahme nicht, der Anspruch sei nicht verjährt gewesen.

5

1. Den Klägern stand ein Anspruch auf Beseitigung des Zauns zu.

6

a) Als Grundlage dieses Anspruchs kommt allein § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht. Der Anspruch auf Herausgabe der für eine Anlage in Anspruch genommenen Teilfläche eines Grundstücks nach § 985 BGB kann zwar neben einem Anspruch auf Beseitigung einer Eigentumsstörung geltend gemacht werden. Er hat aber nicht den Inhalt, den das Berufungsgericht ihm beilegt. Der Anspruch beschränkt sich darauf, dass der Nachbar seinen Besitz an der Anlage aufgibt und ihn dem Eigentümer überlässt. Die darüber hinausgehende Entfernung der Anlage ist nicht Inhalt des Herausgabeanspruchs aus § 985 BGB, sondern Inhalt des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB (Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 24).

7

b) Die Voraussetzungen des § 1004 Abs. 1 BGB lagen bei der Entfernung des Zauns vor.

8

Das Aufstellen des Zauns auf dem Grundstück der Kläger war eine Eigentumsstörung , die diese nicht zu dulden hatten. Die Einfriedung eines Grundstücks muss nach § 44 Abs. 1 und 2 des Saarländischen Nachbarrechtsgesetzes (NachbG SL) selbst dann auf dem eigenen Grundstück, allenfalls auf der Grenze angebracht werden, wenn der Nachbar eine Einfriedung verlangt und sie unter den weiteren Voraussetzungen des § 43 NachbG SL angebracht werden muss. Sie darf jedenfalls nicht zur Gänze auf dem Grundstück des Nachbarn stehen.

9

2. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf Beseitigung des Zauns in Anspruch genommen werden.

10

a) Grundlage dieser Haftung ist allerdings keine originäre eigene Verpflichtung der Beklagten. Diese ist zwar nach § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG „Inhabe- rin“ derals Gemeinschaft gesetzlich begründeten oder rechtsgeschäftlich erworbenen Pflichten. Zu diesen gehören aber nicht die Ansprüche von Nachbarn auf Beseitigung einer durch Maßnahmen auf dem Gemeinschaftsgrundstück eingetretenen Störung ihres Eigentums. Über die Benutzung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden nach § 15 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer selbst, nicht der Verband. Dieser ist zur Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer verpflichtet und hat dabei keinen Entscheidungsspielraum. Störungen des Eigentums Dritter, zu denen es bei der Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer kommt, sind deshalb mangels eigenen Entscheidungsspielraums des Verbands (zu diesem Gesichtspunkt : Senat, Beschluss vom 15. Dezember 1978 - V ZR 214/77, NJW 1979, 551 (Ls) juris Rn. 29 und Urteil vom 17. Dezember 1982 - V ZR 55/82, WM 1983, 176, 177) den Wohnungseigentümern zuzurechnen, nicht dem Verband.

11

b) Die Beklagte kann aber deshalb auf Beseitigung des Zauns in Anspruch genommen werden, weil die Pflicht zu seiner Beseitigung eine gemeinschaftsbezogene Verpflichtung der Wohnungseigentümer ist, welche die Ge- meinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes für diese „wahrnimmt“.

12

aa) Eine solche geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht zwar nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Wohnungseigentümer trifft (Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 11). Das ist hier entgegen der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht aber der Fall.

13

(1) Wer seinerzeit den Zaun auf welcher Grundlage errichtet hat, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zu unterstellen, dass der Zaun entsprechend dem Vortrag der Beklagten durch einen der Wohnungseigentümer errichtet worden ist und dass dem ein Beschluss der Wohnungseigentümer nicht zugrunde lag. Das ändert aber nichts daran, dass alle Wohnungseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet waren, die Störung zu beseitigen, die dadurch eingetreten ist, dass der Zaun vollständig auf dem Grundstück der Kläger angebracht wurde.

14

(2) Die Verpflichtung zur Beseitigung des Zauns trifft nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB den Störer. Störer ist nicht nur derjenige, der den störenden Zustand herbeigeführt hat, sondern auch derjenige, durch dessen maßgebenden Willen der die Eigentumsbeeinträchtigung herbeiführende Zustand aufrechterhalten wird (Senat, Urteile vom 18. Februar 1959 - V ZR 11/57, BGHZ 29, 314, 317 und vom 24. Januar 2003 - V ZR 175/02, NJW-RR 2003, 953, 955). Das sind hier alle Wohnungseigentümer.

15

(a) Dafür muss nicht allgemein entschieden werden, ob schon die Hinnahme einer Dritte störenden Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Sondereigentümer die übrigen zu Zustandsstörern macht und, wenn das zu verneinen sein sollte, unter welchen Voraussetzungen die übrigen Sondereigentümer zu Zustandsstörern werden. Hier geht die Störung der Kläger von einer an der Grenze errichteten Einfriedung aus. Die Errichtung, Änderung oder Entfernung einer Einfriedung ist wegen ihrer besonderen Bedeutung für das einzufriedende und die benachbarten Grundstücke stets eine gemeinsame Angelegenheit aller Sondereigentümer. Eine Einfriedung grenzt das einzufriedende von anderen Grundstücken ab. Sie kennzeichnet den von ihr umschlossenen Raum als das befriedete Besitztum des Eigentümers und dient nicht zuletzt dem Schutz des eingefriedeten Grundstücks gegenüber einem ungewollten Einblick durch die Nachbarn und dem Schutz der Nachbarn vor Beeinträchtigungen , die für sie von dem eingefriedeten Grundstück ausgehen. Als Ausdruck der Sachherrschaft über das Grundstück ist die Errichtung, Veränderung und Entfernung einer Einfriedung eine Angelegenheit, über die der Eigentümer - bei einer Eigentümermehrheit alle gemeinsam - auch im Hinblick auf die Auswirkungen für den Nachbarn selbst entscheiden muss. Diese Bedeutung kommt auch in den besonderen Pflichten zum Ausdruck, die den Grundstückseigentümer nach dem hier maßgeblichen Saarländischen Nachbarrechtsgesetz treffen. Er muss dem Nachbarn die Absicht, eine Einfriedung zu errichten, nach § 45 Abs. 1 NachbG SL mindestens zwei Wochen vor Beginn der Arbeiten anzeigen und darf nach § 45 Abs. 3, § 7 Abs. 1 Satz 2 NachbG SL mit der Ausführung der Arbeiten erst nach Ablauf der Anzeigefrist beginnen.

16

(b) Die Entscheidung über die Einfriedung eines Grundstücks ist damit ebenso wie die Entscheidung, es bei der von einem Miteigentümer - oder hier Sondereigentümer - ohne Beteiligung der anderen vorgenommenen Einfriedung eines Grundstücks zu belassen, eine gemeinschaftliche Angelegenheit aller Mitoder Sondereigentümer. Das gilt unabhängig von der sachenrechtlichen Zuordnung der Einfriedung - hier des Zauns - und den Umständen ihrer Errichtung.

17

bb) Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Beseitigung des Zauns war eine gemeinschaftsbezogene Pflicht.

18

(1) Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert. Eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht, ist hingegen anzunehmen , wenn die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist. Bei der Abgrenzung ist eine wertende Betrachtung geboten (zum Ganzen: Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6 mwN).

19

(2) Die Verpflichtung zur Beseitigung des Zauns, um die es hier geht, ist danach gemeinschaftsbezogen. Sie trifft, wie ausgeführt, im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen. Sie erfordert ein gemeinsames Vorgehen. Die Entscheidung über die Einfriedung oder Nichteinfriedung des gemeinschaftlichen Grundstücks müssen die Wohnungseigentümer als Miteigentümer gemeinsam treffen. Sie können etwa nur gemeinsam entscheiden, wie sie die geltend gemachte Eigentumsstörung beseitigen, ob sie den Zaun ganz entfernen oder nur auf das gemeinschaftliche Grundstück zurücksetzen wollen. Hätten sie die Störung von sich aus beseitigen wollen, hätten sie dazu nach § 45 Abs. 3 NachbG SL gemeinsam den Nachbarn von dieser Absicht unterrichten müssen.

20

cc) Gemeinschaftsbezogene Pflichten ihrer Mitglieder nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG wahr. Hieraus folgt eine passive Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft , die deshalb von den Klägern auf Beseitigung der Eigentumsstörung verklagt werden konnte.

