Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2017 - BLw 1/15
BUNDESGERICHTSHOF
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 28. April 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Göbel sowie die ehrenamtlichen Richter Köhler und Beer
beschlossen:
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Hameln vom 29. Juli 2014 wird zurückgewiesen.
Die in den Rechtsmittelverfahren angefallenen Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 5 trägt der Beteiligte zu 1. Im Übrigen findet keine Erstattung außergerichtlicher Kosten statt.
Der Gegenstandswert wird unter Abänderung der Beschlüsse des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Hameln vom 29. Juli 2014 und des 7. Zivilsenats - Senat für Landwirtschaftssachen - des Oberlandesgerichts Celle vom 9. Dezember 2014 für alle Instanzen auf 1.000.000 € festgesetzt.
Gründe:
I.
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- Im Jahr 1981 erwarb der Vater der Beteiligten zu 2 land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz in einer Gesamtgröße von 83,86 ha, der bis dahin zu einem einheitlichen landwirtschaftlichen Betrieb gehört hatte. DerGrundbesitz umfasst Acker (31,56 ha), Wald (39,94 ha), Grünland (9,38 ha), Wege, Gräben und Gewässer (2,63 ha) sowie Gebäude- und Freiflächen (0,35 ha); er setzt sich aus fünfzehn Einzelflächen zusammen. Der Vater der Beteiligten zu 2 war kein Landwirt. Ihm ging es bei dem Erwerb um den mit dem Grundbesitz verbundenen Eigenjagdbezirk. Das Acker- und Grünland verpachtete er. Etwa 5 ha Grünland sind bis heute an den Landwirt K. verpachtet. Pächter des restlichen Bestands an Ackerflächen und Grünland war und ist der Landwirt M. Infolge des Todes des Vaters im Jahr 2009 erbte den Grundbesitz die Beteiligte zu 2, die ebenfalls keine Landwirtin ist.
- 2
- Mit notariellem Kaufvertrag vom 20. November 2013 verkaufte die Beteiligte zu 2 den Grundbesitz zum Preis von 1.450.000 € an den Beteiligten zu 1 (Antragsteller). Dieser ist Bankkaufmann und als Vorstand einer Sparkasse tätig. Sein Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags ging am 7. Januar 2014 bei dem Beteiligten zu 3 (Landkreis) ein, der die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts auf zwei Monate verlängerte. Am 28. Februar 2014 übte die Beteiligte zu 5 (Siedlungsunternehmen) ihr Vorkaufsrecht aus. Nach einer weiteren Fristverlängerung auf drei Monate teilte der Landkreis den Beteiligten mit Bescheid vom 31. März 2014 mit, dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt worden und der Kaufvertrag nicht genehmigungsfähig sei.
- 3
- Die von dem Antragsteller gegen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht erhobenen Einwendungen hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - zu- rückgewiesen. Auf die Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - den Beschluss geändert. Es hat den Bescheid vom 31. März 2014 aufgehoben und festgestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen nicht wirksam geworden sei. Den notariellen Kaufvertrag vom 20. November 2013 hat es unter der Auflage genehmigt , dass der Antragsteller die Grünlandflächen bis zum 30. September 2023 weiterhin an einen Landwirt bzw. an mehrere Landwirte zu angemessenen Bedingungen verpachte, wobei er vorzugsweise die bereits seit Jahren bestehenden Pachtverträge mit den Landwirten K. und M. fortzuführen habe. Hiergegen wendet sich das Siedlungsunternehmen mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der es erreichen will, dass die Einwendungen des Antragstellers gegen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zurückgewiesen werden. Der Antragsteller beantragt, die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen.
II.
- 4
- Das Beschwerdegericht meint, die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts lägen im Ergebnis nicht vor, weil die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz im Lichte der (hier allerdings nicht unmittelbar anwendbaren) Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs ausnahmsweise unter einer Auflage erteilt werden müsse.
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- Im Ausgangspunkt seien die Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht allerdings gegeben. Die Mindestgröße von zwei Hektar werde überschritten, weil die Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit darstellten und als solche veräußert worden seien, wobei der Schwerpunkt der Nutzung bei der Landwirtschaft liege. Ferner sei der Antragsteller als Nichtlandwirt anzusehen, obwohl er plane, den Grundbesitz nach Beendigung seiner Berufstätigkeit spätestens in zehn Jahren selbst zu bewirtschaften. Auch habe der von dem Siedlungsunternehmen als Kaufinteressent benannte Landwirt P. als Vollerwerbslandwirt ein dringendes Aufstockungsbedürfnis; er sei zum Kauf entschlossen und in der Lage.
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- Die Versagung der Genehmigung verstoße jedoch gegen den im Grundgesetz verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, da - jedenfalls unter der nunmehr ausgesprochenen Auflage - eine Veränderung der seit Jahrzehnten bestehenden tatsächlichen Verhältnisse durch den Erwerb der Flächen nicht eintrete. Von einer Verpachtungsauflage müsse Gebrauch gemacht werden, wenn diese als milderes Mittel geeignet sei, einen ansonsten bestehenden Versagungsgrund zu beheben. Hier werde der Pächter M. bei einem Verlust der gepachteten Flächen in seiner Existenz gefährdet. Zudem habe das Beschwerdegericht ebenso wie zuvor das Landwirtschaftsgericht den Eindruck gewonnen , dass es dem Antragsteller ein besonderes persönliches Anliegen sei, nach Beendigung seiner derzeitigen Berufstätigkeit die Landwirtschaft auf den gekauften Flächen selbst auszuüben. Dies begründe die Erwartung, dass der Grundbesitz unter seiner Führung eine eigenbewirtschaftete landwirtschaftliche Einheit werde; eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden trete infolgedessen nicht ein.
III.
- 7
- Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung nicht stand.
