Verwaltungsgericht München Urteil, 01. Aug. 2018 - M 9 K 18.3410

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen die Fälligerklärung des Zwangsgelds in Höhe von 10.000,00 EUR und die Androhung eines weiteren Zwangsgelds in Höhe von 20.000,00 EUR mit Fälligkeitsmitteilung/Bescheid der Beklagten vom 16. April 2018.

Der Kläger ist Mieter der hier verfahrensgegenständlichen Wohnung …str. … a, 1. OG rechts, Whg. … Seit dem 1. Januar 2014 ist ausweislich eines Mietvertrags vom 13. Dezember 2013 Herr Mohammed R. Untermieter. Mit bestandskräftigem Bescheid vom 17. August 2016 verpflichtete die Beklagte den Kläger, die Überlassung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziff. I) und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 EUR an (Ziff. III). Die dagegen erhobene Klage wurde rechtskräftig abgewiesen (VG München U.v. 22.2.2017 M 9 K 16.4276). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf dieses Urteil Bezug genommen.

Der Kläger hatte mit Schreiben vom 17. Februar 2017 Herrn Mohammed R. das Mietverhältnis gekündigt. Eine Räumungsklage, eingereicht mit Schriftsatz vom 29. März 2017, wies das Amtsgericht München mit Urteil vom 29. August 2017 ab (Az. 415 C 7597/18, Blatt 83 ff. Gerichtsakte). Ausweislich der Begründung heißt es dort, dass der Kläger dem im Räumungsprozess Beklagten, Herrn Mohammed R., ausdrücklich die Untervermietung gestattet habe. Es heißt dort wörtlich:

„Die Parteien waren dabei darüber einig, dass der Beklagte die Wohnung insbesondere an Personen vermieten darf, die sich in München wegen einer medizinischen Behandlung aufhalten. Dies hat der Kläger in der Verhandlung vom 29. August 2017 selbst so angegeben. Dass der Beklagte aber etwas anderes getan habe, als ihm nach dem Mietvertrag erlaubt war, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.“

Mit Bescheid vom 19. Juni 2017 wurde ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR angedroht, sofern der Kläger die mit Anordnung vom 17. August 2016, Ziff. I, aufgegebene Verpflichtung zur unverzüglichen Beendigung der Überlassung der Räume für Zwecke der Fremdenbeherbergung nicht innerhalb von drei Wochen ab Zustellung des Bescheides erfülle. Der Kläger habe zwar Räumungsklage beim Amtsgericht München eingereicht, jedoch die Gerichtskosten bislang nicht entrichtet, sodass derzeit davon ausgegangen werde, dass die Klage nicht weiter ernstlich verfolgt werde. Die Fälligstellung des angedrohten Zwangsgelds in Höhe von 5.000,00 EUR mit Schreiben vom 11. Mai 2017 sei ebenfalls erfolglos geblieben. Der Bescheid ist ebenfalls bestandskräftig.

Mit Fälligkeitsmitteilung und Bescheid vom 16. April 2018 wurde das Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR für fällig erklärt (Ziff. I) und ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 20.000,00 EUR angedroht, sofern der Kläger nicht innerhalb von vier Wochen ab Zustellung des Bescheids die Anordnung zur Nutzungsunterlassung im Bescheid vom 17. August 2016, Ziff. 1, erfülle. Ortsermittlungen am 4. Juli 2017, 17. Juli 2017, 21. Dezember 2017, 15. Februar 2018 und 21. März 2018 hätten jeweils ergeben, dass die Wohnung an Touristen, die sich hier zum Zwecke einer medizinischen Behandlung mit entsprechenden Aufenthaltstiteln aufhielten, kurzfristig und tageweise vermietet worden seien. Ausweislich des Ermittlungsberichts vom 15. Februar 2018 (Blatt 1055 Behördenakte) zahlten die fünf Personen, die aus den Vereinigten Emiraten stammten und die Wohnung nach ihren Angaben von Herrn Mohammed R. erhalten hatten, an diesen bar 180,00 EUR täglich. Bei einer Ortsermittlung am 21. März 2018 hielten sich die Betreffenden dort weiterhin auf und gaben an, nach wie vor 180,00 EUR täglich zu bezahlen; Zweck ihres Aufenthalts sei eine medizinische Behandlung.

Ausweislich der Akten wurde der Kläger vom Eigentümer der Wohnung mit Schriftsatz vom 12. April 2018 nach erfolgloser Abmahnung und Kündigung wegen gewerblicher Nutzung zur Fremdenbeherbergung gekündigt (Blatt 1062 Behördenakte).

Der Kläger erhob mit Schreiben vom 18. Mai 2018 Klage. Seine Bevollmächtigten beantragten zuletzt,

I. Feststellung, dass das Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR nicht fällig wurde.

II.

Aufhebung des Bescheids vom 16. April 2018.

Zur Begründung wurde durch die Bevollmächtigten des Klägers vorgetragen, dass die Fälligkeitsmitteilung rechtswidrig sei, da der Kläger der Nutzungsuntersagung fristgerecht nachgekommen sei. Kündigung, Herausgabeverlangen und klägerische Aufforderung an die Beklagte, ihm weitere notwendige Maßnahmen mitzuteilen, genügten. Die Beklagte habe ihre Mitteilungspflicht nach Art. 25 Abs. 1 BayVwVfG mit dem nur textbausteinartigen Antwortschreiben verletzt. Dieser Verstoß stelle einen erheblichen Verfahrensfehler dar, der zur Rechtwidrigkeit führe. Der Kläger habe nicht zu vertreten, dass das Amtsgericht München seine Räumungsklage gegen den Untermieter Herrn Mohammed R. abgewiesen habe. Die Grundverfügung sei inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, da der Kläger nicht wisse, was er tun solle. Der Begriff des Beherbergungsbetriebs sei schwach konturiert. Ohne konkrete Benennung der verschiedensten Beweisanzeichen, die den Beherbergungsbetrieb charakterisierte, könne sich der Kläger nicht darauf einstellen, was von ihm verlangt werde.

Die Beklagte beantragte,

Klageabweisung.

Die vorangegangenen Bescheide seien bestandskräftig. Aus zahlreichen Verfahren sei dem Kläger bekannt, unter welchen Voraussetzungen in der hier betroffenen Personenkonstellation ein hinreichend ernsthaftes Bemühen um Beendigung des rechtswidrigen Zustands gesehen werde. Eine Aufgabe des offensichtlich kollusiven Zusammenwirkens des Klägers mit Herrn Mohammed R. sei weder überzeugend vorgetragen worden noch decke sich dies mit den in den Behördenakten gesammelten Kenntnissen der Beklagten. Die angebliche Unwissenheit des Klägers über seine Handlungsmöglichkeiten sei als bloße Schutzbehauptung mit dem Ziel der Verfahrensverschleppung zu werten. Die Grundverfügung sei bestimmt und die erneute Zwangsgeldandrohung unbedenklich.

In der mündlichen Verhandlung erklärten die Beteiligten übereinstimmend, dass im Verfahren über die Räumungsklage des Eigentümers der Wohnung ein Anerkenntnisurteil ergangen sei und der Eigentümer auf Räumung der Wohnung bis 31. Oktober 2018 verzichtet habe. Einen entsprechenden Verzicht auf Vollstreckung gäbe es seitens der Beklagten nicht. Nach Angaben des Klägers hat die Insolvenzverwalterin von Herrn Mohammed R. ihm zum 31. August 2018 unter Aufgabe des Besitzes im Namen des Untermieters gekündigt; da er keine Schlüssel habe, sei Herr Mohammed R. wohl noch Besitzer.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtssowie die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage gegen die Fälligkeitsmitteilung, Ziff. I. des Schreibens vom 16. April 2018, ist als allgemeine Feststellungsklage statthaft, § 43 Abs. 1 VwGO (VG München U.v. 18.10.2017 M 9 K 17.1104). Weder die Kündigung noch die Zahlung der Zwangsgelder führt zur Unzulässigkeit der Klage. Im vorliegenden Fall ist nicht der Grundbescheid beklagt, dessen Anordnungen sich durch eine Rückgabe der Wohnung für die Zukunft erledigen können. Vorliegend ist der Grundbescheid hinsichtlich der vergangenen Zeiträume noch Grundlage von Vollstreckungshandlungen und wird dies auch für die Zukunft noch sein, da die Wohnung nach Angaben des Klägers immer noch nicht zurückgegeben wurde, Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 1 VwZVG. Die Beklagte hat zu Recht von ihrem in Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 VwZVG eingeräumten Ermessen keinen Gebrauch gemacht, da weder eine unbillige Härte bei hier bewussten Verstößen gegen auferlegte Unterlassungspflichten vorliegt noch eine Existenzgefährdung erkennbar ist (BayVGH U.v. 13.7.2000 2 B 95.331; B.v. 30.11.2005 1 CE 05.153).

Die Klage ist unbegründet. Das mit Ziff. II des Bescheids vom 19. Juni 2017 angedrohte erneute Zwangsgeld ist fällig geworden, Ziff. I der Fällilgkeitsmitteilung vom 16. April 2018. Der Kläger war deshalb zur Zahlung verpflichtet und Ziff. I der Fälligkeitsmitteilung/Bescheid vom 16. April 2018 ist rechtmäßig.

Das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR ist fällig geworden, da nach den Ortsermittlungen der Beklagten die gewerbliche Nutzung zu Fremdenverkehrszwecken trotz bestandskräftiger Nutzungsuntersagung fortgesetzt wurde. Nach dem letzten Ermittlungsbericht vor Erlass des Bescheids am 16. April 2018 (Blatt 1055 BA) befanden sich in der Wohnung weiterhin Medizintouristen, die sich bei einer weiteren Ortseinsicht am 21. März 2018 ebenfalls noch dort aufhielten.

Wenn der Bevollmächtigte des Klägers vorträgt, dass dieser fristgerecht alles ihm Mögliche getan habe, um die Nutzung unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsrecht zu beenden, trifft dies nicht zu. Der Untermieter des Klägers, Herr Mohammed R., ist nur nominell ein echter Zwischenvermieter, da er und der Kläger kollusiv zusammenwirken. Deshalb genügt weder eine einfache Kündigungserklärung noch ein Räumungsprozess, um nachzuweisen, dass der Kläger die zweckfremde Nutzung nicht weiter betreibt (BayVGH B.v. 12.12.2017 12 ZB 17.672; B.v. 8.5.2017 12 ZB 17.571). Diese Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs betreffen dieselbe Personenkonstellation. In den Entscheidungen wird ausgeführt, dass der Kläger die Zweckentfremdung in bewusstem und gewolltem Zusammenwirken mit Herrn Mohammed R. als Geschäftsmodell betreibt. Im Anschluss an diese Rechtsprechung und auf der Grundlage der Rechtsprechung der Kammer zu dieser Personenkonstellation genügt als Nachweis der Beendigung der zweckfremden Nutzung nur der Nachweis einer fristgerechten Rückgabe der Wohnung (VG München B.v. 25.7.2018, M 9 E 17.2460). Die Kammer geht davon aus, dass die Untermietverträge zwischen dem Kläger und Herrn Mohammed R. Scheingeschäfte, § 117 BGB, sind und schließt sich insoweit der fachrechtlichen Einschätzung in einem Hinweisbeschluss des Amtsgerichts München (Mietsachen) in einem Räumungsverfahren anderer Wohnungsinhaber gegen Herrn Mohammed R. an (vgl. die beigezogene Gerichtsakte zu Az. M 9 K 18.1051, wonach ein gewerbliches Mietverhältnis bei Untervermietung an arabische Personen, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung in München aufhalten, vorliegt, wenn eine Eigennutzung trotz Abschluss eines Wohnungsmietvertrags nicht vorgesehen war (AG München v. 11.7.2018 Az: 452 C 394/18).

Im Anschluss an die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs und auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung der Kammer zu der hier vorliegenden Personenkonstellation genügt deshalb als Nachweis der Beendigung der zweckfremden Nutzung nur der Nachweis der fristgerechten Rückgabe der Wohnung (zuletzt VG München, B.v. 25.7.2018, M 9 E 17.2460)

Bei der hier vorliegenden Sachlage hat die Beklagte keinen Verstoß gegen ihre Hinweis- und Auskunftspflicht, Art. 25 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG, begangen. Eine Auskunft ist nur dann zu erteilen, wenn diese erforderlich ist, da der Beteiligte auf die Auskunft angewiesen ist. Nur dann müssen die notwendigen Informationen über Rechte und Pflichten erteilt werden. Bei dem hier gegebenen kollusiven Zusammenwirken der Beteiligten zu einem fortgesetzten Verstoß gegen das behördliche Unterlassungsgebot hat die Beklagte zu Recht darauf verzichtet, weitere Auskünfte zu erteilen. Aus vielen Verfahren hat auch das Gericht den Eindruck gewonnen, dass bestimmte Auskünfte der Beklagten nur zur Verschleppung, zumindest aber zur erleichterten Umgehung der Unterlassungspflicht gewünscht werden.

Die erneute Zwangsgeldandrohung, Ziff. II des Bescheids vom 16. April 2018, ist ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden.