21

(1) Was unter Wahrnehmung der gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer im Sinne der genannten Vorschrift zu verstehen ist, wird nicht in jeder Hinsicht einheitlich beurteilt. Nach nahezu einhelliger Ansicht besteht diese Pflicht des Verbands nicht nur im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern, sondern auch im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern (a.M. soweit ersichtlich nur: Becker, ZWE 2014, 14, 16 f.). Weitgehend Einigkeit besteht auch darüber, dass der Verband passiv prozessführungsbefugt ist und von den Gläubigern der Wohnungseigentümer selbst in Anspruch genommen werden kann. Unterschiedlich beurteilt wird allein die Frage, ob die passive Prozessführungsbefugnis des Verbands ebenso wie die aktive Prozessführungsbefugnis (zu dieser: Senat, Urteile vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 14 und vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, ZWE 2015, 402 Rn. 6) eine passive Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümer ausschließt (LG Nürnberg-Fürth, NJW 2009, 3442, 3444; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 10 WEG Rn. 34 aE; Riecke/Schmid/ Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 320 f.; im Ergebnis [ausschließliche Haftung des Verbands] ebenso: OLG München, OLGR 2006, 37; Rühlicke, ZWE 2007, 261, 268 f.; Schmid, NZM 2010, 683, 685; mit Ausnahme von Verbindlichkeiten aus öffentlichen Abgaben: Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 258b, 266; für die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch Wenzel, NZM 2006, 321, 323) oder ob deren Inanspruchnahme weiterhin möglich ist (Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 253; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 88; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 520, 532; Elzer, ZMR 2006, 228, 229; ähnlich: Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 66a).

22

(2) Hier kommt es nicht auf die zuletzt genannten Unterschiede, sondern allein darauf an, ob eine passive Prozessführungsbefugnis des Verbands überhaupt besteht. Davon ist der Senat bislang ausgegangen (Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 169/11, NZM 2012, 435 Rn. 14). Daran ist festzuhalten.

23

(a) Die Wahrnehmungspflicht des Verbands nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG als eine nur intern wirkende Erfüllungsübernahme zu verstehen, würde dem Zweck der Vorschrift nicht gerecht. Die Gemeinschaft soll den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer nicht nur durch ihre Verpflichtung zur Erstattung seiner Aufwendungen (dazu: Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 14) unterstützen. Sie soll die Verpflichtung wie eine eigene Verpflichtung behandeln und sie selbst erfüllen, soweit sie berechtigt ist. Sie soll sich auch mit dem Gläubiger auseinandersetzen, soweit die Forderung nicht berechtigt ist (Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 13).

24

(b) Diese Aufgabe könnte sie zwar auch erfüllen, wenn sie nicht selbst in Anspruch genommen werden könnte. Sie bliebe dann aber gegenüber dem Gläubiger nur Beauftragte oder Sprecherin ihrer Mitglieder. Ansprechpartner des Gläubigers blieben letztlich doch die Wohnungseigentümer. Der Gläubiger könnte seine Forderung im Streitfall nur durch Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer durchsetzen, die dann von dem Verband Erstattung verlangen müssten. Diesen Umweg soll die Wahrnehmungspflicht des Verbands gerade vermeiden. Das gelingt nur, wenn der Gläubiger den Verband selbst gerichtlich in Anspruch nehmen kann. Die Wahrnehmung von Pflichten in § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ist deshalb als gesetzliche passive Prozessstandschaft zu verstehen. Dem steht nicht entgegen, dass der Bundesgerichtshof vor der WEG-Reform des Jahres 2007 eine Verfahrensstandschaft für Passivprozesse der Gemeinschaft als nicht möglich angesehen hat (Urteil vom 25. September 1980 - VII ZR 276/79, BGHZ 78, 166, 169). Der Gesetzgeber kann eine passive Prozessführungsbefugnis einführen (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 500; Zwoll, Die Prozessstandschaft auf Beklagtenseite, 1993, S. 3 ff., 45). Dies ist mit dem Erlass von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG geschehen. Gegen sie bestehen auch keine konstruktiven Bedenken, weil der passiv prozessführungsbefugte Verband in der Lage ist, einer etwaigen Verurteilung auch Folge zu leisten.

25

3. Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen lässt sich aber nicht ausschließen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung begründet und diese nach § 214 Abs. 1 BGB nicht mehr zur Beseitigung des Zauns verpflichtet war.

26

a) Der Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt, was das Berufungsgericht nicht verkennt, der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. § 902 BGB ist auf ihn, anders als auf den Anspruch aus § 985 BGB, nicht anwendbar (Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 13, 25). Die Verjährungsfrist beginnt nach Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB, § 199 Abs. 1 BGB mit dem 1. Januar 2002, wenn zu diesem Zeitpunkt der Anspruch entstanden war und die Kläger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners hatten oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht hatten, sonst mit dem Ablauf des Jahres , in dem diese Umstände eingetreten sind.

27

b) Der Anspruch auf Beseitigung entsteht mit der Beeinträchtigung des Grundstücks der Kläger. Diese tritt bei der rechtswidrigen Errichtung einer Anlage mit der baulichen Veränderung ein (Senat, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, ZfIR 2014, 741 Rn. 10). Diesen Zeitpunkt hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Nicht festgestellt hat es ferner, wann die Kläger Kenntnis davon erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt haben, dass der Zaun auf ihrem Grundstück angebracht wurde.

III.

28

Die Sache ist deshalb nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. In der neuen Verhandlung wird festzustellen sein, wann der Zaun errichtet worden und wann die Kläger von diesem Umstand Kenntnis erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt haben. Wenn der Beklagten der Nachweis nicht gelingen sollte, dass diese Umstände bis zum Ablauf des Jahres 2006 eingetreten sind, ginge das zu ihren Lasten.

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die aufteilende Eigentümerin hatte die Wohnanlage mit sechs Stellplätzen für die Wohnungen Nrn. 26 bis 31 auf einem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück errichtet. Den Wohnungen Nrn. 1 bis 25 wurde in der Teilungserklärung vom Januar 1982 jeweils ein PKW-Stellplatz auf dem Nachbargrundstück, das ebenfalls der teilenden Eigentümerin gehörte, zugeordnet. Vorgesehen war, den Wohnungseigentümern insoweit Grunddienstbarkeiten zu bestellen. Wenig später wurde diese Regelung in der Teilungserklärung aufgehoben. Stattdessen begründete die teilende Eigentümerin zur Abwendung der Stellplatzabgabe an dem Nachbargrundstück eine öffentlich-rechtliche Baulast, wonach die 25 Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen. Seither werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt.

2

Nach Veräußerung des Nachbargrundstücks forderte die neue Eigentümerin von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Vergangenheit in unverjährter Zeit eine Nutzungsentschädigung und bot ihr den Kauf der für die Stellplätze genutzten Teilfläche zu einem Preis von 75.000 € oder den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mietzins zu 750 € monatlich an.

3

Auf der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2013 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 3a mehrheitlich folgenden Beschluss: „[…] Die Eigentümer beschließen, den Teil des Nachbargrundstücks […], auf dem sich die 25 Stellplätze gemäß Lageplan zur Teilungserklä- rung vom 25.1.1982 befinden, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend dem Angebot der Rechtsanwälte […] vom 26.2.2013 unter Berücksichtigung folgender Maßgaben zu erwerben: - Der Kaufpreis beträgt maximal € 75.000 - […] Es soll im Vertrag die Mangelfreiheit geregelt werden. - Der Verwalter wird ermächtigt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderlichen Erklärungen im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gegenüber Verkäufer, Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und sämtlichen weiteren Stellen abzugeben. Der Kaufpreis wird durch Erhebung einer Sonderumlage fi- nanziert. […] Für die Sonderumlage sowie die endgültige Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gilt folgender Kostenverteilungsschlüssel: 15% des Kaufpreises sind von allen Eigentümern nach Einheiten zu tragen, 85% des Kaufpreises von den Eigentümer WE 1-25 als Nutzer der Stellplät- ze.“

4

Außerdem wurde unter TOP 3c eine Sondervergütung für den Verwalter von 500 € zzgl. Umsatzsteuer anlässlich der Begleitung der Kaufvertragsver- handlungen ebenfalls mehrheitlich beschlossen.