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- 1. Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei geht das Beschwerdegericht allerdings davon aus, dass die Frist gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG nach einer wirksamen Verlängerung auf drei Monate eingehalten ist, und dass der notarielle Kaufvertrag vom 20. November 2013 insgesamt der Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG unterlag. Da jedenfalls auch Grundstücke verkauft wurden, deren Größe die Genehmigungsfreigrenze überschreitet, wurde der Gesamtvertrag genehmigungspflichtig, weil die Genehmigung grundsätzlich nur einheitlich erteilt oder versagt werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 6, insoweit in BGHZ 203, 297 nicht abgedruckt ). Ob die verkauften Flächen ein einheitliches Grundstück im wirtschaftlichen Sinn bilden, ist für den hier allein interessierenden Umfang der Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG ohne Bedeutung. Diese Frage spielt ausschließlich eine Rolle für das Bestehen eines Vorkaufsrechts nach § 4 RSG; im Einwendungsverfahren nach § 10 RSG ist sie grundsätzlich nicht zu prüfen. Die Landwirtschaftsgerichte sind insoweit auf die Prüfung beschränkt, ob die Veräußerung der Genehmigung bedurfte und ob diese nach § 9 Abs. 1 GrdstVG zu versagen wäre (näher Senat, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 30, insoweit in BGHZ 203, 297 nicht abgedruckt; Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 2/16, zur Veröffentlichung bestimmt).
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- 2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Kaufvertrag nicht genehmigungsfähig.
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- a) Als Rechtsgrundlage für die Versagung der Genehmigung kommt nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirt- schaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (st. Rspr., vgl. zum Ganzen nur Senat, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10 mwN).
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- b) Nach diesen Grundsätzen geht das Beschwerdegericht zunächst ohne Rechtsfehler davon aus, dass der Versagungsgrund vorliegt.
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- aa) Der Antragsteller ist als Nichtlandwirt anzusehen. Daran ändert es nichts, dass er nach dem Ende seiner Berufstätigkeit selbst Landwirtschaft betreiben möchte. Solche Vorstellungen des Käufers sind in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zur verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus (st. Rspr., vgl. zum Ganzen nur Senat, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 13 mwN). Um Absichtserklärungen dieser Art handelt es sich hier. Die Pläne des Antragstellers sind zwar nach der Einschätzung der Vorinstanzen ernsthaft , aber gleichwohl unverbindlich und nicht näher konkretisiert; zudem beabsichtigt er deren Verwirklichung - bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts im Jahr 2014 (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245 Rn. 22) - erst ein Jahrzehnt später.
- 13
- bb) Rechtlicher Nachprüfung hält es auch stand, dass das Beschwerdegericht einen dringenden Aufstockungsbedarf des von dem Siedlungsunternehmen benannten Landwirts P. bejaht. Die dagegen erhobene Gegenrüge des Antragstellers greift nicht durch.
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- (1) Für das Aufstockungsinteresse ist nicht erforderlich, dass der kaufinteressierte Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebes auf das streitgegenständliche Grundstück angewiesen ist. Grundsätzlich stellt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland eine strukturelle Verbesserung dar und dient damit der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs, was wiederum einen Aufstockungsbedarf begründet. Dringend ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten in mittel- und langfristiger Perspektive zu bejahen ist (Senat, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, RdL 2002, 242 f.). Anerkannt hat der Senat dies auch bei einer geringfügigen Anhebung eines bislang geringen Eigenlandanteils (Senat, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169 f.). Nach verbreiteter Ansicht besteht ein dringendes Aufstockungsbedürfnis bei Betrieben, die bis zu ca. 50 % aus Pachtflächen bestehen (vgl. z.B. OLG Celle, RdL 2013, 77, 80; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 7. Aufl., Rn. 2069). Dagegen lehnen es andere ab, sich von starren Prozentsätzen leiten zu lassen (OLG Brandenburg, BzAR 2013, 425 Rn. 83).
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- (2) Aus Sicht des Senats muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt. Es lässt sich nicht allgemein definieren , welches Verhältnis zwischen Pacht- und Eigenland als unausgewogen anzusehen ist (vgl. Stresemann, AUR 2014, 415, 418). Dies hängt nämlich von den konkreten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, die sich im Lauf der Zeit ändern und zudem regionale Unterschiede aufweisen können; darüber hinaus müssen Besonderheiten des Einzelfalls Berücksichtigung finden. Je unsicherer die Verlängerung von Pachtverhältnissen (auch infolge veränderter Konditionen ) in der betroffenen Region erscheint, desto eher kann eine Erhöhung des Eigenlandanteils dringend geboten sein. Zudem kann sich ein dringender Aufstockungsbedarf schon daraus ergeben, dass die zu erwerbenden Flächen in unmittelbarer Nähe der Hofstelle oder der bereits bewirtschafteten Flächen des kaufinteressierten Landwirts liegen und daher besonders geeignet sind, die Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zu verbessern (vgl. Senat, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170; OLG Koblenz, OLGR 2004, 42; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 7. Aufl., Rn. 2073). Das Rechtsbeschwerdegericht kann nur prüfen, ob der Tatrichter von zutreffenden rechtlichen Gesichtspunkten ausgegangen ist und alle maßgeblichen Umstände gewürdigt hat.
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- (3) Dieser Überprüfung hält die Entscheidung des Beschwerdegerichts stand.
- 17
- (a) Es ist - auch unter Bezugnahme auf die sorgfältige Begründung des Amtsgerichts - unter Abwägung aller Umstände rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass der Landwirt P. dringend aufstockungsbedürftig ist. Dabei hat es einbezogen, dass dessen Eigenlandanteil 35 % beträgt, der überwiegende Teil der von ihm bewirtschafteten Flächen aber mehr als 10 km von der Hofstelle entfernt liegt, während sich die zu erwerbenden Flächen in direkter Nachbarschaft befinden. Darüber hinaus plane der Landwirt P. im Zusammenhang mit einem Stallneubau eine Vergrößerung des Milchkuhbestands, wobei das gegenwärtig vorhandene Grünland für den erhöhten Futterbedarf nicht ausreiche und sich zudem auf viele kleine Flächen verteile. Er habe gerade 8,5 ha an zugepachteten Flächen verloren, weil die von dem Verpächter geforderte Pacht zu hoch gewesen sei. Das Risiko eines zukünftigen Verlusts weiterer Pachtflächen sei angesichts der in Niedersachsen steigenden Pachtpreise als real einzuschätzen.