Die allgemeinen und besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 18 ff., Art. 31, 36 VwZVG lagen vor. Der Grundbescheid, der bestandskräftig ist, ist auf ein Unterlassen (Nutzungsuntersagung) gerichtet, Art. 18 Abs. 1 VwZVG, Art. 19 Abs. 1 VwZVG. Die sofortige Vollziehbarkeit folgt auch aus Art. 3 Abs. 3 Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG).

Die Grundverfügung ist auch hinreichend bestimmt. Der Begriff der Fremdenbeherbergung ist durch die Rechtsprechung in extenso ausgeformt (BayVGH B.v. 11.9.2017 12 ZB 17.748). Die Ansicht des Bevollmächtigten, eine hinreichende Bestimmtheit der Nutzungsuntersagung verlange objektiv nachprüfbare zeitliche Festlegungen, z. B. zumindest der Grenze der Aufenthaltsdauer, entspricht nicht der ausführlichen Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs (BayVGH, E.v. 16.8.2017, VF.8-VI-16). Sonstige Einwendungen gegen die Grundverfügung können mit einem Rechtsbehelf gegen einen Folgebescheid nicht mehr vorgebracht werden.

Das Zwangsgeld wurde in bestimmter Höhe angedroht, Art. 36 Abs. 5 VwZVG. Die Beträge halten sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG. Mit der erneuten Androhung wurde rechtlich zutreffend zugewartet, bis feststand, dass die vorausgegangene Androhung erfolglos blieb, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG. Erfolglos bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Behörde abwarten muss, ob das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist. Dies war hier der Fall (BayVGH B.v. 7.6.2016 12 ZB 16.874). Die Zahlung der Zwangsgelder ändert daran nichts, da die Zahlung eines Zwangsgelds unabhängig vom Zahlungseingang solange nicht zum Erfolg einer Zwangsgeldandrohung führt, wie der Grundanordnung – Unterlassen der zweckfremden Nutzung – nicht fristgerecht nachgekommen wird. Die Höhe des Zwangsgelds entspricht dem wirtschaftlichen Interesse, Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG, da Tagesmieten von 180,00 EUR pro Tag erzielt werden und es sich vorliegend um erneute Zwangsgelder handelt. Die jeweilige Verdoppelung des Betrags hat sich der Kläger durch seine fortgesetzte Zweckentfremdung selbst zuzuschreiben. Sie entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen. Die Behörde darf die Zwangsmittel solange und so oft anwenden, bis die Verpflichtung erfüllt wird, Art. 37 Abs. 1 Satz 2 VwZVG. Der Kläger wurde weiterhin zu Recht als Pflichtiger im Sinne von Art. 31 Abs. 2 Satz 3 VwZVG herangezogen. Aus dem Urteil des Amtsgerichts München vom 5. Oktober 2017 über die Abweisung der Räumungsklage, das der Kläger mit Schreiben vom 23. Oktober 2017 selbst vorgelegt hat, folgt, dass der Räumungsklage die Ernstlichkeit fehlte. Ausweislich der Entscheidungsgründe des Räumungsurteils hat dies der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht selbst so eingeräumt.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf € 13.200,-- festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Antragsteller ist Mieter der Wohneinheit Nr. 72 im ersten Obergeschoss rechts des Anwesens ...-straße 12a. Eigentümer der Wohnung ist Herr ..., wohnhaft in Dubai, von dem der Antragsteller die Wohnung ab ... September 2013 zu Wohnzwecken angemietet hat. Das Mietverhältnis ist laut Aktenlage auf drei Jahre, mithin bis zum ... September 2016, befristet. Der Antragsteller hat die Wohnung seinerseits (unter-) vermietet an Herrn ... Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom ... Dezember 2013, befristet bis zum ... September 2016 (Bl. 8f. des Gerichtsakts). Ausweislich § 1 Nr. 4 Satz 2 UMV erfolgt die Vermietung zu Wohnzwecken. Mit § 4 Nr. 3 Satz 1 UMV wurde dem Untermieter ausdrücklich untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass der Untermieter die Mietsache nachweislich zweckentfremdet, berechtigt § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung. Das Untermietverhältnis wurde durch den Antragsteller mit Schreiben vom ... März 2016 zum ... Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 des Behördenakts). Am ... August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den ... September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 des Gerichtsakts).

Dem Antragsteller wurde mit Bescheid vom ... Oktober 2015 aufgegeben, die Nutzung der genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. In einem gegen diesen Bescheid geführten Eilverfahren, Aktenzeichen M 9 S 15.5264, lehnte die Kammer den Eilantrag des Antragstellers ab (Bl. 236ff. des Behördenakts). Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof wurde das Verfahren mit Beschluss vom ... Mai 2016, Aktenzeichen 12 CS 16.347, eingestellt, nachdem die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben, da zwar die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte, dies aber nur dem Umstand geschuldet war, dass das oben angeführte Untermietverhältnis erst im Beschwerdeverfahren nachgewiesen wurde (Bl. 440ff. des Behördenakts).

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom ... August 2016 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller (erneut) auf, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), sprach die Verpflichtung des Antragstellers aus, die Wohneinheit unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung [sic!] wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.), drohte je ein Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- für die Fälle an, dass der Antragsteller Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides (Ziffer 3.) bzw. Ziffer 2. des Bescheides nicht binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides nachkomme (Ziffer 4.) und ordnete die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides an (Ziffer 5.).

Den Angaben des mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags zufolge sei dem Antragsteller eine Untervermietung nur an „Freunde + Bekannte + Gäste“ gestattet (§ 8 Nr. 8.2 des Mietvertrages). Eine gewerbliche Untervermietung der Wohnung sei ausdrücklich nicht gestattet. Der betreffende Wohnraum sei dem widersprechend seit Beginn des Mietverhältnisses nie selbst durch den Antragsteller oder durch seinen Untermieter bewohnt worden, sondern werde an wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum zur jeweils kurzfristigen Nutzung untervermietet. Der Antragsteller sei auch der richtige Adressat der Anordnungen. Zwar erfolge die Störung in Form der zweckfremden Nutzung nicht durch ihn unmittelbar, er sei aber Zweckveranlasser der Störung und somit auch Handlungsstörer. Der Antragsteller als Hauptmieter und sein Untermieter bildeten eine natürliche Einheit und seien beide für die zweckfremde Nutzung verantwortlich. Der Antragsteller dulde die Zweckentfremdung wissentlich seit dem Jahr 2014 ohne hiergegen einzuschreiten, insbesondere, ohne die zur Verfügung stehenden mietvertraglichen Möglichkeiten, die rechtswidrige Nutzung abzustellen, zu ergreifen. Die am ... März 2016 erfolgte Kündigung sei zu unbestimmt gewesen, zudem habe der Antragsteller - soweit ersichtlich - keine Maßnahmen zu ihrer rechtlichen Durchsetzung ergriffen. Nachfragen seitens der Antragsgegnerin seien unbeantwortet geblieben. Das Untermietverhältnis bestehe offensichtlich nach wie vor fort. Zur effektiven Gefahrenabwehr sei auch der Antragsteller zu verpflichten gewesen, seine Einbeziehung als mittelbarer Verursacher statthaft. Im Übrigen, insbesondere zu den Nachweisen über die umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin - auch im Rahmen von Ortsterminen - hinsichtlich der fortwährenden zweckentfremdenden Nutzung, wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Antragsteller persönlich hat mit Schriftsatz vom ... September 2016 Klage gegen den Bescheid erhoben. Sein im hiesigen Verfahren Bevollmächtigter beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage vom ... September 2016, M 9 K 16.4276, gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016, wiederherzustellen.

Gegenüber der Sachlage im Verfahren M 9 S 15.5263 [sic!] habe sich nichts geändert, es werde auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. Der Antragsteller sei weiterhin Mieter der betreffenden Wohnung und habe diese erlaubt untervermietet. Nur der Untermieter sei richtiger Adressat einer etwaigen Untersagungsverfügung. Der Antragsteller nutze die Wohnung selbst nicht zweckfremd, habe keine entsprechenden Verträge mit Kurzzeitnutzern abgeschlossen und erhalte kein Entgelt für eine zweckfremde Nutzung. Die Zweckentfremdung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers. Er sei aufgrund des Untermietvertrages privatrechtlich gebunden und daran gehindert, die Nutzung durch den Untermieter unverzüglich einzustellen, es bestehe ein Vollstreckungshindernis. Eine Duldungsanordnung gegenüber dem Antragsteller bzw. eine weitere Nutzungsuntersagung gegen den Endmieter seien nicht erfolgt. Das angedrohte Zwangsgeld sei zu hoch, begründende Ausführungen dafür fehlten im Bescheid.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Der Bescheid sei richtigerweise an den Antragsteller als Handlungsstörer gerichtet worden. Die Behauptung, die zweckfremde Nutzung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers, sei unzutreffend und unglaubwürdig. Dem Antragsteller sei spätestens seit dem Jahr 2014 bekannt, dass der Untermieter die Wohnung zweckfremd nutze, wie der Bescheid ausführlich darlege. Die Antragsgegnerin habe den Antragsteller mehrfach angeschrieben und über die zweckfremde Nutzung informiert. Weiter sei aufgrund der zweckfremden Nutzung bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen ihn erlassen worden. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sei zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren gewesen. Zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags zudem bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b bestanden, wie sich aus den Anlagen zur Klagebegründung im Verfahren M 9 K 16.4641 ergebe. Dem Antragsteller musste sich daher aufdrängen, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutze. Es sei davon auszugehen, dass der Antragsteller die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Er leiste damit einen eigenen Verursachungsbeitrag. Ein Vollstreckungshindernis bestehe nicht, gegenüber dem Untermieter sei eine eigene Nutzungsuntersagung erlassen worden. Die Zwangsgeldhöhe sei nicht zu beanstanden. Eine Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses sei regelmäßig nicht erforderlich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Klageverfahren, Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Der Antrag ist nach Auslegung, § 122 Abs. 1, § 86 Abs. 1 Satz 2, § 88 VwGO darauf gerichtet, sowohl gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 5. des Bescheids vorzugehen als auch darauf, die Anordnung der aufschiebenden Wirkung im Hinblick auf Ziffer 3. und 4. des Bescheids zu erreichen. Zwar hat der Antragsteller ausdrücklich nur die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage begehrt, er trägt aber in seiner Antragsbegründung auch ausführlich zur Unzulässigkeit der Zwangsgeldandrohung vor, weswegen davon auszugehen ist, dass er sich auch gegen die Wirkungen des Art. 21a VwZVG wenden wollte.

Nach § 80 Abs. 1 VwGO haben Anfechtungsklagen grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt nur ausnahmsweise u. a. in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO, wenn der Entfall der aufschiebenden Wirkung durch Bundes- oder Landesrecht vorgeschrieben ist oder wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, besonders angeordnet wird. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 3 die aufschiebende Wirkung der Klage ganz oder teilweise anordnen, im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn es im Wege einer eigenen Ermessensentscheidung zum Ergebnis kommt, dass das Interesse des Antragstellers am vorläufigen Nichtvollzug das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt. Die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung hat sich dabei an den voraussichtlichen Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientieren, die das Gericht summarisch überprüft.

Hier überwiegt nach diesen Maßstäben das behördliche Vollzugsinteresse, da die Anfechtungsklage voraussichtlich erfolglos bleiben wird, da sich der Verwaltungsakt bei summarischer Überprüfung als rechtmäßig erweist.

Zur Begründung wird auf den Beschluss der Kammer vom ... Februar 2016, M 9 S 15.5264 - im Rechtsstreit um den Bescheid vom ... Oktober 2015 mit denselben Beteiligten und denselben Klägerbevollmächtigten - und auf den streitgegenständlichen Bescheid vom ... August 2016 Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend wird ausgeführt:

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung (Ziffer 5. des Tenors) ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Das Amt für Wohnen und Migration hat als zuständige Ausgangsbehörde, ohne dass es zuvor einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG bedurft hätte, nicht nur formelhaft, sondern unter ausführlicher Begründung des öffentlichen Vollzugsinteresses die Anordnung der sofortigen Vollziehung verfügt.

1. Ziffer 1. des Bescheids begegnet keinen Bedenken. Dies ergibt sich tatbestandlich aus den umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin; eine zweckfremde Nutzung im Sinne von Art. 2 Satz 1, Art. 5 ZwEWG, § 4 Abs. 1 ZeS ist demnach gegeben (siehe auch VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA).

Der Antragsteller ist auch richtiger Adressat des Bescheides. Nach Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG sind die wegen des Verhaltens oder des Zustands einer Person erforderlichen Maßnahmen, um eine Gefahr zu beenden, gegen die Person zu richten, die die Gefahr oder die Störung verursacht hat. Vorliegend handelt es sich um eine bereits eingetretene Gefahr, also um eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die Verwirklichung des Tatbestands der Art. 5 ZwEWG, § 14 Abs. 1 und 2 ZeS.