5

Die Klägerin, Eigentümerin der Wohnung Nr. 3, verfolgt mit ihrer Klage das Ziel, die zu TOP 3a und 3c gefassten Beschlüsse für ungültig bzw. nichtig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Landgericht (beschränkt auf bestimmte Fragen) zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung u. a. in ZWE 2015, 367 veröffentlicht ist, halten sich die angefochtenen Beschlüsse im Rahmen der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Es sei anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband Immobiliareigentum erwerben könne. Demgemäß sei den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Beschlusskompetenz für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft zuzubilligen, jedenfalls dann, wenn der Erwerb Angelegenheiten betreffe, die Gegenstand der Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG seien. Dies sei vorliegend der Fall, da die Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit ihrer Gründung nicht nur auf dem eigenen, sondern auch auf dem Nachbargrundstück über Parkraum verfügt habe. Der Beschluss der Gemeinschaft zum Ankauf der Teilfläche widerspreche auch nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er diene dazu, die Parkmöglichkeit zu erhalten und für die Zukunft zu sichern. Etwaigen Beschaffungsrisiken, wie Schadstoffkontaminationen, werde dadurch begegnet, dass das Grundstück nur unter Vereinbarung der Mängelfreiheit angekauft werden könne.

7

Auch sei die beschlossene Kostenverteilung nicht zu beanstanden. Grundlage für den Mehrheitsbeschluss sei § 21 Abs. 7 WEG. Es sei sach- und ermessensgerecht, wenn in erster Linie diejenigen Eigentümer, denen der Zu- kauf des Grundstücks zugute komme, zur Aufbringung der Kosten herangezogen würden.

II.

8

Dies hält rechtlicher Überprüfung stand.

9

1. Soweit das Berufungsgericht - ohne nähere Begründung - in dem Rubrum des angegriffenen Urteils die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte bezeichnet, handelt es sich um eine versehentliche Falschbezeichnung. Wie dem amtsgerichtlichen Urteil, auf das das Berufungsgericht verweist, zu entnehmen ist, ist die Beschlussmängelklage - nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG in zutreffender Weise - gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet worden. Insoweit wird das Berufungsgericht eine Rubrumsberichtigung vorzunehmen haben.

10

2. Die Revision ist mangels Zulassung unzulässig, soweit sie auf das Vorliegen eines Einberufungsfehlers i. S. v. § 23 Abs. 2 WEG gestützt ist.

11

a) Die Klägerin weist zwar zutreffend darauf hin, dass die Zulassung der Revision nicht auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente beschränkt werden kann. Zulässig ist aber eine Beschränkung auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und damit abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Dafür reicht es aus, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät. Solche abtrennbaren Teile des Streitstoffs können auch einzelne Beschlussmängelgründe sein (vgl. zum Ganzen: Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, ZWE 2015, 410 Rn. 7).

12

b) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision auf die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, auf die Frage, ob der Zukauf des Grundstücks als Kfz-Parkfläche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und auf die Verteilung der Anschaffungskosten beschränkt. Davon unabhängige Beschlussmängelgründe sind daher von der Zulassung nicht erfasst. Hierzu zählen die von der Klägerin geltend gemachten Einberufungsmängel. Diese können losgelöst von dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse beurteilt werden.

13

Dagegen stehen die übrigen von der Revision aufgeworfenen Fragen in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse. Das gilt sowohl für die Frage, ob der zu TOP 3a gefasste Beschluss der Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf, als auch für die von der Revision in Zweifel gezogene Bestimmtheit der Kostenverteilungsregelung. Ob diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann nur geprüft werden, wenn Umfang und Reichweite der einbezogenen Kosten feststehen.

14

3. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet.

15

a) Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Teilfläche des Nachbargrundstücks zu erwerben, ist nicht wegen Fehlens der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

16

aa) Entgegen der Ansicht der Revision ist Gegenstand des angegriffenen Beschlusses nicht eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

17

(1) Die Klägerin weist zwar im Ausgangspunkt zutreffend darauf hin, dass Änderungen der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG darstellen und daher weder durch einen (Mehrheits-)Beschluss noch durch eine Vereinbarung herbeigeführt werden können (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 8). Auch für die Begründung einer schuldrechtlichen Pflicht zur Mitwirkung von Wohnungseigentümern an einer solchen Änderung besteht keine Beschlusskompetenz (Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12, NJW 2013, 1962 Rn. 8 mwN).

18

(2) Entgegen der Ansicht der Beklagten schadet es auch nicht, dass die Klägerin sich erst im Rahmen der Revision darauf beruft, dass TOP 3a eine Änderung der Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Gegenstand habe. Die Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG findet auf Nichtigkeitsgründe keine Anwendung (Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn. 33; Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn. 19).

19

(3) Der zu TOP 3a gefasste Beschluss lässt die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft aber unberührt; denn an der zu erwerbenden Teilfläche soll Verbandseigentum begründet werden.

20

(a) Der Senat kann den Beschluss in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch das Berufungsgericht selbst auslegen, wobei die Ausle- gung „aus sich heraus“- objektiv und normativ - zu erfolgen hat (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 163/14, NJW-RR 2015, 1037 Rn. 16; Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 9). Um- stände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292).

21

(b) Nach dem Wortlaut des Beschlusses soll die Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, mithin durch den teilrechtsfähigen Verband , erworben werden. Das zu erwerbende Grundstück soll in das Verwaltungsvermögen des Verbandes übergehen. Es kommt damit nicht zu einer Begründung von Gemeinschaftseigentum (vgl. dazu Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 225; Wilsch, RNotZ 2005, 536, 540) und daher auch nicht zu einer Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft (vgl. Daum, Das Rechtssubjekt Wohnungseigentümergemeinschaft, 2012, S. 60; Hügel, DNotZ 2005, 753, 773 f.; Häublein, ZWE 2007, 474, 483; Schneider, Rpfleger 2007, 175, 176 f.).

22

Auch für die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nur durch Vereinbarung erfolgen könnte (vgl. Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 162 ff.), enthält der angegriffene Beschluss entgegen der Auffassung der Revision keine Anhaltspunkte. Der Hinweis auf die - später geänderte - Teilungserklärung aus dem Jahre 1982 hat nicht den Zweck, Nutzungsrechte zu begründen, sondern dient allein der Festlegung der Teilfläche, die erworben werden soll.

23

bb) Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Erwerb des Nachbargrundstücks als Verbandsvermögen.

24

(1) Von vereinzelt gebliebenen Stimmen (LG Heilbronn, ZMR 2007, 649 f.; vgl. auch LG Hannover, ZMR 2007, 893) abgesehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass der Erwerb eines Grundstücks durch den Verband „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) erfolgen kann. Bei Vorliegen dieser Voraussetzung stehe den Wohnungseigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz zu (OLG Frankfurt, Beschluss vom 28. April 2014 - 20 W 32/14, juris Rn. 6; OLG Hamm, NJW 2010, 1464, 1465 f.; OLG Hamm, WuM 2010, 441; OLG Celle, NJW 2008, 1537, 1538; LG Deggendorf, MittBayNot 2008, 380; LG Frankenthal, MittBayNot 2008, 128; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 224; dies., Das neue WEGRecht , § 3 Rn. 74; Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 67a unter Aufgabe von Jennißen, NZM 2006, 203, 205; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 223; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 21; BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Kümmel in: Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 77; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2838c; Daum, Das Rechtssubjekt Wohnungseigentumsgemeinschaft , 2012, S. 60 ff.; Wilsch, RNotZ 2005, 536, 540; Wenzel, ZWE 2006, 462, 464 f.; ders., NZM 2006, 321, 323; DNotI-Gutachten, DNotI-Report 2007, 169, 172; Häublein, ZWE 2007, 474, 477, 483; Becker, ZWE 2007, 432, 433; Armbrüster, GE 2007, 420, 428; Schneider, Rpfleger 2007, 175, 176; Böhringer, NotBZ 2008, 179, 181 f.; Hügel, NotBZ 2008, 169, 176; Basty, ZWE 2009, 253, 254 f.; Abramenko, ZWE 2010, 193; ders., ZMR 2006, 338, 340). Umstritten ist allerdings, inwieweit dem in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG enthaltenen Tatbestandsmerkmal „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ eine Beschränkung entnommen werden kann. Einzelne Stimmen halten nur in Ausnahmefällen einen Erwerb von Immobiliareigentum für möglich (LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2006, 812, 813; Demharter , NZM 2005, 601, 602) oder stellen unter diesem Gesichtspunkt jedenfalls die Möglichkeit des Erwerbs von Sondereigentum innerhalb der eigenen Wohnanlage in Abrede (Bonifacio, ZMR 2009, 257, 258 ff.).

25

(2) Richtigerweise folgt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 20 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 und 3 WEG.