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- (b) Ohne Erfolg wendet der Antragsteller ein, der Landwirt P. verfüge ohnehin schon über einen außergewöhnlich großen Betrieb. Die Größe seines Betriebs von ca. 200 ha steht für sich genommen einem dringenden Aufstockungsbedürfnis nicht entgegen (vgl. auch OLG Schleswig, Beschluss vom 3. März 2009 - 3 WLw 20/08, juris Rn. 62; OLGR 2006, 562, 564 f.; OLG Frankfurt, RdL 2005, 77, 78; OLG Koblenz, OLGR 2004, 42). Auch auf den weiteren von dem Antragsteller angeführten Umstand, dass der Landwirt P. Teile der bereits von ihm bewirtschafteten Flächen für den Anbau von Mais für Biogasanlagen verwendet, kommt es nicht an. Der Senat hat bereits entschieden, dass der für die Erzeugung von Biogas mit Hilfe gezielt angebauter Energiepflanzen (nachwachsende Rohstoffe) erforderliche Flächengebrauch als landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von § 1 Abs. 2 GrdStVG angesehen werden kann (näher Senat, Beschluss vom 24. April 2009 - BLw 21/08, BGHZ 180, 285 Rn. 13 f.). Der dringende Aufstockungsbedarf entfällt folglich nicht deshalb, weil der Kaufinteressent die für den Maisanbau verwendeten Flächen umwidmen könnte, um den erhöhten Bedarf an Grünland auf diese Weise zu decken.
- 19
- c) Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts kann der bestehende Versagungsgrund nicht durch die Genehmigung unter einer Verpachtungsauflage (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) ausgeräumt werden.
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- aa) Im Ausgangspunkt stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpach- tung an einen Landwirt bereit ist. Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 22 mwN).
- 21
- bb) Vor diesem Hintergrund kann ein bestehender Versagungsgrund durch eine Verpachtungsauflage nur ausgeräumt werden, wenn dadurch eine absehbare Übergangszeit bis zu dem bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden kann (vgl. OLG Frankfurt, RdL 2009, 45, 49; OLG Stuttgart, RdL 1984, 330, 331; OLG Karlsruhe, RdL 1997, 242 f.; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 7. Aufl., Rn. 2860 mwN; BT-Drucks. 3/2635, S. 8). Daran fehlt es. Eine Verpachtungsauflage ändert nichts daran, dass der Käufer im maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts einem Landwirt nicht gleichgestellt werden kann, sondern als Nichtlandwirt anzusehen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473; Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245 Rn. 40).
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- cc) Nichts anderes ergibt sich aus der von dem Beschwerdegericht herangezogenen Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH, Urteil vom 23. September 2003, Ospelt und Schlössle Weissenberg Familienstiftung, C-452/01, ECLI:EU:C:2003:493). Sie ist, wie auch das Beschwerdegericht erkennt , nicht unmittelbar anwendbar, weil es an einer Auslandsberührung fehlt. Die Entscheidung ist aber - wie die Rechtsbeschwerde zutreffend hervorhebt - auch in der Sache nicht einschlägig.
- 23
- (1) Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (VGVG), das Gegenstand der zitierten Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs war, unterschied sich in der maßgeblichen Fassung vom 23. September 1993 in einem entscheidenden Punkt von dem deutschen Grundstückverkehrsgesetz. Nach § 5 VGVG durfte der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken unter anderem dann genehmigt werden, wenn der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftete und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hatte. Hierauf bezogen hat der Europäische Gerichtshof ausgeführt, dass es sich als unverhältnismäßige Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit erweisen könnte, wenn die Genehmigung in jedem Fall versagt wird, in dem die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen. Dem lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem das Grundstück im Zeitpunkt des Verkaufs verpachtet war und der Erwerber diese Verpachtung fortsetzen wollte. Der Europäische Gerichtshof hat darauf hingewiesen, dass die Versagung der Genehmigung aus dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit erforderlich sein muss, um das europarechtlich nicht zu beanstandende Ziel des Gesetzes - nämlich die dauerhafte Verwendung des Grundstücks für Bedürfnisse der Landwirtschaft - zu erreichen; daran könne es fehlen, wenn die landwirtschaftliche Nutzung durch die Veräußerung nicht in Frage gestellt werde.
- 24
- (2) Nach dem deutschen Grundstückverkehrsgesetz wäre die Genehmigung in einer derartigen Fallkonstellation ohnehin zu erteilen. Der Erwerb durch Personen, die keine Land- oder Forstwirte sind, wird nämlich dann gebilligt, wenn Land- und Forstwirte an den veräußerten Grundstücken nicht interessiert sind, selbst wenn der Erwerber eine reine Kapitalanlage bezweckt (vgl. BVerfGE 21, 73, 86). Versagt werden kann die Genehmigung nur unter der Voraussetzung, dass ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben. Dann aber erweist sich die Versagung der Genehmigung ohne weiteres als erforderlich, um die Ziele des Grundstückverkehrsgesetzes zu erreichen. Der Eigentumserwerb durch einen dringend aufstockungsbedürftigen Landwirt ist nämlich besser geeignet als die bloße Fortsetzung der zuvor bestehenden Verpachtung, um eine dauerhafte landwirtschaftliche Verwendung des Grundstücks zu sichern (vgl. Senat, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 22 mwN). Aufgrund der höheren Anforderungen an die Versagung der Genehmigung kommt die Verpachtungsauflage nach deutschem Recht nur in den bereits aufgezeigten engen - und hier nicht einschlägigen - Grenzen als milderes Mittel in Betracht. An der Europarechtskonformität bestehen bei einem solchen Verständnis des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG keine Zweifel; bestätigt wird dies durch den Umstand, dass das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz als Reaktion auf die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs der Sache nach an das deutsche Grundstückverkehrsgesetz angenähert worden ist (näher Khakzadeh, öJZ 2005, 281, 284 f.; Czub, AUR 2016, 442, 444).