Es liegt eine Störermehrheit im sicherheitsrechtlichen Sinne vor, da neben dem Untermieter auch der Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (a). Die von der Antragsgegnerin am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl, die sich auch vollumfänglich im Bescheid niedergeschlagen hat, ist nicht zu beanstanden (b).

a) Der Antragsteller hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG (mit-) verursacht. Der Hauptmieter eines Objekts hat die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris; Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat der Antragsteller ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B. v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris). Dies umso mehr, als der Antragsteller vorliegend kraft des Untermietvertrags im Fall der Zweckentfremdung des Wohnraums ein Recht zur sofortigen fristlosen Kündigung hat, wie sich aus § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV ergibt. Unabhängig davon, ob das Schreiben vom ... März 2016 (Bl. 376 des Behördenakts) eine taugliche Kündigungserklärung darstellte oder eventuell von vorn herein - mangels konkreter Umschreibung eines Kündigungsgrundes und mangels detaillierter Nennung der Wohneinheit - als reine Alibihandlung zu werten ist, unterließ es der Antragsteller jedenfalls im Folgenden trotz Erfolglosigkeit dieses Mittels, weitere Kündigungen auszusprechen, Räumungstitel zu erwirken und/oder Räumungsversuche zu unternehmen (vgl. BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; OVG SH, B. v. 17.11.2015 - 1 MB 25/15 - juris). Ein ernstliches Bemühen, die Zweckentfremdung durch den Untermieter zu beenden, war zu keinem Zeitpunkt erkennbar. Dies wird bestätigt durch die rechtlich nicht haltbare Argumentation des Bevollmächtigten, der die langandauernde Untätigkeit seines Mandanten nach wie vor aufgrund einer privatrechtlichen Bindung durch den Mietvertrag als gerechtfertigt ansieht.

Der Antragsteller kann sich auch nicht auf mangelnde Kenntnis des Verstoßes gegen Zweckentfremdungsrecht berufen. Die Antragsgegnerin hatte ihn mehrfach schriftlich über den Verdacht der zweckfremden Nutzung informiert. Weiter erging aufgrund des Sachverhalts bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid - vom ... Oktober 2015 - gegen ihn, der die Umstände der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ausführlich und unter Auflistung umfangreicher Nachweise schilderte. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken war zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren mit dem Antragsteller als Beteiligten. Weiter bestand zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b (Untermietvertrag vom ... Dezember 2012, Bl. 24 des Gerichtsakts). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht davon aus, dass es sich dem Antragsteller auch unabhängig von den Ermittlungen und Nachweisen der Antragsgegnerin aufdrängen musste, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutzt. Weiter würde fehlende Kenntnis von den Handlungen des Untermieters den Hauptmieter ohnehin nicht schützen (LG Berlin, U. v. 4.11.2015 - 65 S 318/15 - juris m. w. N.).

b) Aus der Perspektive des auf eine effektive Beendigung der Gefahrenlage ausgerichteten Sicherheitsrechts ist es nicht zu beanstanden, dass die Anordnung vorliegend an den Hauptmieter gerichtet wurde.

Er ist Verhaltensverantwortlicher i. S. d. Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG. Seine Verhaltensverantwortlichkeit folgt daraus, dass er mit der Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung fortwährend überschreitet. Unabhängig davon, dass der Kammer das Zusammenwirken des Antragstellers mit dem vorliegend als Untermieter fungierenden Hr. ... in unterschiedlichsten Konstellationen ohnehin aufgrund vielfältiger Prozesse bekannt ist, bewirkt seine Stellung als Hauptmieter eine hinreichende Nähe zur Gefahr der fortwährenden Zweckentfremdung, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag entfällt. Dem Antragsteller kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung, wie sich aus Ziffer 1, Buchst. a des hiesigen Beschlusses ergibt, jederzeit beenden kann (BayVGH, B. v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ i. S.e. Mitverursachung aus (vgl. BayVGH, U. v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS.

Unabhängig davon begründet § 4 Nr. 3 UMV auch eine zivilrechtliche Pflicht zur Kontrolle des Vertragspartners. Der Antragsteller muss auch dem Vermieter gegenüber dafür eintreten, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrages nicht verletzt und etwaige Vertragsverletzungen beenden (BGH, U. v. 10.5.2000 - XII ZR 149/98 - juris).

Dass die Anordnung an den Antragsteller gerichtet werden konnte, ergibt sich auch aus dem Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr. So wurde durch die Rechtsprechung in Fällen baurechtlicher Nutzungsuntersagungen bereits herausgearbeitet, dass dann, wenn häufig wechselnde oder unklare Nutzungsverhältnisse im Raum stehen, selbst eine alleinige Verpflichtung des Eigentümers vor dem (allein) nutzungsberechtigten Mieter rechtsfehlerfrei erfolgen kann (BayVGH, B. v. 26.2.2007 - 1 ZB 06.2296 - juris). So wie in bestimmten Konstellationen in erster Linie der Eigentümer in der Lage sein wird, die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft zu beseitigen, so ist es vorliegend in erster Linie am Antragsteller als Hauptmieter, unzulässige Nutzungen seines Untermieters zu unterbinden. Der Hauptmieter hat seinen Untermieter selbst bestimmt und damit naturgemäß den besten Überblick über die zugrundeliegenden Rechts- und Personenverhältnisse. Er kann am schnellsten für eine Beendigung des Untermietverhältnisses und für eine zukünftig ordnungsgemäße Wohnnutzung sorgen (vgl. VG Regensburg, U. v. 14.7.2011 - RO 7 K 10.2261 - juris).

Die Auswahlentscheidung schlägt sich auch vollumfänglich im Bescheid nieder, der eine ausführliche Begründung dazu enthält, wieso der Antragsteller mit der Anordnung herangezogen wird.

2. Ziffer 2. des Bescheides unterliegt offensichtlich und für den Antragsteller erkennbar einem Schreibversehen, wenn dort verlangt wird, dass der Antragsteller die Wohnung unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen habe. Wie aus dem Zusammenhang mit Ziffer 1., Ziffer 3. und Ziffer 5. des Bescheidtenors und aus der Begründung des Bescheids hervorgeht, wird dem Antragsteller mit Ziffer 2. des Bescheides aufgegeben, die Wohneinheit nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dies folgt aus der Verpflichtung in Ziffer 1. des Tenors, die zweckfremde Nutzung zu beenden, an die Ziffer 2. des Tenors ersichtlich anknüpft. Weiter lässt sich dies auch aus den Zeiträumen ablesen, die Ziffer 3. und Ziffer 4. dem Antragsteller für die Erfüllung der Verpflichtungen gewähren und die ersichtlich aufeinander aufbauen: Ziffer 4. verlangt die Wiederzuführung zu Wohnzwecken - die Ziffer 2. im Übrigen ausdrücklich vorschreibt - binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides, wohingegen die Beendigung der zweckfremden Nutzung bereits binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides zu erfolgen hat. Auch die Begründung des Bescheids, die zur Auslegung des Tenors herangezogen werden kann, stellt ausdrücklich klar, worauf Ziffer 2. des Tenors gerichtet ist: Die Antragsgegnerin mache von der Befugnis gemäß Art. 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 LStVG Gebrauch, indem die Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung der betreffenden Wohnung sowie deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken verlangt wird (S. 11 des Bescheides).

3. Die Zwangsgeldandrohungen, Ziffer 3. und Ziffer 4. des Bescheids, begegnen im Hinblick auf Art. 31 Abs. 1, Abs. 2 VwZVG und Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG keinen Bedenken. Die 6-Wochen-Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung war angesichts der dem Antragsteller zur Verfügung stehenden sofortigen Kündigungsmöglichkeit angemessen. Die Höhe der Zwangsgelder ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Behörde steht innerhalb des gesetzlichen Rahmens (15 Euro bis 50.000 Euro) ein weiter Entscheidungsspielraum zu. Angesichts der im Untermietverhältnis vereinbarten Wohnungsmiete von monatlich € 2.200,-- ist ein Ansatz von jeweils € 5.000,-- nicht zu beanstanden.

Auch ein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags besteht nicht.

Es wird darauf hingewiesen, dass nach Aktenlage bereits unklar ist, ob überhaupt noch ein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung durch den Untermieter und durch den Antragsteller besteht. Der Hauptmietvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer der Wohneinheit und damit der Untermietvertrag zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter sind danach ausgelaufen. Letzteres ergibt sich aus dem vorgelegten Nachtrag zum Untermietvertrag vom ... August 2016 (Bl. 11 des Gerichtsakts), wonach das Untermietverhältnis spätestens mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses endet. Das Hauptmietverhältnis war bis zum ... September 2016 befristet und wurde zusätzlich durch den Eigentümer gekündigt. Der Bevollmächtigte des Antragstellers teilte auf Nachfrage der Antragsgegnerin lediglich mit, dass ihm nicht bekannt sei, ob der Untermieter die Kündigung des Antragstellers akzeptiert habe (Bl. 448 des Behördenakts). Zu einem Fortbestand des Hauptmietverhältnisses äußerten sich entgegen den im behördlichen Verfahren (Art. 26 Abs. 2 BayVwVfG, Art. 4 Satz 1 ZwEWG) bestehenden Mitwirkungspflichten weder der Antragsteller selbst noch sein Bevollmächtigter.

Unabhängig davon erging gegenüber dem Untermieter eine eigene Nutzungsuntersagung (Bl. 482ff. des Behördenakts, Verfahrensgegenstand in der Streitsache M 9 K 16.4248). Damit wurde das Vollstreckungshindernis, das ansonsten daraus resultieren könnte, dass der Antragsteller infolge privatrechtlicher Bindungen aus einem vermeintlich fortbestehenden Untermietvertrag rechtlich nicht in der Lage ist, die zweckfremde Nutzung unverzüglich (vgl. Ziffer 1. des Tenors) einzustellen, durch eine entsprechende öffentlich-rechtliche Anordnung beseitigt (vgl. BayVGH, B. v. 20.1.2016 - 9 CS 15.1973 - juris). Dass die Kammer im Eilverfahren M 9 S 16.4422 des Untermieters gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016 mit Beschluss vom ... Oktober 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage bezüglich Ziffer 3. des Tenors anordnete, steht dem nicht entgegen, da die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung (Ziffer 1. und Ziffer 2. des Tenors) davon unberührt bleibt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 2 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3, 1.5 Streitwertkatalog. Das Gericht setzt die sich aus dem Untermietvertrag ergebenden € 2.200,-- Monatsmiete als Mindestbetrag dessen an, was als „wirtschaftlich günstigere Nutzung“ i. S. d. Nr. 56.6.3. Streitwertkatalog zu erwarten ist.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Kläger ist Hauptmieter der streitgegenständlichen Wohneinheit E-Straße 12a, erstes Obergeschoss rechts, Wohnung Nr. 72. Eigentümer der Wohnung ist Herr N., wohnhaft in Dubai, von dem der Kläger die Wohnung ab 15. September 2013 zu Wohnzwecken angemietet hatte. Das Mietverhältnis war laut Aktenlage auf drei Jahre, mithin bis zum 15. September 2016, befristet. Der Kläger hat die Wohnung seinerseits (unter-) vermietet an Herrn M. R. Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom 30. Dezember 2013, befristet bis zum 14. September 2016 (Bl. 8f. d. Gerichtsakts – i.F.: GA – im Verfahren M 9 S 16.4695). Ausweislich § 1 Nr. 4 Satz 2 UMV erfolgt die Vermietung zu Wohnzwecken. Mit § 4 Nr. 3 Satz 1 UMV wurde dem Untermieter ausdrücklich untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass der Untermieter die Mietsache nachweislich zweckentfremdet, berechtigt § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung. Das Untermietverhältnis wurde durch den Kläger mit Schreiben vom 30. März 2016 zum 30. Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 d. Behördenakts – i.F.: BA –). Am 7. August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den 14. September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 d. GA im Verfahren M 9 S 16.4695). In der mündlichen Verhandlung legte der Kläger dem Gericht eine weitere fristlose Kündigung des UMV vom 17. Februar 2017 vor, die der Untermieter laut eigener Aussage am 18. Februar 2017 erhalten hat.

Dem Kläger wurde mit Bescheid vom 20. Oktober 2015 aufgegeben, die Nutzung der genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. In einem gegen diesen Bescheid geführten Eilverfahren, Aktenzeichen M 9 S 15.5264, lehnte die Kammer den Eilantrag des Klägers ab (Bl. 236ff. d. BA). Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof wurde das Verfahren mit Beschluss vom 24. Mai 2016, Az. 12 CS 16.347, eingestellt, nachdem die Beklagte den Bescheid aufgehoben hatte. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben, da zwar die Beklagte den Bescheid aufgehoben hatte, dies aber nur dem Umstand geschuldet war, dass das oben angeführte Untermietverhältnis erst im Beschwerdeverfahren nachgewiesen wurde (Bl. 440ff. d. BA). Im weitergeführten Hauptsacheverfahren – M 9 K 15.5262 – wurde die auf Feststellung der Rechtswidrigkeit des angegriffenen Bescheid umgestellte Klage mit Urteil der Kammer vom 15. Februar 2017 abgewiesen.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 17. August 2016 gab die Beklagte dem Kläger auf, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), sprach die Verpflichtung des Klägers aus, die Wohneinheit unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung [sic!] wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.), drohte je ein Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,- für die Fälle an, dass der Kläger Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides (Ziffer 3.) bzw. Ziffer 2. des Bescheides nicht binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides nachkomme (Ziffer 4.) und ordnete die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides an (Ziffer 5.).