26

(a) Nach § 20 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG. § 21 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht gesetzlich oder durch Vereinbarung etwas anderes bestimmt ist, den Wohnungseigentümern zusteht, wobei diese nach § 21 Abs. 3 WEG - soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist - durch Stimmenmehrheit beschließen können. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen (Senat , Urteil vom 2. Oktober 2015 - V ZR 5/15, NJW 2015, 3713 Rn. 11). Gegenstand der gemeinschaftlichen Verwaltung ist auch das Verwaltungsvermögen, das gemäß § 10 Abs. 7 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört (Jennißen/Heinemann, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 1; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 2; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 6; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 2). Das Verwaltungsvermögen besteht nach § 10 Abs. 7 Satz 2 WEG aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Die Vorschrift sieht die Möglichkeit des Erwerbs von Sachen durch die Gemeinschaft ausdrücklich vor und setzt damit eine entsprechende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer voraus. Eine Differenzierung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen nimmt sie nicht vor.

27

(b) Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Erwerbs von Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft reicht so weit, wie § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG der Gemeinschaft die Rechtsfähigkeit zuerkennt. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist danach nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt , bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177; Wenzel, ZWE 2006, 462). In diesem Rahmen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch Immobiliareigentum erwerben. Im Hinblick auf den weiten Verwaltungsbegriff und das Erfordernis des Schutzes des Rechtsverkehrs wird es an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nur fehlen, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Hiervon kann vorliegend keine Rede sein.

28

cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der zu TOP 3a gefasste Beschluss auch nicht deshalb nichtig, weil er nicht notariell beurkundet wurde.

29

(1) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass § 311b Abs. 1 BGB vorliegend keine Anwendung findet. Nach dieser Vorschrift bedarf ein Vertrag der notariellen Beurkundung, wenn sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über den Erwerb der Teilfläche des Nachbargrundstücks zielt als Ergebnis eines internen Willensbildungsprozesses lediglich auf das Eingehen einer solchen Verpflichtung ab, stellt aber noch nicht die Abgabe eines verbindlichen Angebots auf Abschluss eines solchen Vertrages dar. Den Wohnungseigentümern steht es bis zum Vorliegen einer bindenden vertraglichen Verpflichtung über den Erwerb eines Grundstücks insbesondere frei, einen inhaltlich abweichenden Beschluss zu fassen.

30

(2) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass die in dem Beschluss enthaltene Ermächtigung des Verwalters, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderliche Erklärungen im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung des Kaufvertrages abzugeben , ebenfalls nicht nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungsbedürftig ist.

31

Grundsätzlich bedarf nach § 167 Abs. 2 BGB die Vollmacht nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sie sich bezieht. Eine Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung zwar für den Fall einer unwiderruflichen Vollmacht zur Veräußerung oder zum Erwerb von Grundstücken (Senat, Urteil vom 11. Juli 1952 - V ZR 80/52, NJW 1952, 1210, 1211; Urteil vom 22. April 1966 - V ZR 164/63, WM 1966, 761; Urteil vom 23. Februar 1979 - V ZR 171/77, NJW 1979, 2306). Die dem Verwalter mit dem angegriffenen Beschluss unter TOP 3a erteilte Vollmacht ist aber nicht unwiderruflich.

32

b) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Erwerb der Teilfläche des Nachbargrundstücks ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

33

aa) Überwiegend wird vertreten, dass der Erwerb von Grundeigentum aufgrund der damit verbundenen nicht unerheblichen Kosten und Lasten für die Gemeinschaft grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen. Er müsse zur Erhaltung , Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder des Verwaltungsvermögens erforderlich und geeignet sein (OLG Hamm, NJW 2010, 1464, 1466; OLG Hamm, NJW 2010, 3586, 3587; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 33; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 224; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 21; wohl auch Abramenko, ZWE 2010, 193, 194; vgl. auch Schneider, ZMR 2006, 813, 815). Andere halten es für erforderlich, dass das zu erwerbende Grundstück einen räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Gemeinschaft aufweist (BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Jennißen in Jennißen , WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 67a). Zudem sollen im Rahmen einer Gesamtabwägung dem mit dem Erwerb der Immobilie verfolgten Zweck die damit verbundenen Kosten und Nachteile gegenüber gestellt werden. Dabei soll von Bedeutung sein, ob eine weniger weit reichende Maßnahme in Betracht kommt, etwa die Anmietung des Grundstücks (Basty, ZWE 2009, 253, 256 f.; BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 457). Ist dies nicht möglich oder mit Kosten verbunden, die gegenüber einem Kauf im Ergebnis keine erhebliche Vergünstigung bedeuten, soll es darauf ankommen, wie hoch die Gesamtkosten für den Erwerb und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteile sind. Von Bedeutung soll auch sein, ob der Verwaltung entsprechende Mittel zur Finanzierung zur Verfügung stehen oder durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen (Basty, ZWE 2009, 253, 257). Von Belang könne auch sein, ob der Erwerb allen Wohnungseigentümern zugutekomme oder nur einem mehr oder weniger großen Kreis (vgl. BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Abramenko, ZWE 2010, 193, 194; Basty, ZWE 2009, 253, 257).

34

bb) Ob und in welchem Umfang diese Kriterien zur Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses über den Erwerb eines Grundstücks durch eine Wohnungseigentumsgemeinschaft heranzuziehen sind, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Jedenfalls entspricht der Erwerb eines Grundstücks in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

35

So liegt es hier. Die benachbarte Fläche diente seit der Errichtung der Anlage als Parkplatz und - über die Baulast - zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Zugleich ist zu berücksichtigen , dass die Baulast die derzeitige Grundstückseigentümerin lediglich dahingehend bindet, dass sie auf der betroffenen Teilfläche Baumaßnahmen zu unterlassen hat, die die Nutzung für Stellplätze beeinträchtigen. Demgegenüber gewährt sie dem Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55 mwN). Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für die Nutzung der Stellplätze für den Erwerb der Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Kaufpreis von maximal 75.000 € ist zwar erheblich. Die Miete der Teilfläche hätte aber bei dem verlangten monatlichen Mietzins von 750 € - wenn auch zeitlich gestreckt - ebenfalls zu einer erheblichen Belastung geführt und im Hinblick auf die nicht abdingbare Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von 30 Jahren (§ 544 BGB) nicht zu einer endgültigen Lösung des Problems geführt. Hinzu kommt, dass die Belastung für den einzelnen Wohnungseigentümer bei 31 Einheiten tragbar ist.

36

Soweit die Klägerin mögliche unkalkulierbare Folgekosten durch Bodenkontaminationen geltend macht, ist zwar der Hinweis des Berufungsgerichts auf Regelungsmöglichkeiten im Kaufvertrag unzureichend. Auch wenn der Verkäufer sich insoweit zur Beseitigung von Kontaminationen verpflichten würde, steht dies einer Inanspruchnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als öffentlich-rechtlicher Zustandsstörerin nach § 4 Abs. 2, 3 BBodSchG nicht entgegen. Es kann aber nicht angenommen werden, dass eine solche Inanspruchnahme ernsthaft droht. Die Klägerin hat nicht aufgezeigt, dass sie in den Tatsacheninstanzen konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Bodenkontami- nation vorgetragen hat. Die bloße Nutzung der Teilfläche zum Abstellen von Personenkraftwagen in der Vergangenheit begründet keinen solchen Anhaltspunkt.

37

c) Frei von Rechtsfehlern nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass auch die Regelung über die Erhebung der Sonderumlage und die Verteilung der Kosten für den Grundstückserwerb nicht zu beanstanden ist.

38

aa) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Beschluss über die Kostenverteilung hinreichend bestimmt.

39

(1) Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Der Inhalt kann dabei durch Auslegung bestimmt werden (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8; Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 295; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 54; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 84, jeweils mwN). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Beschluss.

40

(2) Anders als die Revision meint, bleibt nicht offen, welche Kosten im Einzelnen von dem Verteilungsschlüssel erfasst sind. Beschlossen ist zunächst eine Sonderumlage in Höhe des Kaufpreises, der sich auf maximal 75.000 € belaufen darf. Der Verteilungsschlüssel gilt darüber hinaus für die „Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages“. Zwar werden diese Kosten weder benannt noch beziffert. Sie lassen sich aber durch Auslegung ermitteln. Gemeint sind die üblichen Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer), aber auch weitere in diesem Zusammenhang entstehende Aufwendungen, wie etwa die gesondert beschlossene Sondervergütung für den Verwalter. Demgegenüber sind die - von der Revision in der mündlichen Verhandlung problematisier- ten - jährlich wiederkehrenden Kosten, wie Grundsteuer, Unterhaltungs- oder Instandhaltungskosten nicht von der Kostentragungsregelung erfasst.

41

bb) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG darstellen, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.

