Landgericht München I Endurteil, 10. Jan. 2018 - 14 S 7847/17

28.05.2020 00:07, 10.01.2018 00:00

Amtsgericht München, 432 C 18307/15, 13.04.2017

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 13.04.2017, Az. 432 C 18307/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 276,00 € festgesetzt.

Gründe

Zur Darstellung des Sachverhalts wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Zusammenfassend und ergänzend wird Folgendes ausgeführt:

Die Parteien streiten in zweiter Instanz um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine 38,20 qm große 1-Zimmer-Wohnung im Anwesen ... in München. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 234,74 EUR.

Mit Schreiben vom 26.03.2015 begehrte die Klägerin von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung von monatlich 234,74 EUR auf 257,74 EUR ab dem 01.06.2015, was eine Quadratmetermiete von 6,75 EUR entspräche. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Typengutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Stefan ... beigefügt, der einige Wohnungen in der Wohnanlage besichtigte und anhand der Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB einen Mittelwert von 8,38 EUR/qm und einen oberen Schwellenwert von 8,70 EUR/qm ermittelte.

Die Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, woraufhin die Klägerin Klage zum Amtsgericht München auf Zustimmung einer Mieterhöhung von monatlich 234,74 EUR auf 257,74 EUR ab dem 01.06.2015 erhob.

Das Amtsgericht gab der Klage mit Urteil vom 07.04.2017 statt. Zur ortsüblichen Vergleichsmiete holte das Gericht ein Gutachten von der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständige ... sowie ein schriftliches Ergänzungsgutachten ein. Auf Antrag der Beklagten wurde die Sachverständige ... in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht München zu ihrem Gutachten umfangreich angehört. Auf das Hauptgutachten vom 02.06.2016, dem schriftlichen Ergänzungsgutachten vom 07.11.2016 sowie auf das 13-seitige Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.04.2017 wird Bezug genommen.

Das Amtsgericht führte in seinem Urteil aus, dass das Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß gewesen sei. Ein Typengutachten sei nach der Rechtsprechung des BGH ausreichend, wobei Mängel an dem Gutachten nicht ersichtlich seien. Nicht erforderlich sei darüber hinaus für ein Typengutachten, dass die besonderen individuellen Ausstattungsmerkmale der Wohnung der Beklagten berücksichtigt werden. Des Weiteren sei auch das Mieterhöhungsverlangen materiell wirksam, da die Sachverständige ... überzeugend dargelegt habe, dass die Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung bei 8,50 EUR/qm läge, woraus sich ergebe, dass das Mieterhöhungsverlangen von 6,75 EUR/qm ortsüblich sei. Hierbei habe die Sachverständige die jeweils wertbildenden Kriterien durch Zu- und Abschläge in Bezug auf die Vergleichswohnungen berücksichtigt. Dabei habe allerdings nicht jeder Vor- oder Nachteil mietwertbildenden Charakter. Unschädlich sei, dass die Sachverständige ... die Vergleichswohnungen lediglich anonymisiert, indem nur die Anliegerstraße, nicht jedoch die genaue Adresse angegeben wurde, in dem Gutachten wiedergab. Ein schutzwürdiges Interesse der Beklagten an der Offenlegung derart privater Daten bestünde nicht, zumal dadurch eine Misstrauenskundgebung gegenüber der Sachverständige einhergehe. Hierdurch wäre eine effektive Durchsetzung von Mieterhöhungsverlangen gefährdet.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten, die im Wesentlichen rügt, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam sei, da der Sachverständige ... von prinzipiell nicht vergleichbarem Wohnraum ausgehe sowie die Eigenart der Siedlung nicht berücksichtige. Des Weiteren sei auch das Gutachten der Sachverständigen ... nicht verwertbar, da entgegen des ausdrücklichen Antrags Straße, Hausnummer, Stockwerk und Grundrissplan der Vergleichswohnungen nicht offengelegt worden seien. Der Anspruch der Beteiligten auf rechtliches Gehör habe Vorrang vor dem Interesse Dritter an der Geheimhaltung der Daten. Abgesehen hiervon sei es der Gutachterin unmöglich, die Besonderheiten eines ehemaligen KZ-Geländes wertmäßig zu ermitteln.