Den Angaben des mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags zufolge sei dem Kläger eine Untervermietung nur an „Freunde + Bekannte + Gäste“ gestattet (§ 8 Nr. 8.2 des Mietvertrages). Eine gewerbliche Untervermietung der Wohnung sei ausdrücklich nicht gestattet. Der betreffende Wohnraum sei dem widersprechend seit Beginn des Mietverhältnisses nie selbst durch den Kläger oder durch seinen Untermieter bewohnt worden, sondern werde an wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum zur jeweils kurzfristigen Nutzung untervermietet. Der Kläger sei auch der richtige Adressat der Anordnungen. Zwar erfolge die Störung in Form der zweckfremden Nutzung nicht durch ihn unmittelbar, er sei aber Zweckveranlasser der Störung und somit auch Handlungsstörer. Der Kläger als Hauptmieter und sein Untermieter bildeten eine natürliche Einheit und seien beide für die zweckfremde Nutzung verantwortlich. Der Kläger dulde die Zweckentfremdung wissentlich seit dem Jahr 2014 ohne hiergegen einzuschreiten, insbesondere, ohne die zur Verfügung stehenden mietvertraglichen Möglichkeiten, die rechtswidrige Nutzung abzustellen, zu ergreifen. Die am 30. März 2016 erfolgte Kündigung sei zu unbestimmt gewesen, zudem habe der Kläger – soweit ersichtlich – keine Maßnahmen zu ihrer rechtlichen Durchsetzung ergriffen. Nachfragen seitens der Beklagten seien unbeantwortet geblieben. Das Untermietverhältnis bestehe offensichtlich nach wie vor fort. Zur effektiven Gefahrenabwehr sei auch der Kläger zu verpflichten gewesen, seine Einbeziehung als mittelbarer Verursacher statthaft. Im Übrigen, insbesondere zu den Nachweisen über die umfangreichen Ermittlungen der Beklagten – auch im Rahmen von Ortsterminen – hinsichtlich der fortwährenden zweckfremden Nutzung, wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Bevollmächtigte des Klägers beantragt,

den Bescheid aufzuheben.

Die Regelung in Ziffer 2. des Bescheides sei unbestimmt. Hinsichtlich Ziffer 1. sei eine Nutzungsuntersagung gegenüber dem Kläger als Vermieter neben der Nutzungsuntersagung an den Untermieter weder erforderlich noch möglich. Der Kläger überlasse die Wohnung selbst nicht zum Zwecke der Fremdenbeherbergung, wie sich schon aus dem mietvertraglichen Verbot der Zweckentfremdung ergebe. Er habe das Mietverhältnis nach Bekanntwerden der Zweckentfremdung zudem gekündigt und damit zum Ausdruck gebracht, dass er einem Vollzug der Nutzungsuntersagung dem Untermieter gegenüber nicht im Wege stehen würde. Der Kläger sei der falsche Adressat der Nutzungsuntersagung; die Zweckentfremdung erfolge ohne sein Wissen und seine Mitwirkung.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es werde auf den Vortrag im Eilverfahren Bezug genommen. Der Bescheid sei richtigerweise an den Kläger als Handlungsstörer gerichtet worden. Die Behauptung, die Zweckentfremdung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Klägers, sei unzutreffend und unglaubhaft; ihm sei spätestens seit dem Jahr 2014 bekannt gewesen, dass der Untermieter die Wohnung zweckfremd nutze, wie der Bescheid ausführlich darlege (S. 9 und S. 10); im Übrigen werde auf Bl. 19 und 122 d. BA verwiesen. Die Beklagte habe den Kläger mehrfach angeschrieben und über die zweckfremde Nutzung informiert. Weiter sei aufgrund der zweckfremden Nutzung bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen ihn erlassen worden; die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sei zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren gewesen. Zwischen dem Kläger und seinem Untermieter habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags zudem bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der Denninger Straße 223b bestanden (vom 20.12.2012), Anlage zur Klagebegründung im Verfahren M 9 K 16.4641. Dem Kläger habe sich daher aufdrängen müssen, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutze; dies auch deshalb, weil sich die berufliche Tätigkeit des Untermieters laut Internet auf Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte beziehe. Es sei davon auszugehen, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der Zweckentfremdung nicht einsetzen wolle; er leiste damit einen eigenen Verursachungsbeitrag. Ein Vollstreckungshindernis bestehe nicht, gegenüber dem Untermieter sei eine eigene Nutzungsuntersagung erlassen worden. Die Zwangsgeldhöhe sei nicht zu beanstanden; eine Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses sei regelmäßig nicht erforderlich (BayVGH, B.v. 16.9.2010 – 1 CS 10.1803 – juris). Dass der Kläger mitwirkungspflichtig sei, sei bereits in den vorigen Gerichtsverfahren ausführlich dargelegt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten, insbesondere auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 22. Februar 2017.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der streitgegenständliche Bescheid vom 17. August 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Das Gericht nimmt vollumfänglich auf den im parallelen Eilverfahren – Az. M 9 S 16.4695 – ergangenen Beschluss vom 19. Januar 2017 Bezug, § 117 Abs. 5 VwGO. Im Übrigen wird ergänzend auf Folgendes hingewiesen:

1. Die mündliche Verhandlung hat keine neuen Erkenntnisse erbracht, die Anlass zu einer von oben genanntem Eilbeschluss abweichenden Bewertung geben würden. Dass die Wohneinheit zweckfremd, nämlich zu Zwecken der Fremdenbeherbergung, genutzt wird, wurde weder vonseiten des Klägers noch vonseiten seines Bevollmächtigten in Abrede gestellt. Die in den Akten bis einschließlich Dezember 2016 – letzte Ortseinsicht am 27. Oktober 2016 – dokumentierten Ermittlungen der Beklagten lassen hieran auch keinen Zweifel aufkommen. Diesbezüglich wird auch auf das Urteil im Parallelverfahren (M 9 K 16.4248) des Untermieters, ebenfalls vom heutigen Tag, verwiesen. Die Kündigung des Untermietvertrags vom 17. Februar 2017, die dem Gericht in der mündlichen Verhandlung übergeben wurde, ändert nichts an der Rechtmäßigkeit des am 17. August 2016 ergangenen Bescheids. Unabhängig davon, dass vorliegend bereits unter dem 30. März 2016 eine entsprechende Kündigung ausgesprochen wurde, die ohne Konsequenzen blieb und in deren Gefolge der Kläger das Untermietverhältnis mit Hr. M. R. gar auf unbestimmte Zeit verlängerte – was die Ernsthaftigkeit der klägerischen Bemühungen um Umsetzung der ihm auferlegten Verpflichtungen von vorn herein in Frage stellt – ergäben sich ohnehin keine Auswirkungen für die in Ziffer 1. des Bescheids getroffene Grundverfügung. Die Verpflichtung zur Beendigung der Überlassung zur zweckfremden Nutzung als Dauerverwaltungsakt wird durch erste Maßnahmen zu ihrer Umsetzung nicht etwa rechtswidrig. Es wird weiter darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH, B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899 – Beschlussabdruck) gegebenenfalls Folgemaßnahmen wie die Erhebung einer Räumungsklage und die Räumung der Wohneinheit selbst zu ergreifen wären, als deren öffentlich-rechtliche Grundlage die genannte Dauerverpflichtung fungiert. Dies ist auch dem Kläger bekannt, wie sich aus einer am 15. Februar 2017 vor der Kammer verhandelten Parallelstreitsache (M 9 K 16.4641) ergibt: Im Prozess um die Anfechtung eines ein Mietobjekt in der D. Straße betreffenden zweckentfremdungsrechtlichen Bescheids gab der Kläger in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll, dass er den auch dort als Untermieter fungierenden Hr. M. R. gekündigt habe und einen Räumungsprozess gegen diesen führe, der aber noch nicht abgeschlossen sei.

2. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

Zu den Ausführungen der am 20. Februar 2017 bei Gericht eingegangenen Klagebegründung wird in Ergänzung der Argumentation des Eilbeschlusses der Kammer vom 19. Januar 2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck noch auf Folgendes verwiesen: Der Hauptmieter ist nach Ansicht des Gerichts in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne Weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. bspw. ausdrücklich BayVGH, B.v. 24.1.2012 – 10 CS 11.1670 – juris).

Die Entscheidung, auf die der Klägerbevollmächtigte in seiner Klagebegründung Bezug nimmt (BayVGH, U.v. 25.1.2013 – 1 B 13.649 – juris), beschäftigt sich demgegenüber mit einer anderen, hier nicht einschlägigen Fragestellung: Ob dem Eigentümer – oder auch innerhalb einer Vermieterkette „nach oben“ gehend: dem Hauptmieter – gegenüber eine Duldungsverfügung zu erlassen ist oder nicht, ist vorliegend völlig irrelevant. Weder der Eigentümer der streitgegenständlichen Wohneinheit, Herr N., noch der Kläger wurden von der Beklagten, die damit auf Linie dieser Entscheidung liegt, im Wege einer Duldungsverfügung in Anspruch genommen. Aber auch die von Klägerseite genannte Entscheidung zieht die von der Kammer befürwortete Lösung der Inanspruchnahme des in der (Vermieter-) Kette „Übergeordneten“ – dort: des Eigentümers – als Handlungsstörer perspektivisch in Betracht.

Die Frage, wer Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG ist, ist durch rechtlich wertende Betrachtung zu bestimmen; erforderlich ist insofern ein unmittelbar gefahrbegründendes Verhalten, das die Gefahrenschwelle überschreitet und eine Nähe zum späteren Schadenseintritt besitzt (z.B. BayVGH, B.v. 13.10.2004 – 22 CS 04.2489 – juris).

Der Kläger erfüllt mit seinem Verhalten diese Voraussetzungen, weshalb seine Inanspruchnahme als Handlungsstörer in der gegebenen speziellen Fallkonstellation zu Recht erfolgt ist. Ihm kommt neben dem Untermieter eine Schlüsselfunktion für die streitgegenständliche zweckfremde Nutzung (dazu VG München, U.v. 2.5.2011 – M 8 K 10.2456 – juris) zu: Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Hr. M. R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. Es wird verwiesen auf die diversen bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und vor allem auch hinsichtlich verschiedener Mietobjekte zeigen (M 9 S 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S 16.5013, M 9 K 16.4641, M 9 K 16.5771). Vorliegend legte der Kläger der Beklagten im Rahmen der seit 2014 laufenden Ermittlungen auch auf mehrmalige Aufforderung bzw. Anhörung zum vermuteten Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht hin die relevanten, aus seiner Sphäre stammenden Informationen entgegen seiner diesbezüglich bestehenden Verpflichtung (vgl. VG München, B.v. 4.2.2016 – M 9 S 15.5264 – Beschlussabdruck; U.v. 15.2.2017 – M 9 K 15.5262 – Urteilsabdruck; BayVGH, B.v. 24.5.2016 – 12 CS 16.347 – juris) nicht offen. Die Existenz des Untermietverhältnisses wurde erstmals vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof im Rahmen eines Angriffs auf den zweckentfremdungsrechtlichen „Vorgängerbescheid“ vom 20. Oktober 2015 zum hier streitgegenständlichen Bescheid vom 17. August 2016 substantiiert (Untermietvertrag als Anlage zur Beschwerdebegründung vom 10. März 2016, Bl. 322ff. d. BA). In der Folge widersprach der Kläger einer ihm gegenüber ausgesprochenen Kündigung durch den Eigentümer (vgl. Bl. 514 und 542 d. BA), wandte sich gegen das Auslaufen des mit dem Eigentümer geschlossenen befristeten Mietverhältnisses (Bl. 545 d. BA) und verschleppte die Bemühungen der Beklagten, die Nutzungsuntersagung durchzusetzen, indem er auf eine als reine Alibihandlung zu wertende Kündigungserklärung vom 30. März 2016 (vgl. VG München, B.v. 19.1.2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck) hin das bestehende UMV mittels Nachtrags zum UMV vom 7. August 2016 im Einvernehmen mit dem Untermieter auf unbestimmte Zeit verlängerte (Bl. 11 d. Gerichtsakts im Verfahren M 9 S 16.4695). Dass der Bevollmächtigte angesichts dieser allein im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohneinheit gegebenen „Chronologie“ (jedenfalls seit 2014) bis heute vorträgt, die zweckfremde Nutzung sei ohne Wissen und Mitwirkung des Klägers erfolgt, ist nicht nachvollziehbar.

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters – welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen aus dem Ausland vermietet – zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden überschreitet – nicht nur deswegen, weil der Untermieter die zweckfremde Nutzung professionell betreibt, siehe unten – fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 – 22 ZB 15.1770 – juris; B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899 – Beschlussabdruck). Die Beklagte geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ im Sinne einer Mitverursachung aus, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im UMV entfällt (vgl. BayVGH, U.v. 18.4.2013 – 10 B 11.1529 – juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS. Durch das geschilderte Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte wird ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung verwehrt. Nach Ansicht der Kammer ist davon auszugehen, dass sich das Geschäftsmodell der Beteiligten auch darauf gründet, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrechtzuerhalten, da sich bereits mehrere Wochen Aufschub – durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar – angesichts von Mietzahlungen in Höhe von EUR 200 bis EUR 300 pro Tag finanziell erheblich lohnen. Nicht nur deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag.