42

(1) Bei den Kosten für den Kauf eines Grundstücks handelt es sich um einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG (a.A. Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 121a). Ein solcher liegt vor, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 187, 188 a.E.). Dies ist bei den mit dem Erwerb eines Grundstücks verbundenen Kosten der Fall.

43

(2) § 21 Abs. 7 WEG räumt den Wohnungseigentümern auch die Beschlusskompetenz ein, die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks nach dem Maß der Vorteile zu verteilen, die bei den Wohnungseigentümern eintreten.

44

(a) Die Vorschrift ermöglicht es, einen Umlageschlüssel für eine konkrete Zahlung wegen eines besonderen Verwaltungsaufwands zu beschließen. Sie wird insoweit nicht durch § 16 Abs. 3 WEG verdrängt (aA Hügel/Elzer, WEG, § 21 Rn. 144). Die Regelungen schließen sich nicht aus, sondern stehen nebeneinander und weisen Unterschiede auf. So ermöglicht § 21 Abs. 7 WEG Kostenregelungen nicht nur abstrakt-generell, sondern auch für den Einzelfall (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 419; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Demgegenüber sind derartige Kostenverteilungen im Einzelfall nach § 16 Abs. 3 WEG nicht möglich. Wie sich aus dessen Wortlaut und der systematischen Stellung gegenüber § 16 Abs. 4 WEG ergibt, lässt er lediglich Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft zu (LG Berlin, ZMR 2013, 733; Elzer/ Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 57).

45

(b) In § 21 Abs. 7 WEG wird kein fester Verteilungsmaßstab vorgegeben. Vielmehr eröffnet die Vorschrift Raum für sachgerechte, flexible Regelungen im Einzelfall. Ein möglicher Maßstab ist das Verursacherprinzip, nach dem diejenigen Wohnungseigentümer mit den Kosten des besonderen Verwaltungsaufwands belastet werden, die die Ursache für sein Entstehen gesetzt haben (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 301; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 120; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 137; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Die Regelung über die Verteilung der Kosten für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft kann aber auch an dem Maß der bei einzelnen Wohnungseigentümern eintretenden Nutzungsvorteile ausgerichtet werden (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Basty, ZWE 2009, 253, 257). Auf einen ähnlichen Grundgedanken geht die Regelung in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG zurück, wonach bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ein abweichender Verteilungsmaßstab an dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs ausgerichtet werden kann. Dieser Maßstab kann auch im Rahmen des § 21 Abs. 7 WEG herangezogen werden.

46

cc) Hiernach entspricht die beschlossene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung.

47

Dass die Anschaffungskosten nicht allein von den Wohnungseigentümern , denen ein Stellplatz auf der zu erwerbenden Teilfläche zur Verfügung steht, sondern zu 15% von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, ist sachgerecht. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die derzeitige Eigentümerin des Nachbargrundstücks in der Lage ist, die bestehende Stellplatzbaulast zu kondizieren (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55). In diesem Fall hätten die Wohnungseigentümer die erforderlichen Stellplätze nachzuweisen oder eine Stellplatzabgabe (§ 3 StellplOG Bremen) zu entrichten, um die zur Löschung der Baulast erforderliche Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde nach § 82 Abs. 3 BauO Bremen herbeizuführen. Vor diesem Hintergrund überschreiten die Wohnungseigentümer das ihnen eingeräumte Ermessen nicht, wenn sie hierin einen mit dem Erwerb der Teilfläche verbundenen Vorteil auch für diejenigen Wohnungseigentümer erblicken, die bereits über einen Stellplatz verfügen. Des Weiteren hält sich die konkrete Kostenverteilung von 85% für die 25 Wohnungseigentümer und von 15% für die weiteren sechs Wohnungseigentümer im Rahmen des insoweit bestehenden Gestaltungsspielraums.

III.

48

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Die Kläger sind seit 1979 Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Es ist von der öffentlichen Straße D. (im Folgenden: D.-Straße) aus über eine Treppe zugänglich. Zwischen dem Zugang und der D.-Straße besteht ein Höhenunterschied, der nach Darstellung der Kläger etwa 8 Meter beträgt. Die zu dem Haus gehörenden Garagen liegen auf dem Höhenniveau der D.-Straße und sind von dort aus anzufahren. Auf dem an das Grundstück der Kläger teilweise angrenzenden Grundstück befindet sich eine Wohnungseigentumsanlage. Sie verfügt über einen auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer gelegenen Zufahrtsweg zur öffentlichen K. straße (im Folgenden: K.-Straße). In der Vergangenheit wurde dieser Weg auch als Zufahrt zum Haus der Kläger genutzt, ohne dass dies vertraglich oder dinglich abgesichert war. Auf dem Grundstück der Kläger befindet sich ein KfzAbstellplatz , der nur über diesen Weg zu erreichen ist. Nachdem es im Jahr 2011 zu Unstimmigkeiten zwischen den Klägern und Mitgliedern der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft gekommen war, wurden die Kläger aufgefordert , die Nutzung des Weges zu unterlassen.

2

Mit der Klage haben die Kläger von der Beklagten die Einräumung eines Notwegrechts über den Zufahrtsweg zur K.-Straße Zug um Zug gegen Zahlung einer angemessenen Notwegrente nebst angemessenen Unterhaltskosten verlangt. Die Beklagte hat Widerklage erhoben und beantragt, die Kläger zu verurteilen , es zu unterlassen, ihr Grundstück zum Gehen, Fahren oder in sonstiger Weise zu nutzen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und auf die Widerklage die Kläger antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt mit Ausnahme der Nutzung zum Zweck des Transports der Müllbehälter von und zur K.-Straße sowie im Rahmen des Hammerschlag- und Leiterrechts. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Nach Ansicht des Berufungsgerichts haben die Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch aus § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Einräumung eines Notwegrechts. Ihrem Grundstück fehle nicht die zu dessen Nutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg. Über die D.-Straße könne man unmit- telbar an das Wohnungsgrundstück der Kläger heranfahren und den Eingangsbereich ihres Hauses über die vorhandene Treppe in zumutbarer Weise erreichen. Dies sei auch mit sperrigen Gegenständen sowie mit Waren und Gütern möglich. Aber selbst wenn die vorhandene Treppe nicht mehr den heutigen Ansprüchen entspräche und deshalb für den Transport von sperrigen Gegenständen nicht geeignet wäre, begründe dies nicht den Anspruch auf Einräumung eines Notwegrechts. Die Kläger wären für diesen Fall gehalten, die Treppe so herzustellen, dass sie für den Transport von sperrigen Gütern geeignet wäre. Die Beklagte sei auch keineswegs verpflichtet, den Klägern deshalb ein Notwegrecht einzuräumen, weil sie stufenlos zum Eingang ihres Hauses gelangen wollten. Dass sie den Eingangsbereich ihres Hauses nur über eine Treppe erreichen könnten, stelle eine Unbequemlichkeit dar, die sie auch unter Berücksichtigung ihres Alters in Kauf nehmen müssten. Den Klägern stehe gegen die Beklagte auch kein Anspruch auf Benutzung des Wegs zur K.-Straße aufgrund eines Gewohnheitsrechts zu.

II.

4

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

5

1. Ohne Rechtsfehler hält das Berufungsgericht die auf Einräumung eines Notwegrechts gerichtete Klage für unbegründet.

6

a) § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet als Anspruchsgrundlage aus. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen , dass sie bis zur Behebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

7

aa) Der Umstand alleine, dass ein Grundstück mit einem öffentlichen Weg - hier mit der D.-Straße - verbunden ist, schließt ein Notwegrecht nicht von vornherein aus. Entscheidend ist vielmehr, ob die ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks die Einräumung des Notwegs über das Grundstück der Nachbarn notwendig macht. Dies bestimmt sich nach objektiven Gesichtspunkten. Maßgebend ist die danach angemessene, den wirtschaftlichen Verhältnissen des Grundstücks entsprechende Nutzung. Eine nur einem persönlichen Bedürfnis des Eigentümers oder eines Nutzungsberechtigten entsprechende oder eine nur provisorische Nutzung gibt daher keinen Anspruch auf einen Notweg nach § 917 BGB (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 10 f. mwN).