Die Beklagte beantragt daher im Berufungsverfahren

1.Das Urteil des Amtsgerichts München vom 13.4.2017, Aktenzeichen 432 C 18307/15, wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.
2.Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam sei. Die Historie des Geländes spiele keine Rolle, da es sich hierbei nicht um ein Wohnmerkmal handle. Das Gericht habe sich ausreichend mit den Einwänden der Beklagten auseinandergesetzt. Soweit die Adressen der Vergleichswohnungen nicht benannt wurden, sei auf die öffentliche Vereidigung der Sachverständigen hinzuweisen. Im Übrigen gelte nunmehr der aktuelle Mietspiegel für München auch für Ludwigsfeld.

Zur Ergänzung wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.12.2017 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 257,74 EUR, da das Mieterhöhungsverlangen formell als auch materiell wirksam ist, §§ 558 ff. BGB.

Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter nach § 558 a BGB in Textform erklären und begründen.

A. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ... erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 26.03.2015 entspricht den Anforderungen des § 558 a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB.

a) Nach § 558 a Abs. 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden. Nach Abs. 2 Nr. 3 kann zur Begründung insbesondere Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dabei muss das Gutachten nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB nur gewährleisten, dass dem Mieter verständlich und nachvollziehbar dargelegt wird, warum die begehrte Miete ortsüblich sei; die Anforderungen hierfür dürfen nicht überspannt werden (BVerfG, Beschluss vom 14. Mai 1986 – 1 BvR 494/85; BGH, Urteil vom 01.02.2016 – VIII ZR 69/15). Dabei ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573; BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, Beschluss vom 14.05.1986 – 1 BvR 494/85; BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09). Dazu genügt auch ein sogenanntes Typengutachten, das sich ohne Besichtigung der Wohnung des Mieters auf dieser gleichförmigen Wohnungen, auch aus dem Bestand des Vermieters, stützt (BGH, Urteil vom 19.5.2010 – VIII ZR 122/09). Dabei machen auch kleinere Mängel des Gutachtens das Erhöhungsverlangen des Mieters nicht formell unwirksam (BGH, Urteil vom 3.2.2016 – VIII ZR 69/15).

b) Diesen Anforderungen ist die Klägerin nachgekommen. Mit Schreiben vom 26.03.2015 erklärte die Klägerin der Beklagten gegenüber das Mieterhöhungsverlangen und begründete dieses unter Bezugnahme auf das dem Schreiben beiliegende Typengutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ....

Auch das beiliegende sehr ausführliche Typengutachten entspricht den vorbeschriebenen Anforderungen, den es enthält die insofern erforderlichen Angaben. Nach der Besichtigung von sechs gleichartigen 1-Zimmer-Wohnungen ging der Sachverständige ... detailliert und ausführlich auf die Gebäude und Grundstücke, die Lage der Wohnungen, Größe und Grundriss der Wohnungen sowie die Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnungen ein. Ausgehend von dem richtigen Mietbegriff nahm der Sachverständige sodann eine nachvollziehbare Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Hierfür zog der Sachverständige eine Vielzahl an vergleichbaren Wohnungen in ganz München (Allach, Ramersdorf, Berg am Laim, Laim, Pasing, Sendung, Moosach, Giesing und Neuhausen) heran. Hierbei handelt es sich größtenteils auch um vergleichbare Stadtbezirke, was sich beispielsweise aus dem für das Jahr 2017 maßgeblichen Mietspiegel für München ergibt, in dem Ludwigsfeld als durchschnittliche Wohnqualität angegeben wird, genauso wie beispielsweise Allach, Laim, Berg am Laim, Moosach etc. Sofern eine vergleichbare Wohnlage allerdings nicht vorlag, nahm der Sachverständige nachvollziehbar Zu- oder Abschläge vor. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtige der Sachverständige auch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten und nahm Zu- und Abschläge aufgrund unterschiedlicher wertbildender Merkmale vor, beispielsweise für die Wohnlage oder die Ausstattung der Wohnungen. Dass das Typengutachten nicht die Eigenart der streitgegenständlichen Siedlung als ehemaliges KZ-Außenlager thematisierte, lässt das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam werden, da eine Auseinandersetzung mit den historischen Gegebenheiten nicht erforderlich war, da diese sich nicht auf den Mietwert der Wohnungen auswirken. Da das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen soll, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747; BGH, Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415), wurde das streitige Mieterhöhungsbegehren diesen Anforderungen, wie ausgeführt, gerecht.

B. Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu, da die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens dem geltend gemachten Mieterhöhungsverlangen von 6,75 EUR/qm entspricht, § 558 abs. 1, Abs. 2 BGB.

a) Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht der Mietspiegel für München herangezogen werden. Der Mietspiegel für München 2015 umfasst noch nicht die Siedlung Ludwigsfeld, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet. Der Mietspiegel für München 2017 ist gleichfalls nicht anwendbar. Zwar befindet sich die Lage der Wohnung nunmehr im Geltungsgebiet des Mietspiegels. Aber der Mietspiegel findet ausweislich des Anwendungsbereichs (S. 7 des Mietspiegels) keine Anwendung bei Wohnungen ohne ein vom Vermieter gestelltes Bad und bei Wohnungen ohne eine vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung. Da die streitgegenständliche Wohnung weder ein vom Vermieter gestelltes Bad hat noch über eine vermieterseits gestellte Warmwasserversorgung verfügt, findet auch der Mietspiegel für München 2017 keine Anwendung.

Dahinstehen kann somit die Frage, ob der Mietspiegel 2017 mit einem Sicherheitsabschlag für das Mieterhöhungsverlangen in 2015 angewendet werden kann.

b) Dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung jedoch mindestens bei dem von der Klägerin verlangten 6,75 EUR/qm liegt, ergibt sich zwingend aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten. Dieses kommt sogar zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung bei 8,50 EUR/qm liegt.

(1) Die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ... ging in dem Gutachten von dem richtigen Vergleichsmietbegriff aus.

aa) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfG, Beschluss vom 12.03.1980 – 1 BvR 759/77). Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/12), denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mitniveau in der gesamten Gemeinde.

bb) Diesen Anforderungen wird das gerichtliche Gutachten gerecht. Der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete legte die Sachverständige eine Mischung aus Neu- und Bestandsmieten (aus den letzten vier Jahren) Zugrunde, bezogen auf das ganze Stadtgebiet. Rechtsfehlerfrei hat die Sachverständige dem Gutachten nicht nur vergleichbare Wohnungen aus der Siedlung Ludwigsfeld, sondern aus dem gesamten Stadtbezirk Zugrunde gelegt. Dabei hat die Sachverständige auch eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Wohnungen herangezogen. Sie bezog sich hierbei auf eine Vielzahl von vergleichbaren Wohnungen aus ihrem ihr vorliegenden Vergleichsmaterial und erläuterte die Berechnung genauer an fünf exemplarischen Wohnungen, auf die sie sowohl in dem Gutachten als auch in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen unter Nennungen der einzelnen Merkmale einging.

(2) Rechtsfehlerfrei ermittelte die Sachverständige vergleichbare Wohnungen und nahm für die Vergleichswohnungen Zu- und Abschläge für einzelne mietrelevante Eigenschaften vor.

aa) § 558 Abs. 2 BGB verlangt für die Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete, dass die Wohnungen in der Art, Lage, Ausstattung, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sind. Es genügt eine überwiegende Übereinstimmung bezüglich aller fünf Merkmale, eine annähernde ist ebenso wenig erforderlich wie eine vollständige Identität (Börstinghaus in Schmitd-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017, § 558 BGB, Rz. 50). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann ggf. durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (BGH, Urt. v. 3.7.2013 – VIII ZR 354/12).

bb) Der vorstehenden Anforderungen entsprechend ermittelte die Sachverständige anhand der Lage, Ausstattung, Größe, Art und Beschaffenheit vergleichbare Wohnungen im Stadtbezirk München. Mit den einzelnen Kriterien setzte sich die Sachverständige sowohl in dem Gutachten als auch in dem Ergänzungsgutachten und der mündlichen Anhörung ausführlich auseinander und verglich sie mit der streitgegenständlichen Wohnung. Entsprechend der Rechtsprechung des BGH nahm die Sachverständige sodann für einzelne unterschiedliche Merkmale, wie beispielsweise die Lage oder die Ausstattung, Zu- und Abschläge vor, wobei sie diese ausführlich und nachvollziehbar darlegte. Soweit die Beklagte rügt, dass die Sachverständige in dem Gutachten nicht die historische Bedeutung der Siedlung als ehemaliges KZ-Außenlager berücksichtigte, führt dies nicht zu einem Fehler des Gutachtens. Denn bei der historischen Bedeutung der Siedlung handelt es sich nicht um ein erhebliches Wohnwertmerkmal, das sich auf die Miete niederschlägt. Nicht ersichtlich ist, dass sich aufgrund der Tatsache, dass die Siedlung auf einem ehemaligen KZ-Außenlager erbaut wurde, dies die Attraktivität der Siedlung schmälert, zumal davon ausgegangen werden muss, dass eine Vielzahl der Mieter und Mietinteressenten über diesen Umstand mehr als 70 Jahre nach der Schließung des Lagers keine Kenntnis mehr besitzen. Im Übrigen macht auch der Mietspiegel für München 2017 deutlich, dass es sich bei der historischen Bedeutung der Siedlung als ehemaliges KZ-Außenlager nicht um ein relevantes Wohnwertmerkmal handelt, da nunmehr auch die Siedlung Ludwigsfeld unter den Mietspiegel 2017 fällt, ohne dass aufgrund der historischen Bedeutung Abschlägen vorzunehmen sind.