- 25
- dd) Unbegründet sind schließlich die von dem Antragsteller erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken. Die in § 9 Abs. 1 Nr. 1 und § 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG enthaltenen Regelungen sind in ihrer Ausformung durch die Rechtsprechung des Senats mit dem Grundgesetz vereinbar (BVerfGE 21, 73 ff.; 21, 87 ff.; 21, 92 ff.; 21, 306 ff.).
IV.
- 26
- Der angefochtene Beschluss des Beschwerdegerichts war daher aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf. Das führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts, das zu Recht einen Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG angenommen und deshalb die Anträge des Beteiligten zu 1 im Einwendungsverfahren nach § 10 RSG zurückgewiesen hat.
V.
- 27
- Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts richtet sich gemäß § 47, § 60 Abs. 1, § 61 Abs. 1 Satz 1 GNotKG grundsätzlich nach dem vereinbarten Kaufpreis (vgl. Korintenberg/Fackelmann, GNotKG, 19. Aufl., § 60 Rn. 26 f.). Dieser überschreitet jedoch den Höchstwert von einer Million Euro (§ 60 Abs. 3 GNotKG). Dementsprechend waren die Festsetzungen der Vorinstanzen gemäß § 79 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG zu ändern.
Vorinstanzen:
AG Hameln, Entscheidung vom 29.07.2014 - 32 Lw 30/14 -
OLG Celle, Entscheidung vom 09.12.2014 - 7 W 72/14 (L) -
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
(1) Dem Erwerber kann die Auflage gemacht werden,
- 1.
das erworbene Grundstück an einen Landwirt zu verpachten; - 2.
das erworbene Grundstück ganz oder zum Teil zu angemessenen Bedingungen entweder an einen Landwirt oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern; - 3.
an anderer Stelle binnen einer bestimmten, angemessenen Frist Land abzugeben, jedoch nicht mehr, als der Größe oder dem Wert des erworbenen Grundstücks entspricht; - 4.
zur Sicherung einer ordnungsgemäßen Waldbewirtschaftung einen Bewirtschaftungsvertrag mit einem forstlichen Sachverständigen oder einer Forstbehörde abzuschließen oder nach einem genehmigten Wirtschaftsplan zu wirtschaften.
(2) Wird die Genehmigung unter Auflagen erteilt, so ist die hierdurch betroffene Vertragspartei berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrage zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die Vorschriften der §§ 346 bis 354 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sinngemäß anzuwenden.
(1) Die Entscheidung über die Genehmigung ist binnen einem Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 herbeizuführen, so ist vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen; durch den Zwischenbescheid verlängert sich die Frist des Satzes 1 auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate.
(2) Die Genehmigung gilt als erteilt, falls nicht binnen der in Absatz 1 genannten Frist die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 oder im Falle des § 7 Satz 2 des Reichssiedlungsgesetzes eine Mitteilung über die Verlängerung der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts dem Veräußerer zustellt.
(3) Ist die Entscheidung über die Genehmigung oder die Genehmigung durch Fristablauf unanfechtbar geworden, so hat die Genehmigungsbehörde hierüber auf Antrag ein Zeugnis zu erteilen.
(1) Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung. Ist ein schuldrechtlicher Vertrag genehmigt worden, so gilt auch die in Ausführung des Vertrages vorgenommene Auflassung als genehmigt. Die Genehmigung kann auch vor der Beurkundung des Rechtsgeschäfts erteilt werden.
(2) Der Veräußerung eines Grundstücks stehen gleich
- 1.
die Einräumung und die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück; - 2.
die Veräußerung eines Erbanteils an einen anderen als an einen Miterben, wenn der Nachlaß im wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht; - 3.
die Bestellung des Nießbrauchs an einem Grundstück.
(3) Die Länder können
- 1.
die Vorschriften dieses Abschnitts auf die Veräußerung von grundstücksgleichen Rechten, die die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand haben, sowie von selbständigen Fischereirechten für anwendbar erklären; - 2.
bestimmen, daß die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf; - 3.
bestimmen, dass in bestimmten Teilen des Landesgebietes die Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 oder Absatz 2 genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts über die in § 9 genannten Gründe hinaus versagt oder mit Nebenbestimmungen nach § 10 oder § 11 versehen werden kann, soweit dies in dem betroffenen Teil des Landesgebietes zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für die Agrarstruktur zwingend erforderlich ist.
(1) Der Reisesicherungsfonds muss in seinem Fondsvermögen über Finanzmittel verfügen, die in einem angemessenen Verhältnis zu seinen bestehenden und potenziellen Verbindlichkeiten stehen (Zielkapital). Das Zielkapital muss für alle Ausgaben nach § 3 ausreichen.
(2) Das Zielkapital kann bis zu einem Viertel durch unwiderrufliche Kreditzusagen eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts gebildet werden. Im Übrigen ist es aus den Entgelten der Reiseanbieter nach § 7 zu bilden.
Der Reisesicherungsfonds muss sicherstellen, dass eine Abtretung von Geschäftsanteilen nur mit Zustimmung aller Gesellschafter möglich ist.
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
BUNDESGERICHTSHOF
ternehmen zu führenden) Zivilprozess vorbehalten (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 28. November 2014 - BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 30, insoweit in BGHZ 203, 297 ff. nicht abgedruckt).
BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 2/16 - OLG Dresden AG Bautzen
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 28. April 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Göbel sowie die ehrenamtlichen Richter Köhler und Beer
beschlossen:
Die in dem Rechtsbeschwerdeverfahren angefallenen Gerichtskosten tragen die Beteiligten zu 2 und 3 je zur Hälfte. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 16.269,10 €.
Gründe:
I.