Für „spezielle Fallkonstellationen“ erkennen auch diejenigen Senate des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs die Möglichkeit einer Inanspruchnahme von Zwischenvermietern als Handlungsstörer an, die dieser Konstruktion ansonsten ablehnend gegenüberstehen (BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 CS 11.1558 – juris). Eine derartige spezielle Fallkonstellation ist vorliegend ob des geschilderten Zwischenschaltens eines Untermieters bzw. des Zusammenwirkens von Kläger und Untermieter, auf das auch die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid tragend abhebt, unzweifelhaft gegeben; der Kläger und sein Untermieter befinden sich angesichts der bereits auf mehrere Objekte ausgedehnten Geschäftsbeziehung im selben Lager (vgl. für eine derartige „Lagerstellung“ auch BayVGH, B.v. 26.2.2007 – 1 ZB 06.2296 – juris: Ehemann als Eigentümer und Adressat einer Nutzungsuntersagung, Ehefrau als Vermieterin der streitgegenständlichen als „Terminwohnung“ angebotenen Einheit; stellvertretend für weitere Sonderkonstellationen bspw. BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 CS 11.1558 – juris). Die Beklagte konnte zu Recht davon ausgehen, dass weder ein Vorgehen alleine gegen den Untermieter noch gegen die ständig, teils im Wochenrhythmus wechselnden Bewohner erfolgversprechend sein würde. Sie folgt damit der Empfehlung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, in entsprechenden Konstellationen einer Störermehrheit selbständige Anordnungen gegen die verschiedenen (Handlungs-) Störer zu erlassen (zuletzt bspw. BayVGH, B.v. 20.1.2016 – 9 CS 15.1973 – juris). Auch ein Vollstreckungshindernis besteht damit nicht.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 20. September 2016, Az. 12 CS 16.1401 in diesem Sinne bereits über eine identische Konstellation entschieden hat, die dem Verfahren M 9 S 16.1261 der Kammer zugrunde lag: Der dortige Antragsteller hatte eine Wohnung zunächst selbst zweckfremd genutzt. Als die Beklagte ihm die Beendigung der zweckfremden Nutzung aufgab, versuchte er vorgeblich, seiner Verpflichtung nachzukommen, indem er den auch vorliegend auftretenden Untermieter ebenfalls als Unter-(ver-)mieter „zwischenschaltete“. Dies erkannte der Senat nicht an, sondern ging von einer fortwährenden zweckfremden Nutzung durch den Antragsteller aus, da die Wohnung durch diesen „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, an Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ würde; der Senat stellte weiter klar, dass der (auch vorliegend) zwischengeschaltete Untermieter „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Dem dortigen Antragsteller war dies nach Ansicht des Senats ebenso bekannt wie es dem hiesigen Kläger nach Ansicht der Kammer – belegt durch die geschilderte Vorgeschichte – bekannt ist.

3. Zum klägerischen Vortrag, Ziffer 2. des Bescheides sei inhaltlich unbestimmt, wird vollumfänglich auf den Eilbeschluss der Kammer vom 19. Januar 2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck verwiesen.

Die Kostenfolge beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen die Fälligerklärung des Zwangsgelds in Höhe von 10.000,00 EUR und die Androhung eines weiteren Zwangsgelds in Höhe von 20.000,00 EUR mit Fälligkeitsmitteilung/Bescheid der Beklagten vom 16. April 2018.

Der Kläger ist Mieter der hier verfahrensgegenständlichen Wohnung …str. … a, 1. OG rechts, Whg. … Seit dem 1. Januar 2014 ist ausweislich eines Mietvertrags vom 13. Dezember 2013 Herr Mohammed R. Untermieter. Mit bestandskräftigem Bescheid vom 17. August 2016 verpflichtete die Beklagte den Kläger, die Überlassung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziff. I) und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 EUR an (Ziff. III). Die dagegen erhobene Klage wurde rechtskräftig abgewiesen (VG München U.v. 22.2.2017 M 9 K 16.4276). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf dieses Urteil Bezug genommen.

Der Kläger hatte mit Schreiben vom 17. Februar 2017 Herrn Mohammed R. das Mietverhältnis gekündigt. Eine Räumungsklage, eingereicht mit Schriftsatz vom 29. März 2017, wies das Amtsgericht München mit Urteil vom 29. August 2017 ab (Az. 415 C 7597/18, Blatt 83 ff. Gerichtsakte). Ausweislich der Begründung heißt es dort, dass der Kläger dem im Räumungsprozess Beklagten, Herrn Mohammed R., ausdrücklich die Untervermietung gestattet habe. Es heißt dort wörtlich:

„Die Parteien waren dabei darüber einig, dass der Beklagte die Wohnung insbesondere an Personen vermieten darf, die sich in München wegen einer medizinischen Behandlung aufhalten. Dies hat der Kläger in der Verhandlung vom 29. August 2017 selbst so angegeben. Dass der Beklagte aber etwas anderes getan habe, als ihm nach dem Mietvertrag erlaubt war, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.“

Mit Bescheid vom 19. Juni 2017 wurde ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR angedroht, sofern der Kläger die mit Anordnung vom 17. August 2016, Ziff. I, aufgegebene Verpflichtung zur unverzüglichen Beendigung der Überlassung der Räume für Zwecke der Fremdenbeherbergung nicht innerhalb von drei Wochen ab Zustellung des Bescheides erfülle. Der Kläger habe zwar Räumungsklage beim Amtsgericht München eingereicht, jedoch die Gerichtskosten bislang nicht entrichtet, sodass derzeit davon ausgegangen werde, dass die Klage nicht weiter ernstlich verfolgt werde. Die Fälligstellung des angedrohten Zwangsgelds in Höhe von 5.000,00 EUR mit Schreiben vom 11. Mai 2017 sei ebenfalls erfolglos geblieben. Der Bescheid ist ebenfalls bestandskräftig.

Mit Fälligkeitsmitteilung und Bescheid vom 16. April 2018 wurde das Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR für fällig erklärt (Ziff. I) und ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 20.000,00 EUR angedroht, sofern der Kläger nicht innerhalb von vier Wochen ab Zustellung des Bescheids die Anordnung zur Nutzungsunterlassung im Bescheid vom 17. August 2016, Ziff. 1, erfülle. Ortsermittlungen am 4. Juli 2017, 17. Juli 2017, 21. Dezember 2017, 15. Februar 2018 und 21. März 2018 hätten jeweils ergeben, dass die Wohnung an Touristen, die sich hier zum Zwecke einer medizinischen Behandlung mit entsprechenden Aufenthaltstiteln aufhielten, kurzfristig und tageweise vermietet worden seien. Ausweislich des Ermittlungsberichts vom 15. Februar 2018 (Blatt 1055 Behördenakte) zahlten die fünf Personen, die aus den Vereinigten Emiraten stammten und die Wohnung nach ihren Angaben von Herrn Mohammed R. erhalten hatten, an diesen bar 180,00 EUR täglich. Bei einer Ortsermittlung am 21. März 2018 hielten sich die Betreffenden dort weiterhin auf und gaben an, nach wie vor 180,00 EUR täglich zu bezahlen; Zweck ihres Aufenthalts sei eine medizinische Behandlung.

Ausweislich der Akten wurde der Kläger vom Eigentümer der Wohnung mit Schriftsatz vom 12. April 2018 nach erfolgloser Abmahnung und Kündigung wegen gewerblicher Nutzung zur Fremdenbeherbergung gekündigt (Blatt 1062 Behördenakte).

Der Kläger erhob mit Schreiben vom 18. Mai 2018 Klage. Seine Bevollmächtigten beantragten zuletzt,

I. Feststellung, dass das Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR nicht fällig wurde.

II.

Aufhebung des Bescheids vom 16. April 2018.

Zur Begründung wurde durch die Bevollmächtigten des Klägers vorgetragen, dass die Fälligkeitsmitteilung rechtswidrig sei, da der Kläger der Nutzungsuntersagung fristgerecht nachgekommen sei. Kündigung, Herausgabeverlangen und klägerische Aufforderung an die Beklagte, ihm weitere notwendige Maßnahmen mitzuteilen, genügten. Die Beklagte habe ihre Mitteilungspflicht nach Art. 25 Abs. 1 BayVwVfG mit dem nur textbausteinartigen Antwortschreiben verletzt. Dieser Verstoß stelle einen erheblichen Verfahrensfehler dar, der zur Rechtwidrigkeit führe. Der Kläger habe nicht zu vertreten, dass das Amtsgericht München seine Räumungsklage gegen den Untermieter Herrn Mohammed R. abgewiesen habe. Die Grundverfügung sei inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, da der Kläger nicht wisse, was er tun solle. Der Begriff des Beherbergungsbetriebs sei schwach konturiert. Ohne konkrete Benennung der verschiedensten Beweisanzeichen, die den Beherbergungsbetrieb charakterisierte, könne sich der Kläger nicht darauf einstellen, was von ihm verlangt werde.

Die Beklagte beantragte,

Klageabweisung.

Die vorangegangenen Bescheide seien bestandskräftig. Aus zahlreichen Verfahren sei dem Kläger bekannt, unter welchen Voraussetzungen in der hier betroffenen Personenkonstellation ein hinreichend ernsthaftes Bemühen um Beendigung des rechtswidrigen Zustands gesehen werde. Eine Aufgabe des offensichtlich kollusiven Zusammenwirkens des Klägers mit Herrn Mohammed R. sei weder überzeugend vorgetragen worden noch decke sich dies mit den in den Behördenakten gesammelten Kenntnissen der Beklagten. Die angebliche Unwissenheit des Klägers über seine Handlungsmöglichkeiten sei als bloße Schutzbehauptung mit dem Ziel der Verfahrensverschleppung zu werten. Die Grundverfügung sei bestimmt und die erneute Zwangsgeldandrohung unbedenklich.

In der mündlichen Verhandlung erklärten die Beteiligten übereinstimmend, dass im Verfahren über die Räumungsklage des Eigentümers der Wohnung ein Anerkenntnisurteil ergangen sei und der Eigentümer auf Räumung der Wohnung bis 31. Oktober 2018 verzichtet habe. Einen entsprechenden Verzicht auf Vollstreckung gäbe es seitens der Beklagten nicht. Nach Angaben des Klägers hat die Insolvenzverwalterin von Herrn Mohammed R. ihm zum 31. August 2018 unter Aufgabe des Besitzes im Namen des Untermieters gekündigt; da er keine Schlüssel habe, sei Herr Mohammed R. wohl noch Besitzer.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtssowie die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage gegen die Fälligkeitsmitteilung, Ziff. I. des Schreibens vom 16. April 2018, ist als allgemeine Feststellungsklage statthaft, § 43 Abs. 1 VwGO (VG München U.v. 18.10.2017 M 9 K 17.1104). Weder die Kündigung noch die Zahlung der Zwangsgelder führt zur Unzulässigkeit der Klage. Im vorliegenden Fall ist nicht der Grundbescheid beklagt, dessen Anordnungen sich durch eine Rückgabe der Wohnung für die Zukunft erledigen können. Vorliegend ist der Grundbescheid hinsichtlich der vergangenen Zeiträume noch Grundlage von Vollstreckungshandlungen und wird dies auch für die Zukunft noch sein, da die Wohnung nach Angaben des Klägers immer noch nicht zurückgegeben wurde, Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 1 VwZVG. Die Beklagte hat zu Recht von ihrem in Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 VwZVG eingeräumten Ermessen keinen Gebrauch gemacht, da weder eine unbillige Härte bei hier bewussten Verstößen gegen auferlegte Unterlassungspflichten vorliegt noch eine Existenzgefährdung erkennbar ist (BayVGH U.v. 13.7.2000 2 B 95.331; B.v. 30.11.2005 1 CE 05.153).

Die Klage ist unbegründet. Das mit Ziff. II des Bescheids vom 19. Juni 2017 angedrohte erneute Zwangsgeld ist fällig geworden, Ziff. I der Fällilgkeitsmitteilung vom 16. April 2018. Der Kläger war deshalb zur Zahlung verpflichtet und Ziff. I der Fälligkeitsmitteilung/Bescheid vom 16. April 2018 ist rechtmäßig.

Das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR ist fällig geworden, da nach den Ortsermittlungen der Beklagten die gewerbliche Nutzung zu Fremdenverkehrszwecken trotz bestandskräftiger Nutzungsuntersagung fortgesetzt wurde. Nach dem letzten Ermittlungsbericht vor Erlass des Bescheids am 16. April 2018 (Blatt 1055 BA) befanden sich in der Wohnung weiterhin Medizintouristen, die sich bei einer weiteren Ortseinsicht am 21. März 2018 ebenfalls noch dort aufhielten.