8

Bei einem Wohngrundstück setzt eine in diesem Sinn ordnungsmäßige Grundstücksbenutzung in der Regel die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen voraus. Dies ist zur Gewährleistung elementarer Bedürfnisse objektiv erforderlich, so etwa im Hinblick auf die Müllentsorgung oder die Belieferung mit Brennstoffen oder sperrigen Gütern. Ebenfalls zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohngrundstücks gehört die Möglichkeit, dieses mit dem eigenen Kraftfahrzeug anzufahren. An dieser Erreichbarkeit fehlt es nicht bereits dann, wenn das Kraftfahrzeug nicht bis vor den Eingangsbereich des auf einem Grundstück aufstehenden Gebäudes fahren kann. Vielmehr ist es ausreichend, wenn mit einem Kraftfahrzeug unmittelbar an das Wohngrundstück herangefahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise - auch mit sperrigen Gegenständen - erreicht werden kann. Dass das Erreichen des Hauseingangs bei dem Auffahren auf das Grundstück erleichtert möglich wäre, rechtfertigt kein Notwegrecht (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 12; vgl. auch Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 14).

9

bb) Von diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend aus. Seine tatrichterliche Würdigung, das Grundstück der Kläger sei von der D.-Straße in zumutbarer Weise zu erreichen, ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Das Revisionsgericht kann nur nachprüfen, ob sich der Tatrichter entsprechend dem Gebot des § 286 ZPO mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstößt (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 13 mwN). Einen solchen Rechtsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen.

10

(1) Sollte die zum Eingangsbereich führende Treppe nicht mehr den aktuellen DIN-Vorschriften entsprechen und für den Transport von Waren und Gütern nicht (mehr) geeignet sein, wie von der Revision unter Bezugnahme auf Vortrag in der Berufungsinstanz geltend gemacht, obliegt es den Klägern, den Zugang über die Treppe ordnungsgemäß herzurichten. Dass die hiermit etwaig verbundenen Erschwernisse so groß sind, dass die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung aufgehoben oder in unzumutbarer Weise geschmälert wird (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 21), machen die Kläger nicht geltend. Sie verweisen auf die Kosten für die Installation eines Aufzugs von der D.-Straße, die sich auf 180.000 € belaufen würden. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil eine angemessene Nutzung des Grundstücks bereits durch eine funktionsfähige Treppe gewährleistet ist.

11

(2) Ohne Erfolg bleibt auch die weitere Rüge, das Berufungsgericht habe bei der Prüfung, ob eine ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks über die D.-Straße möglich sei, die persönlichen Umstände der Kläger, insbesondere deren Alter von 70 Jahren bzw. 83 Jahren, nicht berücksichtigt. Es sei vorauszusehen , dass ihnen jedenfalls in absehbarer Zeit die Benutzung der Treppe nicht mehr möglich sein werde. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbringen der Kläger zur Kenntnis genommen, jedoch zutreffend als rechtlich unerheblich angesehen. Maßgebend ist eine objektive Betrachtung, auf die persönlichen Bedürfnisse des jeweiligen Eigentümers kommt es nicht an (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 11 mwN). Bei einer objektiven Betrachtung ist das Wohngrundstück der Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber über die vorhandene Treppe von der D.-Straße aus in zumutbarer Weise trotz des von den Klägern behaupteten Höhenunterschieds zu erreichen.

12

(3) Das Berufungsgericht bejaht entgegen der Auffassung der Revision die Erreichbarkeit des Grundstücks der Kläger mit Kraftfahrzeugen ebenfalls ohne Rechtsfehler, weil über die D.-Straße eine Heranfahrt bis an ihr Grundstück möglich ist. Dass die Kläger, wie ihr Prozessbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat betont hat, ein besonderes Interesse daran haben, darüber hinausgehend den auf ihrem Grundstück befindlichen Kfz-Stellplatz mit einem Kraftfahrzeug zu erreichen, rechtfertigt die Einräumung eines Notwegrechts und die damit einhergehende Beeinträchtigung fremden Eigentums nicht, da die ordnungsmäßige Benutzung ihres Grundstücks bereits ohne diese zusätzliche Erreichbarkeit gewährleistet ist. Der von der Revision zudem vermissten Gesamtwürdigung, in wie vielen Fällen die Nutzung der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten durch die Kläger bzw. durch andere Personen schon deshalb erforderlich sei, weil die Nutzung der Treppe ausscheide , bedarf es nicht. Die Kläger stellen in diesem Zusammenhang erneut auf ihre persönlichen Umstände ab, auf die es wegen der gebotenen objektiven Betrachtung gerade nicht ankommt.

13

(4) Ebenfalls erfolglos macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Benutzung der streitigen Zufahrt durch die Kläger seit 1979 bis August 2013 von der Beklagten widerspruchslos geduldet worden sei. Die langjährige Grundstücksnutzung in einer von den Nachbarn ermöglichten bestimmten Art und Weise bildet keine Grundlage für die Ordnungsmäßigkeit der Benutzung des verbindungslosen Grundstücks im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat, Urteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 106/07, NJW-RR 2009, 515 Rn. 18).

14

b) Die Kläger können von der Beklagten die Nutzung des Zufahrtsweges auch nicht losgelöst von den Voraussetzungen des § 917 Abs. 1 BGB verlangen. Ein solcher Anspruch lässt sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis , auf das sich die Kläger in der Revision ebenfalls stützen, nicht herleiten. Die Regelung des Notwegerechts in § 917 BGB stellt eine spezialgesetzliche Ausgestaltung des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses dar, die im Hinblick auf die nicht durch dingliche Rechte oder schuldrechtliche Verträge begründeten Wegerechte eine abschließende Regelung enthält. Sind ihre tatbestandlichen Voraussetzungen - wie hier - nicht erfüllt, können sie nicht mit Hilfe des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses umgangen oder erweitert werden (Senat, Urteil vom 15. November 2013 - V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 26).

15

2. Das Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Überprüfung auch insoweit stand, als die Berufung der Kläger gegen ihre Verurteilung gemäß der Widerklage zurückgewiesen worden ist.

16

a) Die Widerklage ist - was der Senat gemäß § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO von Amts wegen zu prüfen hat - zulässig, insbesondere ist die Beklagte prozessführungsbefugt.

17

aa) Macht eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Klage oder - wie hier die Beklagte - im Wege der Widerklage Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB geltend, ist sie nur dann ausübungs- und prozessführungsbefugt , wenn die Ansprüche (durch sog. Ansichziehen) von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss vergemeinschaftet worden sind (gekorene Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, vgl. Senat, Urteile vom 5. Dezember 2014 - V ZB 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 7 und vom 10. Juli 2015 - V ZR 194/14, NJW 2015, 2968 Rn. 14, siehe auch bereits Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12).

18

bb) Auf entsprechenden Hinweis des Senats hat die Beklagte das Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung vom 14. Januar 2016 vorgelegt. Hiernach haben die Wohnungseigentümer die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs gemäß § 1004 BGB gegen die Kläger in dem vorliegenden Prozess ausdrücklich genehmigt. Zugleich hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Individualansprüche der Wohnungseigentümer an sich gezogen. Auf der Grundlage dieses Beschlusses steht die Prozessführungsbefugnis der Beklagten fest. Die hiergegen von dem Prozessbevollmächtigten der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobenen Einwendungen sind unbegründet.

19

(1) Soweit er unter Hinweis auf § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen bestritten hat, dass die nach dem Protokoll vom 14. Januar 2016 in der Eigentümerversammlung nicht anwesenden Miteigentümer wirksam vertreten worden seien, ist dies rechtlich unerheblich. Selbst wenn es an einer wirksamen Vertretung fehlte und die Versammlung deshalb nicht beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG) gewesen wäre, änderte dies nichts an der Wirksamkeit des Beschlusses. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungsei- gentumsgesetzes verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. § 25 Abs. 3 WEG gehört indessen nicht zu solchen Vorschriften. Deshalb ist ein Beschluss einer beschlussunfähigen Wohnungseigentümerversammlung nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 196/08, NJW 2009, 2132 Rn. 28) und gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Letzteres ist hier nicht der Fall.

20

(2) Es besteht auch keine Veranlassung, den Klägern vor einer Entscheidung des Senats zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes bzw. zur „Wahrung ihres Eigentumsrechts“ Gelegenheit zu einer Anfechtung des Be- schlusses der Eigentümerversammlung zu geben. Die Kläger gehören nicht zu dem Personenkreis, der gemäß § 46 Abs. 1 WEG zur Erhebung einer Anfechtungsklage befugt ist, insbesondere sind sie nicht Wohnungseigentümer.

21

b) In der Sache folgt der Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Betreten oder Befahren des zum Grundstück der Wohnungseigentümer gehörenden Weges stellt eine Eigentumsverletzung dar. Eine Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB scheidet aus, weil den Klägern ein Nutzungsrecht in dem von ihnen begehrten Umfang nicht zusteht. Die weiter erforderliche Wiederholungsgefahr ergibt sich daraus, dass nach den Feststellungen des Amtsgerichts, die sich das Berufungsgericht jedenfalls konkludent zu Eigen gemacht hat, die Kläger ihrem Sohn gestattet hatten, das Grundstück der Wohnungseigentümer zu betreten.