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 10. Dezember 2014 verkaufte die Beteiligte zu 1 (BVVG) siebenundzwanzig Flurstücke in einer Größe von insgesamt ca. 5,25 ha zum Preis von 16.269,10 € an den Beteiligten zu 2, der in Vollzeit als Bundespolizist tätig ist. Es handelt sich um Acker- und Grünland sowie Waldboden und sonstige Flächen. Vier der Flurstücke sind größer als 0,5 ha. Der Notar übersandte den Kaufvertrag an die Beteiligte zu 4 (Genehmigungsbehörde ), wo er am 26. Januar 2015 einging. Mit Zwischenbescheid vom 2. Februar 2015 verlängerte die Genehmigungsbehörde die Frist, innerhalb derer die Entscheidung über die Genehmigung zu treffen ist, zunächst auf zwei Monate. Mit weiterem Zwischenbescheid vom 18. Februar 2015 verlängerte sie sie sodann auf drei Monate; der Vertrag sei der vorkaufsberechtigten Stelle zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorzulegen , da eine Agrargenossenschaft an dem Erwerb der Flurstücke zu den Bedingungen des Kaufvertrags interessiert sei. Am 11. März 2015 teilte die Beteiligte zu 3 (Siedlungsunternehmen) der Genehmigungsbehörde mit, dass sie das Vorkaufsrecht ausübe. Dies teilte die Genehmigungsbehörde den Kaufvertragsparteien mit Bescheid vom 17. März 2015 mit.
- 2
- Auf den Antrag des Beteiligten zu 2 auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - die Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zurückgewiesen. Die Beschwerde des Beteiligten zu 2 hat der Senat für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung das Siedlungsunternehmen beantragt, will der Beteiligte zu 2 erreichen, dass der Bescheid über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts aufgehoben und der Kaufvertrag genehmigt wird. Das Siedlungsunternehmen seinerseits verfolgt mit der Rechtsbeschwerde das Ziel einer Abänderung des angefochtenen Beschlusses dahingehend, dass das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt worden ist.
II.
- 3
- Das Beschwerdegericht sieht den Kaufvertrag insgesamt nach dem Grundstückverkehrsgesetz als genehmigungspflichtig an, weil vier der verkauften Flächen die Genehmigungsfreigrenze von 0,5 ha überschreiten. Die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG sei nicht eingetreten. Der Verkauf führe zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Der Beteiligte zu 2 sei im maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen kein Landwirt gewesen. Konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft habe er nicht dargelegt. Dass die erwerbswillige Agrargenossenschaft als Haupterwerbslandwirt dringend aufstockungsbedürftig sei, ergebe sich schon aus der Erhöhung ihres Eigenlandanteils.
- 4
- Allerdings bestehe kein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht, da es an einer wirtschaftlichen Einheit der Flächen fehle. Die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lasse sich jedoch so verstehen, dass diese Frage entgegen der bisherigen Übung nicht in dem vorliegenden Verfahren, sondern in einem nachfolgenden Zivilprozess zu entscheiden sei. Eine solche Zersplitterung der gerichtlichen Zuständigkeiten begründe die Gefahr, dass die Parteien des genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts langfristig über dessen Wirksamkeit im Unklaren blieben; daher sei die Zulassung der Rechtsbeschwerde veranlasst.
III.
- 5
- Die Rechtsbeschwerde des Siedlungsunternehmens ist unzulässig, da es ihm - wie es selbst in der Rechtsbeschwerdebegründung erkennt - an der erforderlichen Beschwer fehlt.
- 6
- 1. Die Zulässigkeit einer Rechtsbeschwerde ist von einer Beschwerdeberechtigung des Rechtsmittelführers abhängig. Zwar enthalten die Vorschriften über die Rechtsbeschwerde (§ 9 LwVG i.V.m. §§ 70 ff. FamFG) keine unmittelbare Verweisung auf die entsprechende Anwendung der Vorschriften für das Beschwerdeverfahren. Es entspricht aber allgemeiner Auffassung, dass das Rechtsbeschwerdegericht gleichwohl die Beschwer des Rechtsbeschwerdefüh- rers in formeller und materieller Hinsicht zu prüfen hat (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Oktober 2015 - XII ZB 695/14, NJW 2016, 250 Rn. 9 mwN).
- 7
- 2. Es fehlt schon an der formellen Beschwer des Siedlungsunternehmens. In Antragsverfahren steht bei einer Zurückweisung des Antrags die Beschwerde nur dem Antragsteller zu (§ 9 LwVG i.V.m. § 59 Abs. 2 FamFG). Wird eine solche Beschwerde durch das Beschwerdegericht zurückgewiesen, ist im Rechtsbeschwerdeverfahren nur der Beschwerdeführer - hier der Beteiligte zu 2 - formell beschwert, nicht aber ein weiterer Beteiligter wie das Siedlungsunternehmen. Im Übrigen ist auch keine materielle Beschwer gegeben. Die Ausführungen des Beschwerdegerichts zu den fehlenden Voraussetzungen des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts dienen ausdrücklich nur zur Begründung der Zulassungsentscheidung und sind schon deshalb nicht tragend, weil das Beschwerdegericht gerade davon ausgeht, über diese Rechtsfrage nicht bindend entscheiden zu dürfen.
IV.
- 8
- Die zulässige Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 2 ist unbegründet.
- 9
- 1. Rechtsfehlerfrei nimmt das Beschwerdegericht an, dass die gemäß § 10 RSG erhobenen Einwendungen des Beteiligten zu 2 gegen das Vorkaufsrecht unbegründet sind, weil ein Grund für die Versagung der Genehmigung des Kaufvertrags gemäß § 9 GrdstVG vorliegt.
- 10
- a) Im Ausgangspunkt geht es zutreffend davon aus, dass der Kaufvertrag gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG insgesamt der Genehmigungspflicht unterliegt. Die Größe der einzelnen Flurstücke liegt zwar überwiegend unter der in Sachsen geltenden Genehmigungsfreigrenze von 0,5 ha (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 2 des Sächsischen Agrar-Aufgabenübertragungsgesetzes vom 29. Januar 2008, SächsGVBl. 2008, S. 138, 192). Vier Flurstücke unterfallen aber der Genehmigungspflicht, weil sie größer als 0,5 ha sind. Damit wird der Gesamtvertrag genehmigungspflichtig, weil die Genehmigung grundsätzlich nur einheitlich erteilt oder versagt werden kann (st. Rspr., vgl. nur Senat, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 6 mwN, insoweit in BGHZ 203, 297 ff. nicht abgedruckt).