Wenn der Bevollmächtigte des Klägers vorträgt, dass dieser fristgerecht alles ihm Mögliche getan habe, um die Nutzung unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsrecht zu beenden, trifft dies nicht zu. Der Untermieter des Klägers, Herr Mohammed R., ist nur nominell ein echter Zwischenvermieter, da er und der Kläger kollusiv zusammenwirken. Deshalb genügt weder eine einfache Kündigungserklärung noch ein Räumungsprozess, um nachzuweisen, dass der Kläger die zweckfremde Nutzung nicht weiter betreibt (BayVGH B.v. 12.12.2017 12 ZB 17.672; B.v. 8.5.2017 12 ZB 17.571). Diese Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs betreffen dieselbe Personenkonstellation. In den Entscheidungen wird ausgeführt, dass der Kläger die Zweckentfremdung in bewusstem und gewolltem Zusammenwirken mit Herrn Mohammed R. als Geschäftsmodell betreibt. Im Anschluss an diese Rechtsprechung und auf der Grundlage der Rechtsprechung der Kammer zu dieser Personenkonstellation genügt als Nachweis der Beendigung der zweckfremden Nutzung nur der Nachweis einer fristgerechten Rückgabe der Wohnung (VG München B.v. 25.7.2018, M 9 E 17.2460). Die Kammer geht davon aus, dass die Untermietverträge zwischen dem Kläger und Herrn Mohammed R. Scheingeschäfte, § 117 BGB, sind und schließt sich insoweit der fachrechtlichen Einschätzung in einem Hinweisbeschluss des Amtsgerichts München (Mietsachen) in einem Räumungsverfahren anderer Wohnungsinhaber gegen Herrn Mohammed R. an (vgl. die beigezogene Gerichtsakte zu Az. M 9 K 18.1051, wonach ein gewerbliches Mietverhältnis bei Untervermietung an arabische Personen, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung in München aufhalten, vorliegt, wenn eine Eigennutzung trotz Abschluss eines Wohnungsmietvertrags nicht vorgesehen war (AG München v. 11.7.2018 Az: 452 C 394/18).

Im Anschluss an die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs und auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung der Kammer zu der hier vorliegenden Personenkonstellation genügt deshalb als Nachweis der Beendigung der zweckfremden Nutzung nur der Nachweis der fristgerechten Rückgabe der Wohnung (zuletzt VG München, B.v. 25.7.2018, M 9 E 17.2460)

Bei der hier vorliegenden Sachlage hat die Beklagte keinen Verstoß gegen ihre Hinweis- und Auskunftspflicht, Art. 25 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG, begangen. Eine Auskunft ist nur dann zu erteilen, wenn diese erforderlich ist, da der Beteiligte auf die Auskunft angewiesen ist. Nur dann müssen die notwendigen Informationen über Rechte und Pflichten erteilt werden. Bei dem hier gegebenen kollusiven Zusammenwirken der Beteiligten zu einem fortgesetzten Verstoß gegen das behördliche Unterlassungsgebot hat die Beklagte zu Recht darauf verzichtet, weitere Auskünfte zu erteilen. Aus vielen Verfahren hat auch das Gericht den Eindruck gewonnen, dass bestimmte Auskünfte der Beklagten nur zur Verschleppung, zumindest aber zur erleichterten Umgehung der Unterlassungspflicht gewünscht werden.

Die erneute Zwangsgeldandrohung, Ziff. II des Bescheids vom 16. April 2018, ist ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden.

Die allgemeinen und besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 18 ff., Art. 31, 36 VwZVG lagen vor. Der Grundbescheid, der bestandskräftig ist, ist auf ein Unterlassen (Nutzungsuntersagung) gerichtet, Art. 18 Abs. 1 VwZVG, Art. 19 Abs. 1 VwZVG. Die sofortige Vollziehbarkeit folgt auch aus Art. 3 Abs. 3 Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG).

Die Grundverfügung ist auch hinreichend bestimmt. Der Begriff der Fremdenbeherbergung ist durch die Rechtsprechung in extenso ausgeformt (BayVGH B.v. 11.9.2017 12 ZB 17.748). Die Ansicht des Bevollmächtigten, eine hinreichende Bestimmtheit der Nutzungsuntersagung verlange objektiv nachprüfbare zeitliche Festlegungen, z. B. zumindest der Grenze der Aufenthaltsdauer, entspricht nicht der ausführlichen Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs (BayVGH, E.v. 16.8.2017, VF.8-VI-16). Sonstige Einwendungen gegen die Grundverfügung können mit einem Rechtsbehelf gegen einen Folgebescheid nicht mehr vorgebracht werden.

Das Zwangsgeld wurde in bestimmter Höhe angedroht, Art. 36 Abs. 5 VwZVG. Die Beträge halten sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG. Mit der erneuten Androhung wurde rechtlich zutreffend zugewartet, bis feststand, dass die vorausgegangene Androhung erfolglos blieb, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG. Erfolglos bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Behörde abwarten muss, ob das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist. Dies war hier der Fall (BayVGH B.v. 7.6.2016 12 ZB 16.874). Die Zahlung der Zwangsgelder ändert daran nichts, da die Zahlung eines Zwangsgelds unabhängig vom Zahlungseingang solange nicht zum Erfolg einer Zwangsgeldandrohung führt, wie der Grundanordnung – Unterlassen der zweckfremden Nutzung – nicht fristgerecht nachgekommen wird. Die Höhe des Zwangsgelds entspricht dem wirtschaftlichen Interesse, Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG, da Tagesmieten von 180,00 EUR pro Tag erzielt werden und es sich vorliegend um erneute Zwangsgelder handelt. Die jeweilige Verdoppelung des Betrags hat sich der Kläger durch seine fortgesetzte Zweckentfremdung selbst zuzuschreiben. Sie entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen. Die Behörde darf die Zwangsmittel solange und so oft anwenden, bis die Verpflichtung erfüllt wird, Art. 37 Abs. 1 Satz 2 VwZVG. Der Kläger wurde weiterhin zu Recht als Pflichtiger im Sinne von Art. 31 Abs. 2 Satz 3 VwZVG herangezogen. Aus dem Urteil des Amtsgerichts München vom 5. Oktober 2017 über die Abweisung der Räumungsklage, das der Kläger mit Schreiben vom 23. Oktober 2017 selbst vorgelegt hat, folgt, dass der Räumungsklage die Ernstlichkeit fehlte. Ausweislich der Entscheidungsgründe des Räumungsurteils hat dies der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht selbst so eingeräumt.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid, der eine Fälligkeitsmitteilung und eine erneute Zwangsgeldandrohung enthält.

Betroffen ist eine Wohnung in der E.-Str. 12a (i.F.: WE). Der Kläger ist Untermieter von Hr. G. A. Für die WE erging am 17. August 2016 ein nicht streitgegenständlicher zweckentfremdungsrechtlicher Grundbescheid (Gz. S-III-W/BS 124), der folgende Regelungen enthielt:

1. Anordnung, die Nutzung der WE zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden „und die in der WE befindlichen Personen sowie deren persönliche Habe zu entfernen“

2. Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziff. 1 des Bescheides

3. „Für den Fall, dass Sie der Anordnung unter Ziff. 1 dieses Bescheides nicht innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung des Bescheids Folge leisten, wird die Anordnung im Zeitraum zwischen dem 10. Oktober 2016 und dem 30. November 2016 mittels unmittelbaren Zwangs in Form des Entfernens der sich in der Wohneinheit befindlichen Personen und ihre persönliche Habe sowie der temporären Versiegelung der Räumlichkeiten bis zum Nachweis der beabsichtigten dauerhaften Nutzung zu Wohnzwecken vollzogen.“

Dieser Grundbescheid lag einem Eilverfahren der Kammer zugrunde (Az. M 9 S. 16.4422). Mit Beschluss vom 25. Oktober 2016 wurde dort die aufschiebende Wirkung hinsichtlich Ziff. 3 des Tenors des Bescheids vom 17. August 2016 angeordnet.

Daraufhin erging am 25. November 2016 ein ebenfalls nicht streitgegenständlicher Änderungsbescheid (zugestellt gegen Postzustellungsurkunde am 1. Dezember 2016, Bl. 653 d. BA), der folgende Regelung traf:

I.

Der Bescheid vom 17. August 2016 wird wie folgt geändert: Ziff. 3 des Bescheides vom 17. August 2016 erhält folgende Neufassung: Für den Fall, dass Sie der Anordnung unter Ziff. 1 des Bescheides vom 17. August 2016 (Gz. S-III-W/BS 124, Wohnraum: E.-Str. 12a, 1. OG rechts, Whg. Nr. 72) nicht innerhalb von drei Monaten ab Zustellung dieses Änderungsbescheids Folge leisten, wird ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 5.500 zur Zahlung fällig.

II.

Im Übrigen bleibt der Bescheid vom 17. August 2016 unverändert.

Am 6. März 2017 folgte der vorliegend streitgegenständliche (Vollstreckungs-) Bescheid, der folgende Regelungen enthält:

„I. Fälligstellung des im Bescheid vom 17. August 2016, geändert durch Bescheid vom 25. November 2016 angedrohten Zwangsgeldes in Höhe von EUR 5.500

II. Bescheid: Erneute Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von EUR 11.000 für den Fall, dass der mit Ziff. 1 des Grundbescheids vom 17. August 2016 aufgegebenen Verpflichtung nicht binnen vier Wochen ab Zustellung des hiesigen Bescheids nachgekommen werde Der Kläger persönlich hat mit Schriftsatz vom 14. März 2016 Klage gegen den Bescheid erhoben; er beantragt, den Bescheid aufzuheben.“

Die Klage wurde nicht begründet.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mangels Klagebegründung werde auf den Bescheid verwiesen.

Am 22. Februar 2017 verhandelte die Kammer über die gegen den vorliegend nicht streitgegenständlichen Grundbescheid vom 17. August 2016 gerichtete Klage (Az. M 9 K 16.4248). Mit Urteil vom selben Tag wurde die Klage abgewiesen. Die Entscheidung wurde durch den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof vollumfänglich bestätigt (B.v. 11.9.2017 – 12 ZB 17.748 – Entscheidungsabdruck).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten, insbesondere auf die Niederschrift zur mündlichen Verhandlung vom 18. Oktober 2017.

Über den Rechtsstreit konnte aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Oktober 2017 entschieden werden, obwohl der Kläger nicht – auch nachdem eine Viertelstunde zugewartet wurde (vgl. BayVGH, B.v. 21.3.2017 – 20 ZB 17.30303 – juris) und nach nochmaligem Aufruf der Sache – erschienen ist, da in der per Postzustellungsurkunde zugestellten Ladung zur mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen worden war, dass auch im Fall des Nichterscheinens der Beteiligten verhandelt und entschieden werden kann, § 102 Abs. 2 VwGO.

Die Klage ist teilweise unzulässig (1.), im Übrigen unbegründet (2.).

1. Soweit sich die Anfechtungsklage auch auf Ziff. Ides Bescheids vom 6. März 2017 bezieht, ist sie unzulässig. Die Fälligkeitsmitteilung hat keinen Regelungscharakter im Sinne von Art. 35 Satz 1 BayVwVfG und kann nur mittels Feststellungsklage, § 43 Abs. 1 VwGO, angegriffen werden (vgl. z.B. VG München, U.v. 24.2.2016 – M 9 K 15.3083 – juris).

2. Die Klage ist im Übrigen unbegründet, Ziff. II des Bescheids ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

a) Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 18f. VwZVG, waren durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung vom 18. Oktober 2017 gegeben. Die Grundverfügung vom 17. August 2016 war wegen Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziff. 2 ebendieses Bescheids von Beginn an sofort vollziehbar; die Anordnung der aufschiebenden Wirkung – mit Beschluss des Gerichts vom 25. Oktober 2016, Az. M 9 S. 16.4422 – bezog sich nur auf Ziff. 3 des Tenors. Zwischenzeitlich ist die Grundverfügung mit ablehnendem Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 11. September 2017 – 12 ZB 17.748 – Entscheidungsabdruck bestandskräftig geworden.

b) Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen sind gegeben. Der Kläger führt die zweckfremde Nutzung bis heute fort, wie Ermittlungen der Beklagten ergaben – die letzte Ortsermittlung datiert vom 17. Oktober 2017 –. Das ursprünglich angedrohte Zwangsgeld blieb damit erfolglos. Somit darf eine erneute Androhung erfolgen, auch in anderer Höhe; das ursprüngliche Zwangsgeld muss auch nicht vorher beigetrieben werden (vgl. zum Ganzen ausführlich VG München, U.v. 24.2.2016 – M 9 K 15.3083 – juris).

Nur ergänzend und ohne dass es tragend darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass eine etwaige Feststellungsklage gegen die Fälligkeitsmitteilung ebenfalls unbegründet gewesen wäre. Die Zweckentfremdung wurde nachweislich nicht mit Ablauf des 1. März 2017 eingestellt, sondern darüber hinaus fortgeführt (vgl. Ortsermittlungen vom 2. März 2017, Bl. 724 d. BA, vom 19. Mai 2017, Bl. 897 d. BA und vom 4. Juli 2017, Bl. 963 d. BA). Das Zwangsgeld ist demnach fällig geworden. Im Hinblick auf die Anordnung der vorläufigen Insolvenzverwaltung gegen den Kläger mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 30. August 2017 ändert sich an der Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Bescheids nichts; dieser hat sich auch nicht erledigt und der Kläger ist auch nach wie vor prozessführungsbefugt. Einwendungen nach Art. 21 VwZVG ergeben sich hieraus nicht (BayVGH, B.v. 29.8.2017 – 12 C 17.1544 – Entscheidungsabdruck). Dass die Zwangsgelder mit Blick auf die Anordnungen nach § 21 InsO uneinbringlich sein werden, stand zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses noch nicht fest, führt für die Zwangsgeldandrohung aber ohnehin auch nicht etwa zu einer nachträglichen Erledigung. Die Beklagte dürfte daraus aber zulässigerweise die Konsequenz ziehen, zukünftig keine Zwangsgeldandrohungen mehr aussprechen zu müssen, sondern gleich den Antrag auf Ersatzzwangshaft in Aussicht stellen zu können.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708f. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird, die aber noch beim Verwaltungsgericht vorgenommen werden. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss

Der Streitwert wird auf EUR 11.000 festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich wegen mehrerer vollstreckungsrechtlicher Streitgegenstände wegen zweckentfremdungsrechtlicher Tatbestände gegen die Beklagte, und zwar wegen fällig gestellter Zwangsgelder, einmal i.H.v. EUR 2.600,-, das auch bereits eingezogen wurde, und ein weiteres i.H.v. EUR 5.200,-. Außerdem wegen einer weiteren Zwangsgeldandrohung i.H.v. EUR 10.400,- und schließlich wegen der Rückforderung in Bezug auf das bereits eingezogene Zwangsgeld i.H.v. EUR 2.600,- einschließlich der Gebühren i.H.v. EUR 222,22.