(3) Entgegen der Auffassung der Beklagten hält die Kammer das Sachverständigengutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ... für verwertbar. Dass die Sachverständige die genaue Adresse sowie die Lagepläne der Vergleichswohnungen nicht offenlegte, macht das Gutachten nicht unverwertbar. Ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG bzw. gegen rechtsstaatliche Verfahrensgrundsätze liegt nicht vor.

aa) Zu einer elementaren Verfahrensregel gehört, dass ein Gericht bestrittenen Tatsachen nicht ohne hinreichende Prüfung bejaht. Unter solche Tatsachen fallen auch Befundtatsachen, die ein Sachverständiger im Rahmen seiner Gutachtenserstellung ermittelt hat und auf die er sein Gutachten stützt. Die Überprüfung der Tatsachen bzw. die Mitwirkung hieran muss auch den Parteien möglich sein. Zwingend erforderlich hierfür ist, dass den Parteien auch die konkreten Befundtatsachen zugänglich sind, die das Gericht durch Übernahme des Sachverständigengutachtens verwerten will (zu Ganzen: BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93). Dabei ist die Forderung nach einer eigenen Überprüfung durch die Beteiligten umso berechtigter, je weniger das Gutachten auf dem Erfahrungswissen des Sachverständigen und je mehr es auf einzelne konkrete Befundtatsachen aufbaut (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95). Andernfalls wird den Parteien verwehrt, gegebenenfalls die tatsächlichen Grundlagen und somit die Tauglichkeit des Gutachtens zu Streitentscheidung zu erschüttern.

Der Anspruch einer Partei auf Offenlegung der Befundtatsachen ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Sachverständige zur Verschwiegenheit gegenüber den Mieter bzw. Vermietern der Vergleichswohnungen verpflichtete. Denn Angaben über Mietobjekte zählen nicht zu den Daten aus der engsten Privatsphäre, deren Preisgabe im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens zumutbar ist (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95). Allerdings können insbesondere auch zur Wahrung der Privatsphäre Dritter Grenzen gesetzt werden, wenn ein Beteiligter seine Zweifel nicht hinreichend substantiiert oder wenn bei vernünftiger Würdigung der Gesamtumstände nicht zu erwarten ist, dass durch eine Überprüfung das Gutachten in Frage gestellt wird (BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93).

Daraus ergibt sich, dass das Maß, in dem Tatsachen offengelegt werden müssen, damit ein Gutachten im Prozess verwertbar ist, sich nicht generell festlegen lässt, sondern sich nach den Umständen des Einzelfalls zu richten hat (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95). Auch unter Beachtung des Sinn und Zwecks der Offenlegung der Tatsachen kann es dabei ausreichen, dass Tatsachen nur insofern offengelegt werden, dass eine grobe Nachprüfung vorgenommen werden kann (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95).

bb) Unter Beachtung der Rechtsprechung ist die Kammer der Ansicht, dass die Nichtveröffentlichung der genauen Adresse der Vergleichswohnungen das Sachverständigengutachten nicht unverwertbar macht. Die Sachverständige hat sowohl in dem Gerichtsgutachten als auch in dem schriftlichen Ergänzungsgutachten die Lage der Vergleichswohnungen hinreichend konkret unter Nennung der Anliegerstraße und weiteren ortsspezifischen Merkmalen, wie beispielsweise einer Bushalte- oder U-Bahnhaltestelle oder einem nahegelegenen öffentlichen Platz offengelegt. Die Mitteilung dieser Tatsachen war für die Beklagte ausreichend, um an der Überprüfung der Befundtatsachen hinreichend mitwirken zu können und sich gegen das Gutachten verteidigen zu können. Dass der Beklagten eine kritische Würdigung des Sachverständigengutachtens möglich war, ergibt sich nicht zuletzt aus dem Fragenkatalog zur stundenlangen Befragung der Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 07.04.2017 sowie aus dem diese Anhörung vorbereitenden 19seitigen Schriftsatz vom 19.07.2016, in dem die Beklagte sich ausführlich und teilweise unter Heranziehung einkopierter Lagepläne aus dem Mietspiegel 2015 mit den Vergleichswohnungen auseinandersetzte. Eine dezidierte und kritische Auseinandersetzung mit dem Gerichtsgutachten war der Beklagten anhand der ihr offengelegten Tatsachen mithin erkennbar möglich.