22

c) Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs stellt sich entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht als Verstoß gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB dar.

23

aa) Zunächst kann dies nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass die Benutzung der streitigen Zufahrt nach dem Vorbringen der Kläger 34 Jahre ohne Widerspruch geduldet worden ist. Eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs folgt hieraus nicht.

24

Der Eigentümer verwirkt seine Ansprüche aus dem Eigentum nicht, wenn er Störungen gegenüber solange untätig bleibt, wie sie sich ihm gegenüber als rechtmäßig darstellen. So verhält es sich hier, weil nach dem Vorbringen der Kläger die Nutzung des Weges mit Zustimmung der Beklagten bzw. der Wohnungseigentümer erfolgte. Hierdurch verloren diese jedoch nicht das Recht, die Gestattung zu widerrufen und anschließend Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend zu machen (Senat, Urteile vom 16. Mai 2014 - V ZR 181/13, NJW-RR 2014, 1043 Rn. 20 f.; vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 11). Zugleich darf sich derjenige, der - wie die Kläger - ein Nachbargrundstück nutzt, nicht darauf einrichten, dass der Eigentümer, der diese Nutzung über einen langen Zeitraum gestattet hat, auch künftig auf die Geltendmachung seiner Eigentumsrechte verzichtet. Vielmehr muss er damit rechnen, dass seine (bloß schuldrechtliche) Nutzungsbefugnis enden kann und der Eigentümer dann die Unterlassung der Beeinträchtigung verlangen wird (Senat, Urteile vom 16. Mai 2014 - V ZR 181/13, aaO Rn. 21; vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, aaO Rn. 11).

25

bb) Nicht tragfähig ist auch der weitere Einwand der Kläger, die Beklagte könne keinen sachlichen Grund für die Sperrung der Zufahrt geltend machen. Abgesehen davon, dass die Beklagte bis zur Grenze der Schikane (§ 226 BGB) einen solchen Grund nicht benötigt (§ 903 Satz 1 BGB), stellt jeder Fahrzeugverkehr eine Beeinträchtigung des Grundstückseigentümers dar, an deren Beschränkung bzw. Verhinderung er ein berechtigtes Interesse hat (Senat, Urteile vom 11. April 2003 - V ZR 323/02, NJW-RR 2003, 1235, 1236 f.; vom 15. November 2013 - V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 27).

III.

26

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Die (früheren) Kläger zu 1 und die Beklagte bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Klägerin zu 2. Die Beklagte erwarb 1995 eine Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde ein Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“. Zugleich wurde die Hausverwaltung „beauftragt und bevollmächtigt, die Durchführung dieses Beschlusses mit anwaltlicher Hilfe gerichtlich durchzusetzen“. Der Beschluss ist bestandskräftig geworden. Die Klage, mit der die übrigen Wohnungseigentümer die Beklagte dazu verurteilen lassen wollten, die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts zu betreiben und offen zu halten, ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision haben die übrigen Wohnungseigentümer ihr Klageziel zunächst weiterverfolgt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat ihre Prozessbevollmächtigte erklärt, dass anstelle der bisherigen Kläger die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Prozess eintritt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels als unbegründet.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Das Berufungsgericht sieht die Bezeichnung als „Ladenraum“ als Zweckbestimmung an, lässt jedoch dahinstehen, ob der Betrieb einer Gaststätte hiermit unvereinbar ist. Ein etwaiger Unterlassungsanspruch sei jedenfalls verwirkt. Die Beklagte habe zumindest seit 1989 - zunächst als Pächterin und dann als Eigentümerin - die Gaststätte betrieben und hierfür entsprechende Investitionen getätigt. Die Verwirkung müssten sich auch etwaige Sonderrechtsnachfolger entgegenhalten lassen. Daher sei die Beklagte so zu behandeln, als ob die Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung dem Betrieb einer Gaststätte diene. Insoweit sei von einer dynamischen Verweisung auf die jeweils geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen auszugehen, weil nur auf diese Weise ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb in Konkurrenz zu Wettbewerbern geführt werden könne. Der gefasste Mehrheitsbeschluss ändere hieran nichts, weil den Wohnungseigentümern die erforderliche Beschlusskompetenz fehle. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aufgrund konkreter Beeinträchtigungen, weil die Kläger solche nicht vorgetragen hätten.

II.

3

Die Revision hat Erfolg.

4

1. a) Allerdings hat das Berufungsgericht die Klage ohne nähere Begründung zu Unrecht als zulässig angesehen. Die objektive Auslegung der Klageschrift aus Empfängersicht (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 102/12, NZM 2013, 237 Rn. 5) ergibt, dass die Klage im Namen der Wohnungseigentümer (mit Ausnahme der Beklagten) erhoben worden ist. Diese waren nicht prozessführungsbefugt, weil der am 10. Mai 2011 gefasste Beschluss über die Klageerhebung die alleinige Prozessführungsbefugnis des Verbands begründet hat.

5

aa) Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats zwar keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG (vgl. nur Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327, Rn. 6 mwN). Indem die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Durchsetzung der zuvor beschlossenen Öffnungszeiten für Gaststätten und Restaurantbetriebe in der Wohnanlage beauftragt und bevollmächtigt wurde, ist aber eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG für die individuellen Unterlassungsansprüche der Sondereigentümer begründet worden. Allerdings ist in dem Beschluss nicht ausdrücklich ausgesprochen worden, dass der Verband die Rechtsausübung übernimmt. Davon ist jedoch im Zweifel auszugehen, wenn - wie hier - ein Mehrheitsbeschluss gefasst wird, wonach bestimmte (vgl. AG Dortmund, NZM 2015, 224 f.) gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer, für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht, im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen (so bereits Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12, NJW 2013, 1962 Rn. 6; Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 6; Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 23 ff.; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 547). Ein anderer Sinngehalt kann einem solchen Beschluss bei nächstliegender Auslegung nicht beigemessen werden, weil die erforderliche Beschlusskompetenz nur für die Vergemeinschaftung der Individualansprüche besteht und die Wohnungseigentümer im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollen. Zwar könnte der Verwalter auch beauftragt und bevollmächtigt werden, die Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich durchzusetzen. Anders als die gebündelte Rechtsdurchsetzung durch den Verband kann dies aber nicht mehrheitlich - und damit ggf. gegen den Willen einzelner Rechtsinhaber - beschlossen werden. Vielmehr wären hierfür individuelle Aufträge und Vollmachten der klagenden Wohnungseigentümer erforderlich.

6

bb) Die Begründung der gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG hat nach der Rechtsprechung des Senats zur Folge, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt sind (Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 13 ff.).

7

b) Die Klage ist jedoch zulässig geworden, nachdem die Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat den erforderlichen (vgl. nur Senat, Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 73/09, NJW 2010, 446 Rn. 11) Parteiwechsel auf der Klägerseite erklärt hat. Da die Vorinstanzen die Klage fälschlich als zulässig angesehen und in der Sache entschieden haben, kann der Parteiwechsel in der Revisionsinstanz vorgenommen werden.

8

aa) Der gewillkürte Parteiwechsel auf Klägerseite ist als Klageänderung im Sinne von §§ 263, 533 ZPO zu behandeln (vgl. nur Senat, Urteil vom 5. März 2010 - V ZR 62/09, NJW 2010, 2132 Rn. 10 a.E.; Zöller/Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 533 Rn. 4 jeweils mwN). Er ist in der Revisionsinstanz in der Regel nicht möglich (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - V ZB 11/10, ZfIR 2011, 537 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 31. Oktober 2012 - III ZR 204/12, BGHZ 195, 233 Rn. 12; vgl. MüKoZPO/Krüger, 4. Aufl., § 559 Rn. 21). Etwas anderes gilt aber, wenn - wie hier - die Wohnungseigentümer Klage erheben, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht.

9

(1) Insoweit besteht nämlich sowohl bei der geborenen als auch bei der gekorenen Ausübungsbefugnis die Besonderheit, dass die Wohnungseigentümer Inhaber des materiellen Rechts sind und der Verband lediglich ausübungsbefugt ist bzw. durch einen entsprechenden Beschluss ausübungsbefugt wird. Von einer Vollrechtsübertragung hat der Gesetzgeber bewusst abgesehen, um die Individualrechte der Wohnungseigentümer nicht auszuhöhlen. Den Wohnungseigentümern sollte „die maßgebliche Stellung und der Gemeinschaft nur eine gleichsam dienende Funktion zukommen“ (BTDrucks. 16/887, S. 61; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 494).