Der Kläger ist zusammen mit dem Kläger im Parallelverfahren Az. M 9 K 18.1655 Eigentümer der Wohnung E.-str. xx, 1. OG, Wohnung xx.

Diese Wohnung war bis vor kurzem an den xx R. vermietet. Die Wohnung ist mittlerweile, laut Auskunft der Beklagten, am 31. Mai 2018 an den Kläger und seinen Miteigentümer zurückgegeben worden. Der Kläger und sein Miteigentümer haben mittlerweile außerdem einen Maklerauftrag für den beabsichtigten Verkauf der Wohnung vorgelegt. Die Beklagte hat den Haftantrag wegen der Zweckentfremdung, der sich auf diese Wohnung bezogen hat und gegen den Mieter xx R. gerichtet war, zurückgezogen (Az. Verfahren M 9 X 18.2050, Erledigterklärung vom 13.7.18).

Im Grundbescheid vom 27. Juni 2017 wurde gegenüber dem Kläger unter Nr. 1 die unverzügliche Beendigung der Nutzung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung verfügt sowie unter Nr. 3 ein Zwangsgeld i.H.v. EUR 2.600,- angedroht, wenn die Verpflichtung aus Nr. 1 des Bescheids nicht binnen drei Monaten erfüllt wird. Dieser Bescheid ist bestandskräftig, die hiergegen zunächst erhobene Klage, Az. M 9 K 17.3055, wurde für erledigt erklärt und mit Beschluss des Gerichts vom 17. Oktober 2017 eingestellt.

Mit Schreiben bzw. Bescheid der Beklagten an den Kläger vom 12. Dezember 2017 wurde mitgeteilt, dass das Zwangsgeld i.H.v. EUR 2.600,- fällig geworden ist und ein weiteres Zwangsgeld i.H.v. EUR 5.200,- angedroht. Zur Begründung ist ausgeführt, dass der Kläger seiner Pflicht aus Nr. 1 des Bescheids vom 27. Juni 2017 nicht innerhalb der in Nr. 3 des Bescheids verfügten Frist von drei Monaten ab Zugang des Bescheids nachgekommen sei.

Wegen der Mitteilung, dass das Zwangsgeld fällig geworden sei, ließ der Kläger mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 1. Januar 2018 einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung mit dem Ziel stellen, die Einziehung des Betrags vorläufig, bis zur Entscheidung in der Hauptsache, zu verhindern. Mit rechtskräftigem Beschluss des Gerichts vom 26. Februar 2018 (Az. M 9 E 18.59), auf den Bezug genommen wird, wurde dieser Antrag abgelehnt. In der Folge wurde die Summe von EUR 2.600,- (+ Verwaltungsgebühr i.H.v. EUR 222,22) von der Beklagten vollstreckt bzw. eingezogen.

Unter dem 16. Dezember 2017 kündigte der Kläger seinem Mieter xx R. fristlos. Mit Schriftsatz vom 1. Januar 2018 an das Amtsgericht München ließ der Kläger Räumungsklage erheben (Az. 452 C 394/18).

Mit Schreiben bzw. Bescheid der Beklagten an den Kläger vom 26. März 2018 wurde mitgeteilt, dass das weitere Zwangsgeld i.H.v. EUR 5.200,- fällig geworden ist und ein weiteres Zwangsgeld i.H.v. EUR 10.400,- angedroht. Zur Begründung ist ausgeführt, dass die Fälligstellung der weiteren EUR 5.200,- erfolge, weil weiterhin die Verpflichtung aus dem Grundbescheid nicht erfüllt worden und deswegen die entsprechende zweite Zwangsgeldandrohung vom 12. Dezember 2017 fällig geworden sei. Ebenso sei deswegen die erneute, höhere Zwangsgeldandrohung i.H.v. EUR 10.400,- erforderlich.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 7. April 2018, bei Gericht eingegangen per Telefax am 8. April 2018, ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

I. festzustellen, dass das Zwangsgeld i.H.v. EUR 2.600,- nicht fällig geworden sei (Schreiben / Bescheid vom 12.12.2017),

II. festzustellen, dass das Zwangsgeld i.H.v. EUR 5.200,- nicht fällig geworden sei (Schreiben / Bescheid vom 26.3.2018),

III. die „neue“ Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom 26. März 2018 (EUR 10.400,-) aufzuheben und IV. die Beklagte zur Zurückerstattung der bereits vollstreckten EUR 2.600,- + EUR 222,22 Gebühren, also von insgesamt EUR 2.822,22 zu verurteilen.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass die Feststellungsanträge gegen die Fälligkeitsmitteilungen statthaft seien. Gegen die Zwangsgeldandrohung sei die Anfechtungsklage statthaft. Wegen der Rückerstattung sei der sog. Annexantrag gemäß § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO statthaft. Normalerweise liege bei diesem als erste Stufe eine Anfechtungsklage vor, der Annexantrag sei aber auf eine allgemeine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO (hier der erste Feststellungsantrag wegen der Fälligstellung von EUR 2.600,-) analog anzuwenden. Auch die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen lägen vor. Die Feststellungsklagen seien begründet, weil die Fälligstellungen rechtswidrig seien. Der Kläger habe gegen die Pflicht aus dem Grundbescheid nicht verstoßen. Die Fälligstellung vom 12. Dezember 2017 (EUR 2.600,-) sei rechtswidrig, weil der Kläger die Wohnung mit Mietvertrag vom 28. März 2016 an Mohammed R. vermietet habe und er deswegen die Pflicht aus dem Grundbescheid nur durch Mietaufhebungsvereinbarung oder Kündigungsandrohung, Kündigung und anschließende Räumungsklage erfüllen könne. Welches dieser Mittel am erfolgversprechendsten sei, lasse sich grundsätzlich nicht von vorneherein absehen. Zum Zeitpunkt der Fälligstellung am 12. Dezember 2017 habe der Kläger tatsächlich noch keine Kündigung ausgesprochen bzw. noch keine Räumungsklage erhoben. Der Kläger habe aber nach der Rechtsprechung ein Wahlrecht. Davon habe der Kläger so Gebrauch gemacht, dass er sich erst für den nicht aussichtslosen Versuch entschieden habe, mit Mohammed R. einen Aufhebungsvertrag zu schließen, was sich erst im Nachhinein als erfolglos herausgestellt habe. Die Fälligstellung vom 26. März 2018 (EUR 5.200,-) sei ebenfalls rechtswidrig. Der Kläger habe das Mietverhältnis mit Schreiben vom 16. Dezember 2017 fristlos gekündigt und Mohammed R. aufgefordert, die Mieträume bis 29. Dezember 2017 zu räumen. Der Kläger habe ein Wahlrecht, wie er seiner Verpflichtung nachkomme, und von diesem habe er Gebrauch gemacht. Nachdem die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags wegen der Weigerungshaltung von Mohammed R. gescheitert sei, habe er die Räumungsklage erhoben und betreibe diese ohne Verzug weiter. Der Kläger habe alles rechtlich Mögliche unternommen, um seiner Verpflichtung nachzukommen. Andere Maßnahmen, die der Kläger hätte vornehmen müssen, ergäben sich weder aus dem Grundbescheid noch aus den Gerichtsentscheidungen. Dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen der im BGB verwurzelten hohen Mieterschutzvorschriften oft keinen Bestand habe, sei nicht Schuld des Klägers. Unzutreffend sei die Behauptung der Beklagten im Schriftsatz vom 18. Januar 2018 im Verfahren M 9 E 18.59, dass der Kläger eine offensichtlich mangelhafte Kündigung und Räumungsklage eingereicht habe. Dass der Kläger in der zivilgerichtlichen Klage nicht erwähnt habe, dass der Mieter eine verwaltungsgerichtlich rechtskräftig festgestellte Zweckentfremdung begangen habe, sei unerheblich, weil sich aus dem Urteil des Amtsgerichts München vom 5. Oktober 2017 (Az. 461 C 6743/17), mit dem sich die Beklagte nicht auseinandergesetzt habe, eindeutig ergebe, dass nur ein Verstoß gegen den im Mietvertrag vereinbarten Wohnzweck eine Kündigung rechtfertigen könne, nicht aber ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften. Außerdem handele es sich bei den Einwänden der Beklagten um eine rein rechtliche Bewertung der Sache. Der Kläger sei auch deshalb seiner Verpflichtung nachgekommen, weil sich die Beklagte unter Verstoß gegen Art. 25 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG weigere, dem Kläger klar und unmissverständlich vorzugeben, welches Verhalten sie von ihm erwarte. Die erneute Zwangsgeldandrohung sei rechtswidrig, weil der Kläger seine Pflicht aus dem Grundbescheid schon vorher erfüllt habe. Der Annexantrag sei begründet, weil die EUR 2.600,- einschließlich der Verwaltungsgebühr zu Unrecht eingezogen worden seien. Grundlage für den Annexantrag sei Art. 28 VwZVG, der hier ausnahmsweise wegen § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO nicht durch Bescheid, sondern direkt gerichtlich geltend gemacht werden könne. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, dass für die Fälligstellung und Einziehung des Zwangsgelds i.H.v. EUR 2600,- auf die Entscheidung des Gerichts im Verfahren M 9 E 18.59 verwiesen werde. Hinsichtlich der Fälligstellung von EUR 5.200,- werde auf die fehlende Ernsthaftigkeit der Räumungsklage verwiesen. Zwischenzeitlich habe zum 31. Mai 2018 die Rückgabe der Mietsache durch den Mieter stattgefunden, so dass die Fälligstellung weiterer sowie die Androhung neuer Zwangsgelder nicht mehr zu befürchten sei. Soweit geltend gemacht werde, dass die Beklagte dem Kläger nicht detailliertere Vorgaben zum „gewünschten Vorgehen“ mache, setze er sich in Widerspruch zum eigenen Vortrag bezüglich seines Wahlrechts. Außerdem werde ein Hinweisbeschluss des für das Räumungsverfahren zwischen dem Kläger und Mohammed R. zuständigen Amtsrichters vom 11.7.2018 vorgelegt, demzufolge es sich bei dem Mietvertrag des Klägers mit Mohammed R. um einen Scheinvertrag i.S.v. § 117 BGB handele. Zusätzlich legte die Beklagte die Streitverkündigung des Klägers ihr gegenüber mit Schriftsatz an das Amtsgericht vom 1. Juli 2018 und das entsprechende Schreiben des Amtsgerichts vom 11. Juli 2018 vor.

Am 1. August fand mündliche Verhandlung statt; auf das Sitzungsprotokoll wird Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten in diesem sowie im parallelen Verfahren Az. M 9 K 18.1655 sowie auf die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Sowohl das erste Zwangsgeld i.H.v. EUR 2.600,- (nachfolgend 1.) als auch das zweite i.H.v. EUR 5.200,- (nachfolgend 2.) sind fällig geworden. Auch die weitere Androhung eines Zwangsgeldes i.H.v. EUR 10.400,-. war rechtmäßig (nachfolgend 3.). Schließlich hat der Kläger keinen Rückzahlungsanspruch in Bezug auf das bereits eingezogene Zwangsgeld i.H.v. EUR 2.600,- einschließlich der Gebühren i.H.v. EUR 222,22 (nachfolgend 4.).

1. Das in Nr. 3 des Bescheids vom 27. Juni 2017 angedrohte Zwangsgeld i.H.v. EUR 2.600,- ist fällig geworden, der Kläger war somit zur Zahlung verpflichtet. Die entsprechende Mitteilung der Beklagten vom 12. Dezember 2017 (Nr. I.) geht daher zu Recht von der Fälligkeit des Zwangsgelds aus.

Der Nichteintritt der Fälligkeit des angedrohten Zwangsgeldes hätte vorausgesetzt, dass die Nutzung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Grundbescheids beendet wird, Art. 31 Abs. 3 Satz 3 VwZVG.

Das ist nicht der Fall. Der Kläger ist seiner Pflicht, die zweckfremde Nutzung in der Form der Überlassung der Wohnung an den Mieter Mohammed R. zu beenden, nicht nachgekommen. Der Kläger hat sogar nach eigenem Vortrag innerhalb des Zeitraums (drei Monate ab Zugang des Grundbescheids), in dem er die Erfüllung der Beendigung der Zweckentfremdung schuldet, weder gekündigt noch Klage erhoben, sondern erst danach.