Unter Abwägung aller Umstände, insbesondere dass der Beklagten eine Überprüfung und Auseinandersetzung mit dem Gutachten möglich war, dem Geheimhaltungsinteresse Dritter sowie dem Umstand, dass ein weiterer Erkenntnisgewinn für die Beklagte bei Preisgabe der genauen Adresse nicht ersichtlich ist, ist es nach Ansicht der Kammer jedenfalls im hier vorliegenden Einzelfall nicht zu beanstanden, dass die Sachverständige die genaue Anschrift der Vergleichswohnungen nicht offenlegte (i.Erg. auch LG Berlin, Urteil vom 18.09.2012 – 63 S 417/10). Damit ist das Sachverständigengutachten der öffentlich bestellten und vereidigten gerichtsbekannten Sachverständigen Gebele entgegen der Ansicht der Beklagten verwertbar. Das Amtsgericht hat daher zu Recht seine Entscheidung auf das gerichtliche Gutachten gestützt.

cc) Falsch ist das Berufungsvorbringen der Beklagten, die Sachverständige hätte die Stockwerke der Vergleichswohnungen nicht offengelegt. Gegenteiliges ergibt sich aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten, in dem die Sachverständige bei der Beschreibung der Vergleichswohnungen ausdrücklich das jeweilige Stockwerk nennt.

dd) Unschädlich ist des Weiteren, dass die Sachverständige keine Grundrisspläne der Vergleichswohnungen vorlegte. Für die Kammer nicht erkennbar ist, welchen Erkenntnisgewinn die Beklagte aus diesen Plänen ziehen möchte, um damit das Sachverständigengutachten angreifen zu können. Darüber hinaus ist auch nicht aktenkundig, dass der Sachverständigen solche Pläne überhaupt vorliegen.

(4) Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Gesamtbewertung der Sachverständigen nachvollziehbar und zutreffend ist. Die gerichtsbekannte Sachverständige hat ihre Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand konkret bezeichneter Vergleichsmieten im gesamten Stadtbezirk nachvollziehbar dargelegt. Aufgrund ihrer Erfahrungswerte kam die Sachverständige zu einer nicht zu beanstandenden Vergleichsmiete von 8,50 EUR/qm. Damit stand der Klägerin ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 6,75 EUR/qm zu, da auch kein Verstoß gegen die 15-%ige Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 S. 2 BGB vorlag. Im Ergebnis ist daher die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Streitwert folgt aus §§ 47 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG.

BGB

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, inn

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BGB

03.02.2016 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 69/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.: die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.: eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.: Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.: Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.: Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.: Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.: Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.: Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.: Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.: der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.: Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.: Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.: Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.: Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.: Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.: Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.: Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.: Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.: Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.: Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.: Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.: Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.: der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.: Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.: Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.: Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.: Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.: Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.: Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.: Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.: Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.: Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.: Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.: Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.: Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.: der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.: Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.: Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.: Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.: Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.: Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Feb. 2016 - VIII ZR 69/15

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 69/15 Verkündet am:

3. Februar 2016

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters

zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan,

wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte

Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet

, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest

ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine

Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende

Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile

vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010

- VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens

führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

BGH, Urteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15 - LG Gießen

AG Friedberg (Hessen)

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR69.15.0

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um monatlich 62,24 € ab dem 1. Januar 2014 für die vonihm bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde.

2: Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begründung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält.

3: Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

4: Die Revision hat Erfolg.

I.

5: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzureichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger bestehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachverständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Größe und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermittelten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klägerin die Wohnung des Beklagten zugeordnet habe.

7: Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführungen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hätten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei.

II.

8: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforderungen , die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbegehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten.

9: 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB.

10: a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO).

11: b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gutachten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erforderlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungsgericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streitige Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht.

12: Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen ausdrücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt.

13: 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).

14: a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei einer Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn daneben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbaugesellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieterhöhungsverlangens führte.

15: b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Musterwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermöglichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will.

III.

16: Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben ; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 05.09.2014 - 2 C 345/14 (24) -
LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 246/14 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 103

(1) Vor Gericht hat jedermann Anspruch auf rechtliches Gehör.

(2) Eine Tat kann nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde.

(3) Niemand darf wegen derselben Tat auf Grund der allgemeinen Strafgesetze mehrmals bestraft werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 47 Rechtsmittelverfahren

(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.