- 11
- b) Die Genehmigung gilt nicht gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt, weil die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch innerhalb der zunächst gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG auf zwei Monate verlängerten Frist zugestellt worden ist; auf die weitere Verlängerung der Frist auf drei Monate kommt es daher nicht an.
- 12
- c) Dass das Beschwerdegericht die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bejaht, lässt Rechtsfehler nicht erkennen.
- 13
- aa) Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (st. Rspr., vgl. zum Ganzen nur Senat, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10 mwN).
- 14
- bb) Nach diesen Grundsätzen ist es nicht zu beanstanden, dass das Beschwerdegericht den Versagungsgrund annimmt. Der Beteiligte zu 2 ist als Nichtlandwirt anzusehen. Seine darauf bezogene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und als nicht durchgreifend erachtet (§ 9 LwVG i.V.m. § 74 Abs. 3 Satz 4 FamFG und § 564 ZPO). Von der Rechtsbeschwerde unbeanstandet bejaht das Beschwerdegericht ferner einen dringenden Aufstockungsbedarf der von dem Siedlungsunternehmen benannten Agrargenossenschaft.
- 15
- 2. Die weitere Annahme des Beschwerdegerichts, dass die sonstigen sich aus dem Siedlungsrecht ergebenden Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG (hier insbesondere die Frage, ob die verkauften Flächen eine wirtschaftliche Einheit bilden) im Einwendungsverfahren nach § 10 RSG nicht zu prüfen, sondern dem Zivilprozess vorbehalten sind, entspricht - wie das Beschwerdegericht selbst erkennt - der Rechtsprechung des Senats (Senat, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 30 mwN, insoweit in BGHZ 203, 297 ff. nicht abgedruckt).
- 16
- a) Zur Begründung hat der Senat im Einklang mit seiner bisherigen Rechtsprechung ausgeführt, dass die Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung wie eine Genehmigungsversagung wirkt und den Betroffenen deshalb nach § 10 Satz 1 und 3 RSG, § 21 Satz 3, § 22 GrdstVG gegen die Mitteilung dieselben Einwendungen - aber auch nur diese - wie gegen die Genehmigungsversa- gung (§ 22 Abs. 1 GrdstVG) zustehen. Haben die Einwendungen keinen Erfolg, wird im Einwendungsverfahren nicht positiv festgestellt, dass das Vorkaufsrecht bestand oder wirksam ausgeübt wurde (st. Rspr., vgl. Senat, Beschluss vom 4. Februar 1964 - V BLw 31/63, BGHZ 41, 114, 118 f.; Beschluss vom 24. November 2006 - BLw 11/06, NL-BzAR 2007, 98 Rn. 18; Beschluss vom 25. April 2008 - BLw 22/07, NL-BzAR 2008, 300 Rn. 7 f.; Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 30 mwN, insoweit in BGHZ 203, 297 ff. nicht abgedruckt; vgl. auch OLG Frankfurt, Beschluss vom 23. Mai 2016 - 20 WLw 5/15, juris Rn. 24; Schulte, RdL 1965, 305, 312 ff.). Geändert hat der Senat lediglich seine nunmehr als systemwidrig erachtete frühere Auffassung, wonach eine wirksame Fristverlängerung auf drei Monate von dem tatsächlichen Bestehen des Vorkaufsrechts abhing; dies war ausschließlich dann von Bedeutung, wenn die Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung nach einer Fristverlängerung auf drei Monate nicht - wie es hier geschehen ist - innerhalb von zwei Monaten, sondern erst innerhalb des dritten Monats erfolgte (vgl. Senat, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, BGHZ 203, 297 Rn. 17).
- 17
- b) Der Senat hält daran fest, dass die Landwirtschaftsgerichte im Einwendungsverfahren gemäß § 10 RSG auf die Prüfung beschränkt sind, ob die Veräußerung der Genehmigung bedurfte und ob diese nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre; die sonstigen sich aus dem Siedlungsrecht ergebenden Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG (insbesondere die Frage , ob die verkauften Flächen eine wirtschaftliche Einheit bilden) sind dem (zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen zu führenden) Zivilprozess vorbehalten.
- 18
- aa) Die solchermaßen eingeschränkte Prüfungskompetenz der Landwirtschaftsgerichte ergibt sich zunächst aus dem Wortlaut des § 10 RSG. In § 10 Satz 1 RSG wird der Personenkreis geregelt, der Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht, die sich darauf gründen, dass die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nicht bedarf oder die Genehmigung nach § 9 des Grundstückverkehrsgesetz nicht zu versagen wäre, geltend ma- chen darf. „Diese Einwendungen“ können gemäß § 10 Satz 2 RSG vor dem Landwirtschaftsgericht geltend gemacht werden. Dass dieses auch die weiteren Voraussetzungen des § 4 RSG zu prüfen hat, lässt sich § 10 Satz 1 RSG gerade nicht entnehmen.