Die Argumentation des Klägers, er habe bis dahin versucht, einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter zu schließen, lässt von vornherein kein taugliches Mittel zur Beendigung der zweckfremden Nutzung erkennen. Selbst unterstellt, dass die entsprechenden Angaben des Klägers der Wahrheit entsprechen, ist das vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Gerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs zur Beendigung des rechtswidrigen Nutzungskonzepts untauglich. Denn insoweit steht fest, dass es nichts nützt, mit dem Mieter Mohammed R. einvernehmliche Lösungen zu suchen; aus vielen Entscheidungen geht nämlich hervor, dass Mohammed R. die Zweckentfremdung professionell betreibt und die Zwischenschaltung dieser Person zwischen Eigentümer und den letztlichen Nutzern dazu dient, auf eine Verzögerung bzw. ein Erschweren des Zugriffs oder der Nichtbeendigung der Überlassung hinzuarbeiten (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 8.5.2017 12 ZB 17.571 - Entscheidungsabdruck Rn. 10; VG München, U.v. 22.2.2017 - M 9 K 16.4276). Daher kann die Behauptung, dass der Kläger versucht habe, durch eine, noch dazu nicht belegte, einvernehmliche Einigung mit xx R. die Zweckentfremdung zu beenden, von vorneherein nicht dazu dienen, der Erfüllung seiner Pflicht aus dem Grundbescheid nachzukommen. Der Umstand, dass xx R. die Zweckentfremdung professionell betreibt und seine Ein- bzw. Zwischenschaltung dazu dienen soll, die Unterbindung der Zweckentfremdung zu erschweren, musste dem Kläger auch aus den Verfahren Az. M 9 K 17.902 und M 9 S 17.1340 und dem Beschluss des Gerichts vom 24. April 2017 bekannt sein. In den beiden Verfahren war der hiesige Kläger Beteiligter, außerdem war xx R. hier wie dort Mieter der Wohnung des Klägers. In dem Beschluss vom 24. April 2017 im Verfahren Az. M 9 S 17.1340 ist z.B. auf Seite 7 der Entscheidung nachzulesen: „Es sprechen gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsteller an diesem Nutzungskonzept weiterhin festhält, da er an Herrn R. zeitgleich mit Beginn der Ermittlungen durch die Antragsgegnerin vermietet hat, dieser bekanntermaßen als gewerblicher Vermieter von Wohnungen zum vorübergehenden Aufenthalt für Medizintouristen für eine Vielzahl von Wohnungen in dem Gebäudekomplex auftritt und dort möglicherweise auch ein Büro hat.“

Im Übrigen folgt bereits aus dem rechtskräftigen Beschluss des Gerichts vom 26. Februar 2018 im Verfahren Az. M 9 E 18.59, dass die Fälligstellung der o.g. Summe keinen Bedenken begegnet. Neue Gesichtspunkte, welche die dort gezogene Schlussfolgerung in Frage stellen, gibt es nicht.

2. Das im Bescheid vom 12. Dezember 2017 unter Nr. II angedrohte Zwangsgeld i.H.v. EUR 5.200,- ist ebenfalls fällig geworden, der Kläger war somit zur Zahlung verpflichtet. Die entsprechende Mitteilung der Beklagten vom 26. März 2018 (Nr. I) geht zu Recht von der Fälligkeit des Zwangsgelds aus.

Der Kläger hat die geschuldete Pflicht aus der Verfügung unter Nr. 1 des Grundbescheids, nämlich die Beendigung der Zweckentfremdung, bis zum Eintritt der Fälligkeit des angedrohten höheren Zwangsgeldes, d.h. vier Wochen ab Zustellung der zweiten Zwangsgeldandrohung (Nr. II des Bescheids vom 12. Dezember 2017), nicht bewirkt. Vielmehr wurde die Nutzung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung erst im Rahmen der Rückgabe der Wohnung zum 31. Mai 2018 beendet. Die vorher vom Kläger geltend gemachten Aktivitäten genügen dagegen nicht zur Erfüllung seiner Pflicht.

Maßgeblich für die Feststellung einer Zweckentfremdung ist das jeweils zu Grunde liegende Nutzungskonzept (vgl. nur BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris Rn. 5 m.w.N.), dementsprechend ist die hier dem Kläger bestandskräftig auferlegte Pflicht, die Zweckentfremdung zu beenden, dann erfüllt, wenn er sein Nutzungskonzept, das hier in der Überlassung an den professionell vorgehenden xx R. besteht, aufgegeben hat. Zur Aufgabe des Nutzungskonzepts gibt es verschiedene Optionen (BayVGH, B.v. 10.7.2018 - 12 ZB 18.211, Entscheidungsabdruck Rn. 14), insoweit ist beispielsweise nicht automatisch und unabhängig vom Einzelfall die Abgabe einer Kündigungserklärung oder die Erhebung einer Räumungsklage ausreichend.

Entscheidend ist vielmehr, dass die Beendigung der Zweckentfremdung tatsächlich und innerhalb der gesetzten Frist erfolgt. Denn der Kläger ist aus dem Grundbescheid rechtlich ohnehin verpflichtet, die Zweckentfremdung (nach Ablauf der Frist aus der jeweiligen Zwangsgeldandrohung) zu unterlassen, er schuldet also den „Erfolg“ der Beendigung bzw. Unterlassung der Zweckentfremdung nach Fristablauf. Der Fristablauf war bei Fälligstellung eingetreten, die Zweckentfremdung war aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet, weil zum Zeitpunkt der Fälligstellung des zweiten Zwangsgelds immer noch der Mieter xx R. Verfügungsberechtigter der Wohnung war und die Zweckentfremdung somit zu diesem Zeitpunkt noch fortbestand. Die gesetzten Fristen von zunächst drei Monaten (Nr. III des Grundbescheids) und vier Wochen (Nr. II der erneuten Zwangsgeldandrohung vom 12. Dezember 2017) sind auch nicht unverhältnismäßig (vgl. BayVGH, B.v. 12.12.2017 - 12 ZB 17.672 - Entscheidungsabdruck Rn. 8), abgesehen davon, dass es hierauf wegen der Bestandskraft der entsprechenden Nr. II des Bescheids vom 12. Dezember 2017 nicht mehr ankommt.

Zwar hat der Kläger nach dem Ergehen der zweiten Zwangsgeldandrohung seinem Mieter gekündigt und Räumungsklage erhoben. Allerdings reicht das hier nicht aus, um die Pflicht aus dem Grundbescheid zu erfüllen. Denn zur Beendigung der Zweckentfremdung als vollstreckungsrechtliche Unterlassungspflicht (z.B. BayVGH, B.v. 12.8.2017 - 12 C 17.1544 - juris Rn. 9) ist die Vornahme unselbständiger Teilhandlungen erforderlich, die ausreichend ernsthafte Anstrengungen (BayVGH, B.v. 12.12.2017 - 12 ZB 17.672 - Entscheidungsabdruck Rn. 8) zur Beendigung der Zweckentfremdung darstellen. Solche liegen hier bis zum Fälligwerden des Zwangsgelds am 26. März 2018 aber nicht vor.

Die Kündigung und die Erhebung einer Räumungsklage ist im Falle eines Geschäftspartners wie hier des Mieters xx R. generell ungeeignet, da dieser die Zweckentfremdung professionell betreibt und die Zwischenschaltung dieses Mieters dazu dient, auf eine Verzögerung bzw. ein Erschweren des Zugriffs oder der Nichtbeendigung der Überlassung hinzuarbeiten (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 8.5.2017 12 ZB 17.571 - Entscheidungsabdruck Rn. 10; VG München, U.v. 22.2.2017 - M 9 K 16.4276). Dieser Umstand musste dem Kläger aus seinen Erfahrungen mit Gerichtsverfahren mit derselben Personenkonstellation wie hier (siehe oben) auch bekannt sein. Letztlich ist es so, dass im Falle des Mieters xx R. erst die tatsächliche Rückgabe der Wohnung, die hier zum 31. Mai 2018 vollzogen wurde, die Zweckentfremdung beendet.

Unabhängig davon geht die Beklagte zu Recht davon aus, dass die konkrete, vom Kläger erhobene Räumungsklage „defizitär“ ist, d.h. dass diese tatsächlich nicht geeignet ist, die fortgesetzte Zweckentfremdung zu beenden. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs müssen die Beendigungsbemühungen des Zweckentfremders ernsthaft sein (BayVGH, B.v. 12.12.2017 - 12 ZB 17.672 - Entscheidungsabdruck Rn. 8). Das ist die erhobene Räumungsklage (und die ihr vorausgehende Kündigung) nicht. Aus der Begründung der Klage an das Amtsgericht, die der Kläger vorgelegt hat, und aus der von der Beklagten vorgelegten Streitverkündigungsschrift des Klägers geht hervor, dass als Grund bzw. Anlass für die Kündigung lediglich geschildert wird, dass der Kläger kündigt, weil das die Beklagte von ihm verlangt, nicht aber, weil er wirklich kündigen will. Zudem fehlen in der Klageschrift sämtliche Ausführungen dazu, aus welchen (zivil-) rechtlichen Gründen heraus der Kläger wirksam gekündigt und einen Herausgabeanspruch hat. Letzteres wäre aber Voraussetzung für eine ernsthafte Anstrengung des Pflichtigen. Außerdem hat der zuständige Amtsrichter mittlerweile einen Hinweisbeschluss erlassen, dass es sich erstens nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum handelt und zweitens deswegen ein Scheingeschäft, § 117 BGB, vorliegt. Auch das belegt die fehlende Ernstlichkeit des ganzen Rechtsgeschäfts. Schließlich liegt zum 31. Mai 2018 die Rückgabe durch den Mieter xx R. vor, was ebenfalls zeigt, dass die Erhebung der (immer noch laufenden) Räumungsklage nicht kausal ist für die geschuldete Beendigung der Zweckentfremdung.

Schließlich hat die Beklagte auch ihre Auskunftspflicht, Art. 25 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG, nicht verletzt. Auf den in der mündlichen Verhandlung erteilten Hinweis wird Bezug genommen. Darüber hinaus ist die Erteilung einer Auskunft nicht erforderlich im Sinne von Art. 25 Abs. 1 Satz 2 VwVfG. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (vgl. die obigen Nachweise) hat der Kläger gerade ein Wahlrecht, wie er sich von seiner zweckfremden Nutzung löst. Dieses Wahlrecht kann ihm die Beklagte nicht abnehmen.

3. Die erneute Zwangsgeldandrohung, Nr. II des Bescheids vom 26. März 2018, ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 18f. VwZVG, waren durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung gegeben. Die Grundverfügung ist auf ein Unterlassen (Nutzungsuntersagung) gerichtet, Art. 18 Abs. 1 VwZVG, außerdem ist sie bestandskräftig, Art. 19 Abs. 1 Nr. 1 VwZVG.

Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 31, 36 VwZVG, lagen vor. Das Zwangsgeld wurde in bestimmter Höhe angedroht, Art. 36 Abs. 5 VwzVG, die Beträge hielten sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG. Mit der erneuten Androhung wurde zugewartet, bis feststand, dass die vorausgegangene Androhung erfolglos geblieben war, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG. „Erfolglos“ bedeutet dabei nicht, dass ein weiteres Zwangsgeld erst dann angedroht werden darf, wenn das zunächst festgesetzte Zwangsgeld beigetrieben oder zumindest ein Beitreibungsversuch gemacht worden ist. Die Behörde muss vielmehr nur abwarten, dass das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist (statt aller BayVGH, B.v. 7.6.2016 - 12 ZB 16.874 - Umdruck; VG München, B.v. 30.5.2016 - M 9 S 16.1261 - juris; U.v. 24.2.2016 - M 9 K 15.3083 - juris). Eine etwaige Begleichung des Betrags würde nichts mehr daran ändern, da die Zahlung eines Zwangsgeldes so lange nicht zum „Erfolg“ einer Zwangsgeldandrohung führt, wie der (Grund-) Anordnung nicht fristgerecht nachgekommen wird. Die Höhe des Zwangsgeldes ist nicht zu beanstanden. Die Verdoppelung des Betrags entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen (statt aller VG München, B.v. 30.5.2016 - M 9 S 16.1261 - juris; U.v. 13.5.2013 - M 8 K 12.2500 - juris). Die Behörde darf Zwangsmittel so lange und so oft anwenden, bis die Verpflichtung erfüllt wird, vgl. Art. 37 Abs. 1 Satz 2 VwZVG.

Dass dieses Zwangsgeld wegen der Rückgabe der Wohnung zum 31. Mai 2018 nicht mehr fällig werden wird, ist für die Rechtmäßigkeit der Androhung ohne Belang.

4. Schließlich ist auch der geltend gemachte Rückzahlungsantrag hinsichtlich der bereits von der Beklagten eingezogenen EUR 2.600,- samt EUR 222,22 an Gebühren unbegründet.

Unabhängig davon, ob § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO analog auf die allgemeine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO anwendbar ist, ist der Antrag jedenfalls unbegründet, weil die Einziehung der ersten EUR 2.600,- samt Gebühren dafür zulässig gewesen ist (vgl. die Ausführungen oben unter 1. sowie den Beschluss des Gerichts vom 26. Februar 2018 im Verfahren Az. M 9 E 18.59), so dass ein Erstattungsanspruch aus Art. 28 Abs. 1 Satz 1 VwZVG unter keinem Gesichtspunkt besteht.

Nach alledem wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708f. ZPO.