10

(2) Durch den Parteiwechsel wird demzufolge weder der Klagegrund geändert noch erfordert er neuen Tatsachenvortrag; er trägt lediglich dem Umstand Rechnung, dass die klagenden Rechtsinhaber ihre Rechte nur durch den teilrechtsfähigen Verband geltend machen können. Infolgedessen ist der Parteiwechsel sachdienlich, weil er dem Gebot der Prozessökonomie entspricht (vgl. zum Ganzen auch BGH, Beschluss vom 7. Mai 2003 - XII ZB 191/02, BGHZ 155, 21, 24 ff.). Dass die Beklagte dem Parteiwechsel widersprochen hat, ist unerheblich (§ 533 Nr. 1 ZPO).

11

bb) Auch im Übrigen ist das Rechtsmittel des Verbands zulässig. Insbesondere ist es auf die Beseitigung der in dem vorinstanzlichen Urteil enthaltenen Beschwer gerichtet (zu diesem Erfordernis BGH, Beschluss vom 7. Mai 2003 - XII ZB 191/02, BGHZ 155, 21, 26 f.). Diese liegt unverändert in der Aberkennung der (nunmehr gebündelt durch den Verband verfolgten) Individualansprüche der früheren Kläger zu 1; würde das gegen diese gerichtete klageabweisende Urteil rechtskräftig, könnten die Ansprüche (auch) durch den Verband nicht mehr geltend gemacht werden.

12

2. In der Sache hält es rechtlicher Nachprüfung nicht stand, dass das Berufungsgericht die Verwirkung von Unterlassungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer annimmt.

13

a) Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 21. Oktober 2005 - V ZR 169/04, NZM 2006, 192 Rn. 10 f.; Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 12).

14

b) Daran gemessen liegen die Voraussetzungen der Verwirkung nicht vor.

15

aa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, aufgrund der vor dem Jahr 2007 eingetretenen Verwirkung sei die Beklagte seither so zu stellen, als wäre ihre Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Gaststätte“ ausgewiesen. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre (vgl. auch Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 13 a.E.). Insbesondere begründet sie nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen, die qualitativ eigenständige Störungen darstellen (so für bauliche Veränderungen: OLG Düsseldorf, NZM 2009, 442; LG Lüneburg, ZMR 2008, 486, 487 f.; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 106, 158).

16

bb) Um solche neuen, eigenständigen Störungen geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden. Die Ausweitung der Öffnungszeiten über ein Uhr nachts hinaus begründet Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer, die frühestens im Jahr 2007 entstanden sind. Diese sind alleiniger Gegenstand der Klage, da der Betrieb der Gaststätte ansonsten hingenommen wird. Die Verwirkung ist schon deshalb nicht eingetreten, weil es an dem Zeitmoment in Gestalt einer vorangehenden langjährigen Duldung fehlt. Ob und unter welchen Voraussetzungen die eingetretene Verwirkung - wie das Berufungsgericht meint - auch etwaige Sonderrechtsnachfolger bindet (vgl. auch Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 14), kann daher ebenso dahinstehen wie die Frage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer trotz eingetretener Verjährung oder Verwirkung ihrer Unterlassungsansprüche den rechtswidrigen Gebrauch durch einen Mehrheitsbeschluss für die Zukunft untersagen können (vgl. hierzu OLG Hamm, NZM 2009, 624, 625; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 158).

17

3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen alsrichtig (§ 561 ZPO); der Senat kann in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).

18

a) Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Teileigentumseinheit als „Ladenraum“ dient, sieht das Berufungsgericht zutreffend als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an, lässt jedoch offen, ob die Nutzung als Gaststätte hiervon gedeckt ist. Dies ist zu verneinen mit der Folge, dass schon aus diesem Grund Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG bestehen (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 mwN). Auf den Mehrheitsbeschluss vom 10. Mai 2011 kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

19

aa) Die Auslegung der Teilungserklärung kann der Senat als Revisionsgericht selbst vornehmen. Aufgrund der Eintragung in das Grundbuch ist - wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 17 f. mwN).

20

bb) Daran gemessen werden unter einem Ladenraum Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht (vgl. nur BayObLGZ 1980, 154, 159 ff.; OLG München, NJW-RR 2008, 1394; OLGR 1994, 38 f.; OLG Köln, WuM 2005, 71, 73; OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 281 f.; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219 mwN).

21

cc) Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 16 mwN). Hiervon kann für den Nutzungszeitraum ab ein Uhr nachts schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort - anders als Gaststätten - zur Nachtzeit geschlossen sein müssen. Das saarländische Gesetz zur Regelung der Ladenöffnungszeiten vom 15. November 2006 (saarl. LÖG, ABl. 2006, S. 1974) beschränkt die Öffnung von Verkaufsstellen an Werktagen nämlich auf die Zeit von 6 bis 20 Uhr (§ 3 Nr. 1 saarl. LÖG) und erlaubt sie an Sonn- und Feiertagen nur unter erheblichen Einschränkungen (§§ 7, 8 saarl. LÖG).

22

dd) Ob eine landesrechtliche Freigabe der Ladenöffnungszeiten dazu führt, dass die Bezeichnung als „Ladenraum“ im Sinne einer dynamischen Verweisung die Öffnung zur Nachtzeit erlaubt (so etwa das Berufungsgericht; verneinend dagegen AG Nürnberg, ZWE 2015, 35 ff.) und darüber hinaus bewirkt, dass bestimmte Arten von Gaststätten mit der Zweckbestimmung als Laden vereinbar sind (so für ein Weinlokal AG Bremen, ZMR 2013, 749, 750 f.; weitere Nachweise zum Ganzen bei Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219), bedarf keiner Entscheidung.

23

b) Schließlich ist die Teilungserklärung nicht - was das Berufungsgericht ebenfalls offen gelassen hat - konkludent dahingehend geändert worden, dass die Teileigentumseinheit nunmehr als Gaststätte dient. Grundsätzlich kann eine solche in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, ZWE 2015, 208 Rn. 10, 20 f.; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 15 Rn. 8) schuldrechtlich geändert werden; gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirkt dies allerdings nur, wenn die Änderung - woran es hier fehlt - durch die Eintragung in das Grundbuch „verdinglicht“ wird (§ 10 Abs. 3 WEG). Ob und ggf. wann Sonderrechtsnachfolger in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten sind, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; dies ist nicht entscheidungserheblich, weil jedenfalls der auf eine schuldrechtliche Änderung der Teilungsvereinbarung bezogene Wille der Sondereigentümer nicht feststellbar ist.

24

aa) Der Umstand, dass eine zweckwidrige Nutzung geduldet wird, kann für sich genommen den Einwand der Verwirkung begründen, weil diese eine Rechtsfolge tatsächlichen Verhaltens und tatsächlicher Umstände ist (vgl. Senat, Beschluss vom 25. März 2010 - V ZR 159/09, ZWE 2010, 266 f.). Für eine Änderung der Teilungserklärung reicht eine schlichte Duldung dagegen keinesfalls aus (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67 mwN). Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat. Darüber hinaus muss allseitig der rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen. Für jede dieser Voraussetzungen bedarf es konkreter Anhaltspunkte. In der Regel müssen die Wohnungseigentümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben (vgl. KG, NJW-RR 1989, 976; OLG Hamburg, ZMR 2003, 870, 871; 2006, 298, 299; OLG Zweibrücken, ZMR 1999, 853, 854; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67). Im Zweifel ist von einer bloßen Duldung auszugehen.

25

bb) So liegt es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer den Betrieb einer Gaststätte zwar über lange Zeit hingenommen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sämtliche Eigentümer von der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung Kenntnis hatten, sich der Rechtswidrigkeit der Nutzung bewusst waren und mit Bindungswirkung für die Zukunft eine Änderung vornehmen wollten. Die Beklagte beruft sich ausschließlich auf die langjährige Duldung.

III.

26

Die früheren Kläger zu 1 haben analog § 269 Abs. 3 ZPO die Mehrkosten zu tragen, die ohne den Klägerwechsel nicht entstanden wären (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2014 - X ZR 35/11, GRUR 2015, 159 Rn. 120 ff. mwN). Dies gilt insbesondere für die Erhöhungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Oktober 2006 - V ZB 91/06, NJW 2007, 769 ff.). Im Übrigen fallen die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO der unterliegenden Beklagten zur Last.