- 19
- bb) Diese Auffassung entspricht der erklärten Absicht des Gesetzgebers. In den Gesetzesmaterialien wird ausgeführt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nur eine modifizierte Form der Versagung der Genehmigung ist. Da die Beteiligten gegen die Versagung der Genehmigung eine gerichtliche Entscheidung durch das Landwirtschaftsgericht beantragen könnten, werde auch die Entscheidung über Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht dem Landwirtschaftsgericht übertragen. Dessen Zuständigkeit werde aber auf die Entscheidung der Frage beschränkt, ob die Veräußerung der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bedurfte und ob die Bedenken der Landwirtschaftsbehörde gegen die Erteilung der Genehmigung gerechtfertigt waren. Zwar hätten die allgemeinen Zivilgerichte damit auch über einige agrar- und siedlungsrechtlichen Fragen (z.B. ob die gesetzliche Größengrenze des § 4 Abs. 1 RSG erreicht ist) zu entscheiden. Diese Fragen seien aber nicht dem Landwirtschaftsgericht vorzubehalten, da dies zu Abgrenzungsschwierigkeiten und zur Unklarheit darüber führe, welche Rechtsbehelfe den Parteien zur Verfügung stünden (vgl. BT-Drucks. 3/2635, S. 15 f.). Nach diesem Verständnis sollen divergierende Entscheidungen durch eine klare Zuständigkeitsverteilung gerade vermieden werden, indem in dem Einwendungsverfahren nicht die in § 4 RSG vorausgesetzte Grundstücksgröße, sondern nur zu prüfen ist, ob die Veräuße- rung wegen der geringen Größe des Grundstücks keiner Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bedarf (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG).
- 20
- cc) Diese Zuständigkeitsverteilung entspricht dem Regelungsgehalt, der der Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung im Verhältnis zwischen den Parteien des ursprünglichen Kaufvertrags einerseits und im Verhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten andererseits zukommt.
- 21
- (1) Im Rechtsverhältnis zwischen den Parteien des ursprünglichen Kaufvertrags enthält die Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG einen Verwaltungsakt, mit dem die Genehmigungsbehörde die Genehmigung in modifizierter Form versagt; dieser Verwaltungsakt kann (nur) im Einwendungsverfahren gemäß § 10 RSG durch die Landwirtschaftsgerichte überprüft werden. Der Senat hat die Mitteilung zwar als „hypothetische Form“ der Genehmigungsversagung bezeichnet (Beschluss vom 31. Januar 1980 - V BLw 39/79, NJW 1981, 174 f.). Diese missverständliche Formulierung sollte aber lediglich die zutreffende Überlegung veranschaulichen, dass die Genehmigung in modifizierter Weise versagt wird (vgl. BT-Drucks. 3/2635, S. 15 f.). Der ursprüngliche Vertrag muss nämlich im Rechtsverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsrechtsberechtigten aufrechterhalten werden, damit dem Vorkaufsrecht nicht der Boden entzogen wird; deshalb regelt § 6 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 RSG ausdrücklich, dass die Veräußerung infolge der Mitteilung für dieses Rechtsverhältnis als genehmigt gilt (vgl. Senat, Beschluss vom 25. April 2008 - BLw 22/07, BzAR 2008, 300 Rn. 7).
- 22
- Ungeachtet dessen enthält die Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung im Rechtsverhältnis zwischen den Parteien des ursprünglichen Kaufvertrags in formeller und materieller Hinsicht keine „hypothetische“, sondern eine abschlie- ßende Versagungsentscheidung der Genehmigungsbehörde durch Verwal- tungsakt, weshalb sie mit Gründen und einer Rechtsmittelbelehrung versehen werden muss und im Einwendungsverfahren gemäß § 10 RSG gerichtlich überprüfbar ist (vgl. Senat, Beschluss vom 25. April 2008 - BLw 22/07, BzAR 2008, 300 Rn. 7; Netz, GrstVG, 7. Aufl., Rn. 3159; im Ergebnis ebenso Senat, Beschluss vom 31. Januar 1980 - V BLw 39/79, NJW 1981, 174 f.). Gegenteiliges lässt sich auch nicht - wie die Rechtsbeschwerde meint - aus § 12 GrdstVG her- leiten; soweit es dort heißt, die Genehmigungsbehörde habe, „bevor sie über den Antrag auf Genehmigung entscheidet“, den Vertrag dem Siedlungsunter- nehmen vorzulegen, besagt dies nichts über die Wirkung der Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung.
- 23
- (2) Im Rechtsverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsrechtsberechtigten wird durch die Mitteilung das Vorkaufsrecht ausgeübt. Werden Einwendungen gegen die Genehmigungsversagung nicht erhoben oder in dem Verfahren gemäß § 10 RSG i.V.m. § 12 GrdstVG zurückgewiesen, ist ausschließlich in einem zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen zu führenden Zivilprozess zu klären, ob das Vorkaufsrecht besteht, und ob gemäß § 8 RSG i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB zwischen diesen Parteien ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Der Verkäufer kann aufgrund des bestandskräftigen Verwaltungsakts in dem Zivilprozess nicht geltend machen, dass die Veräußerung keiner Genehmigung bedurfte oder dass kein Versagungsgrund vorlag ; er ist aber nicht gehindert, das Bestehen des Vorkaufsrechts in Abrede zu stellen. Verneint das Zivilgericht die wirksame Ausübung des Vorkaufrechts, ist dies im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien ohne rechtliche Bedeutung , weil die Genehmigung für den ursprünglichen Vertrag bereits durch die Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung (ggf. nach Zurückweisung der dagegen erhobenen Einwendungen) versagt worden ist. Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde kann der Erwerber keine Rechte daraus herleiten, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht.
- 24
- (3) Diese Wirkungen der Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung verkennen sowohl das Beschwerdegericht als auch die Rechtsbeschwerde. Weder bleiben die Parteien des genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts (wie es das Beschwerdegericht befürchtet) langfristig über die Wirksamkeit ihres Rechtsgeschäfts im Unklaren noch steht (wie die Rechtsbeschwerde ausführt) bei der Mitteilung eines nicht bestehenden Vorkaufsrechts die Entscheidung der Genehmigungsbehörde noch aus.
- 25
- dd) Schließlich spricht die Vorschrift des § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht gegen die Rechtsauffassung des Senats.
- 26
- (1) Wird das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, obwohl die Voraussetzungen hierfür vorliegen, kann gemäß § 9 Abs. 5 GrdstVG die Genehmigung aus Abs. 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Bei dieser Sachlage ist insbesondere die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks unbedenklich; das Gesetz unterstellt, dass das Grundstück zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht benötigt wird und seine Veräußerung keine ungesunde Verteilung von Grund und Boden im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darstellt, wenn das Siedlungsunternehmen von einem bestehenden Vorkaufsrecht nicht Gebrauch gemacht hat (BTDrucks. 3/2635, S. 8; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 7. Aufl., Rn. 2184; Stresemann, AUR 2014, 415, 419).
- 27
- (2) Richtig ist daher, dass in einer solchen Fallkonstellation (ausnahmsweise ) die Landwirtschaftsgerichte das Bestehen des Vorkaufsrechts zu prüfen haben, weil § 9 Abs. 5 GrdstVG auf § 4 RSG verweist. Diese Prüfung erfolgt aber gerade nicht im Rahmen des Einwendungsverfahrens nach § 10 RSG. Wird nämlich das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, muss die Genehmigungsbe- hörde nunmehr unter Beachtung von § 9 Abs. 5 GrdstVG i.V.m. § 4 RSG über die Erteilung der Genehmigung entscheiden. Versagt sie diese, etwa weil sie nunmehr der Auffassung ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht, können die Beteiligten gemäß § 22 GrdstVG Antrag auf Entscheidung durch das Landwirtschaftsgericht stellen. Nur insoweit ist die Entscheidung über das Bestehen des Vorkaufsrechts den Landwirtschaftsgerichten zugewiesen; zu divergierenden Entscheidungen der Zivilgerichte kann es in dieser Situation nicht kommen, weil das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden ist.
V.
- 28
- Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts entspricht gemäß § 61 Abs. 1 Satz 1, § 76 Nr. 4 GNotKG dem vereinbarten Kaufpreis.
Vorinstanzen:
AG Bautzen, Entscheidung vom 11.09.2015 - 30 XV 11/15 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 02.05.2016 - W XV 1140/15 -
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
(1) Die Vorschriften dieses Abschnitts gelten für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie für Moor- und Ödland, das in landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann.
(2) Landwirtschaft im Sinne dieses Gesetzes ist die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, besonders der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft, der Erwerbsgartenbau, der Erwerbsobstbau und der Weinbau sowie die Fischerei in Binnengewässern.
(3) Grundstück im Sinne dieses Gesetzes ist auch ein Teil eines Grundstücks.
(1) Dem Erwerber kann die Auflage gemacht werden,
- 1.
das erworbene Grundstück an einen Landwirt zu verpachten; - 2.
das erworbene Grundstück ganz oder zum Teil zu angemessenen Bedingungen entweder an einen Landwirt oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern; - 3.
an anderer Stelle binnen einer bestimmten, angemessenen Frist Land abzugeben, jedoch nicht mehr, als der Größe oder dem Wert des erworbenen Grundstücks entspricht; - 4.
zur Sicherung einer ordnungsgemäßen Waldbewirtschaftung einen Bewirtschaftungsvertrag mit einem forstlichen Sachverständigen oder einer Forstbehörde abzuschließen oder nach einem genehmigten Wirtschaftsplan zu wirtschaften.
(2) Wird die Genehmigung unter Auflagen erteilt, so ist die hierdurch betroffene Vertragspartei berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrage zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die Vorschriften der §§ 346 bis 354 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sinngemäß anzuwenden.
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
(1) Dem Erwerber kann die Auflage gemacht werden,
- 1.
das erworbene Grundstück an einen Landwirt zu verpachten; - 2.
das erworbene Grundstück ganz oder zum Teil zu angemessenen Bedingungen entweder an einen Landwirt oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern; - 3.
an anderer Stelle binnen einer bestimmten, angemessenen Frist Land abzugeben, jedoch nicht mehr, als der Größe oder dem Wert des erworbenen Grundstücks entspricht; - 4.
zur Sicherung einer ordnungsgemäßen Waldbewirtschaftung einen Bewirtschaftungsvertrag mit einem forstlichen Sachverständigen oder einer Forstbehörde abzuschließen oder nach einem genehmigten Wirtschaftsplan zu wirtschaften.
(2) Wird die Genehmigung unter Auflagen erteilt, so ist die hierdurch betroffene Vertragspartei berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrage zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die Vorschriften der §§ 346 bis 354 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sinngemäß anzuwenden.
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
- 1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder - 2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder - 3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
- 1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde; - 2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird; - 3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint; - 4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
Der Reisesicherungsfonds muss sicherstellen, dass eine Abtretung von Geschäftsanteilen nur mit Zustimmung aller Gesellschafter möglich ist.
Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.
(1) Wenn in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit Gegenstand des Verfahrens die Genehmigung oder Ersetzung einer Erklärung oder die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts ist, bemisst sich der Geschäftswert nach dem Wert des zugrunde liegenden Geschäfts.
(2) Mehrere Erklärungen, die denselben Gegenstand betreffen, insbesondere der Kauf und die Auflassung oder die Schulderklärung und die zur Hypothekenbestellung erforderlichen Erklärungen, sind als ein Verfahrensgegenstand zu bewerten.
(3) Der Wert beträgt in jedem Fall höchstens 1 Million Euro.
(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Geschäftswert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden bei einer Rechtsbeschwerde innerhalb der Frist für die Begründung Anträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.
(2) Der Wert ist durch den Geschäftswert des ersten Rechtszugs begrenzt. Dies gilt nicht, soweit der Gegenstand erweitert wird.
(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung der Sprungrechtsbeschwerde ist Gegenstandswert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.
(1) Wenn in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit Gegenstand des Verfahrens die Genehmigung oder Ersetzung einer Erklärung oder die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts ist, bemisst sich der Geschäftswert nach dem Wert des zugrunde liegenden Geschäfts.
(2) Mehrere Erklärungen, die denselben Gegenstand betreffen, insbesondere der Kauf und die Auflassung oder die Schulderklärung und die zur Hypothekenbestellung erforderlichen Erklärungen, sind als ein Verfahrensgegenstand zu bewerten.
(3) Der Wert beträgt in jedem Fall höchstens 1 Million Euro.
(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. Satz 1 gilt nicht, wenn
- 1.
Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist, - 2.
zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder - 3.
sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.
(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden
Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.